袋鼠國Bob
澳洲華人的生活記載
先說個故事：很多年前我買房，結識不少地產中介，有位西人中介Ian，因為接觸很多成了好朋友，說起話來也比較隨便。他總是抱怨：“Bloody Chinese，Buy One keep one，never sale”，說話很難聽，他的意思是華人買房，買一個留一個，從來不出售（地產中介總想你買了再賣，一買一賣他兩邊賺錢）。我知道Ian沒有惡意，也不是種族歧視分子，但這句話高度總結了早年華人朋友置業的狀況。我告訴Ian，別說的那麽難聽，中國人是跟猶太人學的，猶太人別說Keep One，還家族傳承，遇到猶太人，你更別想再賺他們的錢了。
很多九十年代來澳洲的朋友，投不少地產。當時房子比較便宜，政府還有非常優惠的“負扣稅”政策，鼓勵大家投資。銀行的利息也不高，而且貸款的政策相當優惠，我當時在IT公司做係統工程師，因為打稅的工資很高，買房子通常可以110%的貸款，連印花稅、律師費都可以貸出來，最大限度貸款。還按揭的壓力也不大，最實惠的還是在每年退稅時，還拿到不少退稅款。所以別說華人朋友，就是專業領域的西人高管都那麽做，我最初就是跟一位西人IT高級工程師學的，給我最大稅務指導的也是一位頭腦極為聰明的西人會計師。所以當年周圍的華人朋友抓住機會，除了自住房，普遍都有一套以上的投資房。
這一晃三十四年過去了，業主真的Buy One Keep One，為什麽要賣？租客在為業主還房貸，很多當年全額貸款買的投資房，現在基本上還清了。至今這些朋友大多數60歲以上，也逐漸退休，告別職場。所以現在的狀況和九十年代的財務狀況有很大的不同，這就引出了這次的話題：資產結構隨著投資者年齡、市場、稅務安排和個人收支狀態改變，而需要調整。
一、 工作收入降低：
進入退休年限，或是接近退休年限的朋友，工作收入在下降。假如還繼續持有的地產需要還高額的按揭，這會造成財務上很大的壓力。因為工作收入的下降，可以退稅的額度越來越少。這從財務結構上產生嚴重的“收支不平衡”，很容易產生危機，所以不是想不想調整，而是必須從長計議，提早安排調整。
工資逐年下降
二、 年齡的限製：
年齡上了六、七十歲，身體狀況不容許各種事情親力親為，心理素質也在下降。二三十年前，我自己做一份專業工作，還運行一個生意，十幾套房產都是自己管理，自己參加物業大會、自己收租、自己上門維修，自己做稅表，精力充沛沒問題。但上了60歲，逐漸感到體力不支，現在所有物業委托地產中介管理，遇事由中介派人高價維修。盡管這樣還是有很多事情要過問，感覺很煩，需要減少操心的範圍。
年紀大了心理素質在下降，一點事會睡不著覺
三、 新、舊房子的特點：
早年投資地產的朋友，都著重在帶地的House，至少帶一點地的Townhouse和Unit，普遍都是老房子。這些房子經過二三十年，資產增值都會在200%到300%以上。但是出租回報率是一塌糊塗，能拿到2%-3%已經很好了。另一個大問題是房子陳舊，不考慮大翻新，即便是應急的修修補補，每年都會化很多錢，很多情況下收來的租金，都抵消不了修繕費用和中介管理費等費用。這就形成守著巨大的資產，但沒有現金流的財務狀況。
一年前我做的一個Unit的裝修和銷售，就是一個很好的例子：這個Unit結構還不錯，但因為多年出租，內部一團糟，院子也是雜草叢生，租金一直加不上，回報隻有3%。這個房子是10年前買的，經過裝修成功出售，扣除所有裝修和銷售開支，資產翻倍。同年再將資金的2/3買一個擋位比較高的公寓，租金收入是Unit的一倍，而且比較新的公寓幾乎沒有維修麻煩事，租客也非常穩定。
以前和大家分享過的舊房裝修
換了新公寓還拿二十幾萬的現金，租金翻倍
但毫無疑問，對公寓的資產的增值幅度肯定沒有帶地的Unit大，對我來說這沒什麽，我又不是在“炒房”，在沒有房貸的情況下，靠現金流養老，老年人的“資產增值”是留給下一代的，但管好自己的生活是上上策。
四、 還清的房子稅務上沒有優惠
很多投資比較早的朋友，盡管都是借貸的，但基本上都會使用25年（或30年）的連本帶利。這30年裏按揭是租客幫助還的，因為借貸的利息、維修費用、中介管理費用等等，投資者要是有份收入不錯的交稅工作，或是自己經營生意者，財年結束都可以將所賺錢的稅收部分相抵消，反而可以少交稅。
“負扣稅”政策是杠杆，可能也要取消了
但30年過去了，很多早年投資的地產借貸都已經還清，可以退稅的折舊也用完了，這就意味著沒有大筆的投資開支可以退稅。守著巨大的資產增值，無法享受稅務優惠，缺乏足夠的現金流。
五、政府的福利政策：：
表麵上看澳洲的福利很好，但很多人不了解政府的福利製度。更有一些在澳洲生活幾十年快要退休的人士，還是搞不清楚澳洲的退休金製度，以為隻要到了67歲可以領取政府養老金。不久前還有朋友問我：他有6個投資地產，每月都有一萬多的租金收入，能拿多少退休金？答案很遺憾，你需要經過“資產測試”和“收入測試”，這是福利部最新的標準：
“資產測試”：
- 一對夫妻除了自己的自住房之外，任何資產超過$48萬（包括投資房、股票基金、自籌養老金Super等），就會遞減。假如超過$106萬，那就一分錢的養老金都拿不到，並且沒有任何福利待遇。
“收入測試”：
- 一對夫妻的聯合收入每周超過$182，就會得到遞減。當收入超過$1926，就得不到任何退休金。
所以這位朋友有上萬的租金/月，算下來無論從“資產測試”還是“收入測試”都遠遠超過政府福利部的評估，即便是到了退休年紀，即便是工作年限為國家一直在交稅，很遺憾，就別想了。所以很多人用過去的居住地，或是和他國的政策，或是自己固有的思維來想當然比較。其實沒有意義，在哪國，就用哪國的政策。
福利和稅務製度
六、留意新政：
像很多國家，澳洲是聯邦製，每個州都有自己稅法和規定。我們維州是苛捐雜稅最厲害的地方，疫情後缺錢，政府就拿業主開刀，由投資地產擁有者多交一筆“疫情稅”。我們過去一個Unit也就交幾百塊的地稅，現在5倍10倍地漲。而且地越大，收費比例越高。我的一個西人鄰居，原先是寵物連鎖店的老板，很會投資，買了兩個幾千平米的農場和海邊的度假房，因為土地麵積大，每個都收到上萬塊的地稅，靠租金根本無法承受得了。
還有華人朋友按照中國“炒房”的思路，新區新房子一大批買，買了也不出租，封在那裏，一些新區一到晚上漆黑一片，引起民眾的公憤。於是政府設立了“空置稅”，按照1%-3%的遞增，假如一個一百萬的房子，每年無緣無故3萬塊就沒了。
今年又設立一個新稅種叫Short-Stay Levy（短期租賃稅），對短期租賃（如Airbnb、學生短期公寓），每年累計超過90天，還要征收7.5%的附加稅，有跡象以後還會逐年增加。
現在國會在大辯論，可能未來還會取消“負扣稅”政策，甚至拿“資產增值稅”開刀。對於租賃房投資者，還要麵對逐漸推出、幾近苛刻的租賃法，這些全部是保護租客權益的不公平條例。
三十四年前，政府是鼓勵人們投資，給與投資者很多的優惠政策。任何社會因為流動人口，部分人群的經濟實力和人們的居住傳統，都不可能人人買房，需要有相當數量的租賃房在流通。對投資者有一定的鼓勵，人們才有積極性投租賃房為社會提供房源。但現在是無理性地趕盡殺絕、薅羊毛，對投資者取消各種優惠政策。信不信，這對未來社會肯定會造成動蕩因素。所以作為一個投資者，一定要明白政府的動向，及時做調整。
七、對60歲以上的群體，需要關注的幾個方麵：
1、 了解政府政策和稅務動向：
這是最難預測的，政府出台新政會隨心所欲，說變就變。但啞巴吃黃連，不吃也得吃。
2、 停止投資地大長線地產：
有朋友快60歲，還貸款30年買非常偏遠地大的房子，設想沒幾年就要退休了，在收入驟降的情況下還款30年到90歲？偏遠地大的房子肯定會增值，但輪不到你這一輩子，唯一的結局是賤賣。而且偏遠地區需求量甚微，接盤的人非常少，這是非常被動的財務安排。
3、 適度調整自住房：
一些朋友因各種變化，在經濟來源大大減少時，惶惶不可終日。其實也不要擔心，做調整，將大房子換成小房子。假如孩子都已經工作、有正規穩定收入，鼓勵他們置業。還可以將賣大房子的錢，除了全款買小房子，或者Townhouse或Unit，小而精，向現代化、舒適化和便利化過度。再有餘錢可以資助孩子們置業的首付。
但是有朋友想到將大房子換小房子之後的餘錢，再購置一個投資房，可以產生一些租金收入補貼家用。我並不認為是好方法，因為再買一個房子就是投資房，需要進入福利部的“資產評估”和“收入評估”，可能會影響拿政府退休金，搞不好處於很尷尬的境地：政府退休金拿不到，但靠這點租金又維持不了生活開銷。而且一旦需要一些急用的錢，臨時再去賣房，這又是一個漫長的過程，救不了急，很被動。
4、 適度調整投資房
總的原則，在預測收入驟降前，做好投資房的調整。不要將戰線展開太廣，保留幾個最好的，或者賣掉一些地大、破舊、資產增值比較高，但租金收入非常低的房子，將借貸降低到最低。有可能在不借貸的情況下，再添置一些具有稀缺性和回報相對高一點的公寓，從而提升“現金流”，並將打理的精力降低到最低。
我這十年都在逐漸進行調整，兩年前的這個老舊Unit的裝修和銷售就很成功，接下來即將開始另一個Unit的裝修和銷售，將會和各位分享裝修的一些片段。
說明：
1、我不是賣房子的中介、不是持牌理財人士，也不是做貸款和會計師，隻是一些投資地產多年的個人經驗分享，談不上投資建議。
2、本文談到的都是澳洲的情況，各國各地都有自己的法律和條規，也有自己的市場規律。本文可能有一些共性，僅僅是我所在地區的情況。但這是思路：在我們做地產資產調整時，一定要對本地的市場、法規、稅法和未來的動態了如指掌。
3、最後說明，所謂的“資產調整”並非指房地產，再投資的方向也可以是多樣化的，本文隻是舉地產投資的例多一點。
退休了就好好享受生活，用不著被租客一個電話叫去修水管
但話說回來，對弱勢群體，福利是很好。我父母親九十年代中期移民澳洲，對澳洲沒有一點貢獻，但按照條例兩年後就拿澳洲福利，享受免費的居家養老待遇和免費的養老院特護。但現在已經有很大的變化，需要等待10年-15年，一個80歲的老人，這輩子要拿澳洲免費的福利，基本上是沒有希望的。