袋鼠國Bob
澳洲華人的生活記載
昨天開車時在電台裏聽一個西人的理財專欄，談到“逆向抵押貸款”Reverse Mortgage的話題，這位家庭財務管理機構主持人對此提出一些忠告，因為現在澳洲的通脹指數相當高，很多人因為靠僅有的養老金入不敷出。守著幾百萬的豪宅，各種費用都在大幅度上漲。於是很多保險機構/借貸機構，極力推薦這個“逆向抵押貸款”：你要錢還不容易？將你的豪宅抵押給我們，我們每周給你足夠的錢補貼家用，你還是住在自己家中。因為“逆向抵押貸款”所得的錢是不計算政府養老金的“收入測試”，所以你還是照樣可以領取政府養老金和所享受的政府福利。
是不是很有誘惑？於是很多老人在沒有搞清楚的情況下，紛紛和貸款機構簽合同，近年來出現此類的糾紛非常多。誰都想退休了（或收入減少時）不影響我們的生活質量，還可以多拿一筆可觀的零花錢；或是有人到了年紀一把，自己的房子還有一大筆貸款沒還清，動用自己的不動產價值來還清貸款。這兩種情況下，將自己的房子抵押出去，換取一些零花錢，或是讓貸款公司還清欠債。果真有這般好事？本文就談談一些值得注意的問題，在你想動用“逆向抵押貸款”時，要非常小心。
為了說明問題，先講一個以前文章談到的真實故事：我來澳洲第一份工作的公司有一位工程助理凱文Kevin，我們關係不錯。他是英國人，夫妻倆當時都有工作。他們早年在墨爾本西區的鹿園Deer Park，用8萬塊錢買了一個別墅，貸款7萬。盡管房價比較便宜，但是西人腦子不轉彎，隻有一點點的房貸，凱文30年老老實實地按照固定按揭還款，多餘的錢吃光用光，日子過得很開心。
凱文的兒子已經成家，西人的孩子從來不要父母親管，照講他們夫妻靠政府養老金生活，本來應該很不錯了。可是妻子不久前得了肺癌（他們倆吸煙都非常厲害）要開刀治療，公費醫療盡管可以全包，但是還得排隊，他們等不及就去了私立醫院自費治療，以後還想在有生之年去世界各地旅遊。他們平時沒有理財概念，大手大腳習慣了，一點存錢都沒有。這就是現代社會“守著房子，沒有現錢”的典型例子。
不過凱文高興地告訴我，他的這個房子當時已經值60萬，他也還清了貸款，現在有些保險/借貸公司可以將這個房產作抵押，每個星期可以得到房貸公司的生活補貼。他說按照他的理解：根據澳洲平均壽命的80多歲，至少他可以再活20歲，把這60萬房產平分到每年就是3萬，平均差不多600塊一周的額外補貼。按照現在的標準，他們倆的養老金也不過是800多塊澳元/周，兩者相加日子不要太好過？
當然凱文知道，按照這個辦法，等他去世後，他不會給孩子留下任何財產，吃光用光玩光。我當時提醒他，保險/借貸公司靠什麽吃飯？絕對不可能按照現在房子的價值60萬給你發錢，這個你們一定要去問清楚。後來他們經過了解，最終還是放棄了。
按照凱文的理解：他的房子就好像自動取款機一樣給他發錢
這就回到了近年來各國非常熱門的理財/養老話題：“逆向抵押貸款”，很多地方稱為“反向抵押貸款”，英文叫“Reverse Mortgage”，在中國大陸也將其列為“以房養老”中的一種形式。
這一舉措最早源於荷蘭，而近年來發展最成熟、最具代表性的當屬美國，澳洲近年來也緊緊跟隨。我時常聽的一個西人電台，時不時就插播“Reverse Mortgage”廣告。近些年世界各國房地產的波動相當大，一些早年以非常便宜的價格購買了住房的人，現在都成了“富翁”。更有一些早期第一代移民買下的房子，後來成為遺產傳給了第二代，這些房子基本上都是“豪宅”，那這些房產繼承人更是出奇的富有。這些人現在很多已經（或者即將）進入退休年紀，可是守著豪宅沒有現錢。
特別是像澳洲之類的西方國家，政府的政策是“殺富濟貧”，一些居住豪宅的百姓，在未來很可能連政府的養老金都拿不到，得自己養活自己。可是“豪宅”是不動產，不等於“現錢”，於是“逆向抵押貸款”應運而生，並逐漸成為許多老年住房所有者的比較受歡迎的金融產品。很多國家的政府鼓勵百姓住房“逆向抵押貸款”來減輕老百姓依賴國家財政福利，老年人將房產淨值轉換成現金，而政府也給予稅務上的減免等優惠措施。所以未來有關政策和措施可能涉及到家家戶戶，奉勸各位至少對這個理念要非常清楚，注意其動向。
這個理念其實有點像人們在缺錢時，把值錢的東西拿到“當鋪”換取現錢，所不同的是“逆向抵押貸款”不可逆。把珠寶“當”在當鋪，等你有錢了，多付一點錢，就可以“贖”回來，而一旦啟動了“逆向抵押貸款”，基本上是不可能再把房子“贖”回來，也沒有必要。所謂“逆向抵押貸款”一般都是把非常值錢的東西抵押，對於普通老百姓，當然是指住房。所以這個話題其實就是談“住房逆向抵押貸款”，是指已經擁有房屋產權的老年人將房屋產權抵押給銀行、保險公司等金融機構，相應的金融機構對借款人的年齡、預計壽命、房屋的現值、未來增值趨勢、折損情況及借款人去世時房產的價值進行綜合評估後，按其房屋的評估價值減去預期折損和預支利息，並按人的平均壽命計算，將其房屋的價值化整為零，分攤到預期壽命年限中去，按月或年支付現金給借款人，一直延續到借款人去世。它使得借貸者終生可以提前支用該房屋的產值。
“逆向抵押貸款”原理圖
借款人在獲得現金的同時，將繼續獲得房屋的居住權並負責維護。當借款人去世後，相應的金融機構完全獲得房屋的產權，進行銷售、出租或者拍賣，所得金錢用來償還貸款本息，相應的金融機構同時享有房產的升值部分，也就是說：“抵押房產、領取年金”。因其操作過程像是把抵押貸款業務反過來做，如同金融機構用分期付款的方式從借款人手中買房一樣。
初看起來這不是很好的辦法嗎？反正房子隻擁有一個產權，不過一張房契，抵押出去就可以拿現錢，二三十年慢慢花，多好？仔細想想這一招真厲害，好好的一個房子，人離世了，房子也沒啦！
這不是一個陷阱嗎？
其實兩個看法都過於極端。誰都知道這是沒有辦法的辦法，要是平時注意理財，有一些積蓄預備對付老年沒有收人（或者減少收人）的情況，那也沒有必要把老窩拿出來“當”了。另外還有一個傳統理念問題，在西方社會，孩子們和家長在經濟上的依賴關係普遍不大，很多家長都沒有打算（可能也沒有這個責任）為下一輩留下資產，所以這個“逆向抵押貸款”在西人中更受歡迎一點，而華人剛好相反，很看重“財產的傳承”。當然要是由於各種原因造成經濟的欠缺，或者急需大錢，退一萬步，這也是一個不得已的辦法。
老來靠著住房有口飯吃
按照我的分析，盡管這個舉措很受人關注，而且隨著政府福利政策的收緊和房價從長遠來看的攀升，這一方法會越來越引起普通老百姓的重視。但是還有一些非常關鍵的因素，搞不好甚至會產生個人財務上的災難。
1. 人生壽命的不確定因素：
盡管現代醫學和生活的改善，人們的壽命普遍比上世紀的人要長壽，但是具體對於某一個人來說，誰能準確地計算出生存年限？
澳洲以前有位傳媒明星，資產上千萬，得了癌症，醫生判決最多活5年。經過治療後他也想得通，規劃在5年裏把資產揮霍一空。於是他周遊世界，上萬美元一晚的“總統套間”眼睛也不眨，哪裏可以想得到的奢華消費，都少不了他。銷聲匿跡了5年後，被人發現在幫人洗車子，幹每小時10塊錢的零工。電視節目采訪他，他和電視台討價還價，為了多加兩百塊錢的“出場費”。人好好地沒有死，可是把錢用得精光，低三下四像個叫花子。
“逆向抵押貸款”的人，會不會搞到這個結局？二三十年之後，人還好好地活著，可把房子的價值都用完了，被人掃地出門，連住的地方都沒有，怎麽辦？而隨著貸款人壽命的延長，借貸支付的增加，貸款機構無法回籠資產，可能會導致巨大損失甚至破產。
2. 借貸利率的不確定因素：
“逆向抵押貸款”也是一種貸款，都要付利息和管理手續費，誰都無法保證這二三十年的利息走向。現在澳洲的房貸利息在5%-6%之間，九十年代初澳洲的利息在20%以上，那時人們買房子是不貸款的，也貸不起款。要是未來利息有一個大波動，那就意味著“逆向抵押貸款”可以提取的現錢就會縮水，或者可供款年限縮短。這個因素也帶來不少風險，無緣無故因為利息或者管理費用的增加，少了一大筆錢。
3. 房價的不確定因素：
大家看看目前市場上的房價就明白，房價有漲有跌，有時看起來非常離譜。誰又能保證未來二三十年的房價一直都會平穩上升？如果房價上升了，借貸公司必定是大贏家，當然對個人不虧就好。可是萬一房價下跌呢？比如前麵那位凱文，現在的房子值60萬，可是再過20年，房子破破爛爛隻能賣到40萬，借貸機構就饒了凱文嗎？在風險麵前，借貸機構必定保護自己的利益，拿客戶開刀。
4. 監管的不確定因素：
“逆向抵押貸款”運行周期長，由於上麵幾種不確定因素，盡管這個政策不賴，但是畢竟這是一個新領域，各個國家的養老政策也不盡相同，所以目前各國政府和學術智囊團都處於探索階段。人們也逐漸看到政府相應的監管和相應的政策規定相當重要。
我經常收看一些澳洲的主流媒體的時事綜述，現在已經曝光許多因為“逆向抵押貸款”操作上的弊病而帶來的糾紛。曾經有一個案例介紹有位借貸者隻有47歲，但是自己有父輩留下的“豪宅”。此人要求申請“逆向抵押貸款”，寅吃卯糧，並不是真正因為“養老”沒錢。後來政府製定法規，借貸人必須超過60歲才可以申請“逆向抵押貸款”。
很多借貸機構因為考慮其風險因素，把借貸者的利益放在最小程度，製定的相關政策非常苛刻，實際可供享受的資產隻有一半，也就是說上麵凱文的那個房子，哪怕是市值60萬，實際可使用的金額也不過30萬，無緣無故縮水了很多。更有一些不良借貸機構和中介，利用老年人思維不是很清晰，或是利用老年人急需錢治病、辦事，用哄騙和隱瞞真相等手段，鑽了法律的空子，成為新時期真正“損老族”。所以民間要求政府立法和製定相應政策的呼聲非常高。
隨著各國政府養老金資源的日趨短缺，人口老齡化危機日益嚴重，“逆向抵押貸款”無疑是一種新思維，受到了各國政府，社會和老百姓的廣泛關注。也許這一舉措也是未來政府健全的養老體係所需的一個環節。但是如何做到位？如何做好？如何保障貸款者的利益不受損害？同時也把貸款機構的風險降低到最低限度？這些都有待於探索和完善，路漫漫。
題外話：
開頭我談到電台裏這位西人財務指導的訪談，他並不是很讚同“逆向抵押貸款”的財務安排。有一位聽眾問那麽個問題：我在墨爾本，父母親留下一座豪宅，市值400多萬，除了“逆向抵押貸款”，我還有什麽辦法？財務指導認為：最好的辦法是將這個豪宅賣了，你花二百萬在近城區離公共設施、醫院、超市比較近的區，買一個高檔公寓或者聯排別墅；再買兩個七八十萬，性價比較高的公寓，或是聯排別墅出租；留下的幾十萬作為救急備用。這樣一般的情況下可以收到每周一千五到兩千的租金，提供足夠的現金流。在老倆口百年之後，即便是房地產不增值，也留下三百多萬的遺產給下一代（或是慈善機構）。
仔細思考，這個安排遠遠要好過將自己的豪宅抵押出去做“逆向抵押貸款”。
注：本文不構成投資和理財建議，我也不是地產和貸款中介招攬生意。隻是個人所了解的一些信息和各位分享，拓寬一些理財思路。
相比較，賣房子略微麻煩一點，要做很多工作，還要看市場是否強硬，來決定何時賣。另外賣了之後還要決定住哪裏？再買什麽樣的房子？有了閑錢是放在銀行，還是再投資？買什麽樣的投資房？還有租賃房的管理問題。
而“逆向抵押貸款”，隻要簽個合同，明天錢就可以到賬。所以對絕大數沒有理財理念，又拍麻煩的西人，可能選擇後者是首選。
refinance一般是指有貸款賬號，哪怕都還清貸款的情況下。很多人房貸還清，就高高興興關閉賬號，拿一個Free Title，告別銀行。其實並不好，最好的辦法，留著借貸賬號，再設立一個“抵消利息”賬號，有錢就存在“抵消利息”賬號裏，房貸賬號不用交利息，但自己有一筆靈活機動的應急資金。
當然每一個人的情況都不一樣，也不是絕對不能用“逆向抵押貸款”，隻是要明白原理，選擇適合自己的措施。
實在不想賣房子是不是可以考慮refinance 以租金或者airbnb形式income還貸，當然也是要好好規劃，不能隨心所欲亂花。
房主活的長，借貸公司輸了。不存在房主活著被掃地出門的可能。
不到萬不得已，別這麽幹是對的。華人一般不需要這麽做。