房地產大泡沫一天不除，中國經濟的持續穩定發展就一日無望（一）

一、人類曆史上前所未有的瘋狂資產大泡沫

當下在中國，無論男女老少，無論官吏庶民，無論天南海北，能讓幾乎所有人關心、開心、傷心、擔心、痛心或揪心並有永遠也談不完的話題的，非房地產莫屬了。無論政府如何調控，房價仍然如脫韁野馬般左竄右跳，屢創新高。將近20年隻漲不跌豬也能飛上天的神話，使得所有關於房地產市場風險的擔憂警告成為因循守舊的嘲笑對象。泡沫、崩盤、鬼/空城、假結/離婚、地王、天價、維權、係統崩潰、天價鴿子籠公寓等令人血脈僨張的勁爆字眼和匪夷所思的新聞充斥著媒體，刺激著居住在這片神奇土地上的人們脆弱的神經。

窮盡五千多年華夏文明洗煉而成的近40萬漢語詞匯，最精煉最貼切地描述這個市場的，無疑隻有“瘋狂”二字了。

麵對這一現狀，除極少數特立獨行的另類或不問世事的聖人君子以外，絕大多數對事實對常識還有點敬畏之心的普通人恐怕都不會否認瘋狂的中國房地產市場存在著泡沫。問題是：規模到底有多大？該如何評估？

多位諾貝爾獎經濟學者得主，如保羅·克魯格曼（2008年）、奧利弗·威廉姆森（2009年）、彼得·戴蒙德（2010年）、羅伯特·席勒（2013年），都曾先後多次警告過中國房地產泡沫極其嚴重，後果令人擔憂，不過，他們都沒有給出進一步的具體數據。

誠然，橫看成嶺側成峰，遠近高低各不同。根據不同的標準衡量，與不同的參照物比較，泡沫的結論可能迥然不同，例如，其中常規的指標又可分為價格和數量泡沫兩種。

價格泡沫方麵，國際上廣泛采用的是房價收入比和租金回報率這兩項指標。前者，美國2-5（全國平均3-4，最高的紐約6-7），加拿大4-6，英國5-8，而在中國的一線城市，已經達到驚人的20-60，為國際常規標準4-6的3-10倍；後者，中國主要城市的靜態租賃回報率為2.6%，一線城市甚至在2%以下，而國際標準水平為4%-6%。

值得一提的是，在中國，陽台和公共區域都包含在住宅麵積內，而歐美一般按住宅實際建築麵積計算。此外，中國的新房多是毛坯形式，裝修成本比較高。考慮到這些因素，中國的實際房價往往還會高出10-30%。

關於數量泡沫，國際貨幣基金組織副總裁朱民2015年曾表示，中國樓市的空置麵積高達10億平方米；西南財大2014年的報告認為，全國城鎮住房空置率已高達22.4%；中國房地產報等聯合發布的《2015年5月全國城市住房市場調查報告》指出，中國主要城市的住房空置率整體水平在22%至26%之間；在許多二三線城市，根據數燈、目測、水電表檢查、采訪等對比估算，一些小區的空房率甚至高達40％-90％。綜合各種數據分析，全國一二線城市的空房率在20％--25%之間，三四線城市空房率達到25-40％亦有可能，而主要發達國家商品住房空置率一般在5%到10%之間。

實際上，對於那些關注和熟悉國外住房情況的人來說，當他們在中國的大中小城市見到在世界任何其他地方都未曾見過的連綿不斷的空房、“鬼城”時，都會目瞪口呆，其心靈上的震撼，非有親身比對經曆的人是無法感受的。

價格和數量泡沫相比，前為主，後為輔；前是因，後是果；沒有前者，一般不會出現後者；但有前者，也並不一定出現後者；而後者的出現，往往意味著已經進入泡沫的中後期了。中國目前是二者全覆蓋，隻是不同地區城市的比例不同而已，這也佐證了房地產泡沫確實已是強弩之末了。

此外，其它幾個指標也發出了風險迫在眉睫的信號。

房地產開發貸款總額/金融機構貸款總額指標是衡量房地產開發信貸泡沫狀況的另一指標。 從國際標準來看，這個比值一般在2%以下，反之則意味著金融機構對房地產市場的支持力度過大。根據央行公布的數據，2005年前從都未超過2%，但2006-2016年間分別為2.25、2.52、2.38、2.65、4.56、6.37、6.13、6.38、6.89、6.98、6.67，跳躍式攀上新台階，明顯具有末日瘋狂的特征。爾後雖高處不勝寒，但仍居高不下，說明國內金融機構極為激進，房地產資金信貸存在著巨大的泡沫。

根據央行的數據，房地產開發投資和住宅投資占GDP的比重從2000年的5.48%和3.70%起均大幅上升，近6年來分別在12-15%和9-10%左右徘徊。而根據美國經濟分析局的數據，作為房屋消費大國，美國的住宅業為GDP貢獻多年穩定在15-17%之間，但扣除住房服務（包括租金等）後，實際住宅開發投資/GDP通常隻維持在3-5%之間，即使次貸危機前該比值最高也隻短暫到達6.5%，目前穩定為3.5%；相比之下，中國的開發投資占比高的出奇，不僅說明中國的GDP高度依賴房地產，而且持續大規模的投資有如厝火積薪，令房地產市場處於非常危險的水平。

2016年2月，第一太平戴維斯預計中國房地產總市值約為270萬億元人民幣，為2015年GDP數值的四倍，現在估計更是高達300萬億。任澤平2016年9月的報告認為，中國房地產總市值占GDP的比例為411%，遠高於全球260%的平均水平，如果屬實，這一比值不啻已達到了自人類有數據記載以來罕見的最高點。

所有這些經典指標驚人地不謀而合，清晰無誤地印證了中國房地產泡沫的存在。然而，欲窮千裏目，更上一層樓。筆者認為，作為對上述指標的升華，判斷一個房地產市場是否進入泡沫以及泡沫狀態更為合理有效的依據是：失衡率。

這是一個尚有待量化的概念，關注的是房地產大泡沫下的行業、社會和人群之間的失衡狀況，房地產泡沫是否形成對經濟和社會的危害。

筆者認為，判斷房價高不高或泡沫嚴重不嚴重，最關鍵的還不僅僅在於那些離散而枯燥無味的指標，而要看泡沫對經濟和社會的影響和波及程度。倘若僅是小小漣漪，不傷筋動骨，那麽房價再高，泡沫再多，也無傷大雅。此外應該看到，由於中國疆土遼闊，各地情況千差萬別，局部而言，泡沫大小和分布並不均勻。

但根據本文以下的失衡分析，在房地產大泡沫的影響下，數業興，百業衰；政府興，企業（為便於區別，本文中房企將特別標明，企業不含房企，下同）衰；有房者興，無房者衰；虛擬經濟興，實體經濟衰。大量無可辯駁的嚴峻事實說明，中國社會與經濟眾多領域失衡突出，房地產泡沫不僅存在，而且整體而言空前嚴重。

必須承認，任何一種孤立的指標和判斷都可能有其局限性，甚至因數據含義不同而影響可比性。在一個動態變化的社會中，寄希望於一個絕對權威的統計數據準確地描繪複雜的社會現象恐怕是天方夜譚。然而，綜合大量充分而滾燙的指標的共同指向，加上常識、理論、經驗，以及橫向縱向比較，再糊塗的人們也應該醒聵震聾了。

17世紀的荷蘭鬱金香熱、18世紀的法國密西西比和英國南海公司、上世紀20年代末的美國經濟大蕭條、90年代的日本房地產泡沫和亞洲金融風暴、2008年前後的美國金融海嘯，都曾伴隨著瘋狂的資產泡沫，然而，與中國的房地產大泡沫相比，都算小巫見大巫了。

其原因彰明較著：無與倫比的時與空釀造了中國的房地產大泡沫。早從1987年開始，房地產業就積薪備油蠢蠢欲動，1998年房屋全麵商品化後幹柴烈火從此燃起，以燎原之勢席卷全國，一波又一波，幾無間歇地持續燃燒了整整將近20年；而作為世界人口第一大國，中國有7.7億城市人口，有654個城市，其中百萬人口以上大城市有160個，這蔚為壯觀的城市人口體量，把房地泡沫放大到了難以複加的極限。可以毫無猶豫地說，當前中國瘋狂的房地產泡沫，已幾乎遍布大中小城市，隻有大小之分，幾無有無之別，無論從任何一個角度來看，其規模都是人類曆史上空前未有的最大資產泡沫。