鳳凰樹下
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引言
人們在生活中所見到的泡沫，往往都由無數被各種輕薄液膜所包裹的氣體群組成，輕盈、透亮，在光線的折射下，五彩斑斕。盡管由於外部環境以及液膜成分和結構的不同，泡沫形態大小各異，存留時間長短不一，但自然法則決定了世界上沒有永恒的泡沫，它們的最終結局隻能是破滅，留下點點斑跡。
房地產（除非特別說明，本文中房地產主要指住宅）泡沫，資產泡沫的典型代表，指的是房地產價格脫離了基本麵價值但仍不合常理地快速攀升或長時間維持在高位的狀態，其蘊藏著由大規模的資本、信用、聯動效應甚至情緒等要素在一定條件下發生的核裂變式的反應而產生的巨大能量和壓力。在一定時間內，它們似乎不斷積累壯大，勢不可擋，並能夠繼續吸引無知無畏的人們義無反顧地加入擊鼓傳花式的接盤遊戲。但由於其缺乏內在價值的支撐，總有一天， 它們會如同自然界中的泡沫一樣在內部壓力接近或達到臨界值後因某個不經意的引爆事件的觸動而猝然破裂，然後消亡，無論其過程多麽曲折漫長。
綜觀人類文明史，幾乎所有的房地產泡沫，無論其表現形式如何迥異，如何複雜，其背後都離不開無數憧憬著快速脫貧致富但又缺乏風險意識的民眾飛蛾撲火般的參與，離不開追求回報最大化的海量資本趨之若鶩，離不開在羊群效應驅使下的人們唯恐錯失良機的恐慌性買賣。
這其中，缺乏獨立思維或沽名釣譽的專家、學者、名人、官員不負責任的鼓動說教，不良開發商鋪天蓋地的虛假廣告和利益集團五花八門的誘導宣傳，惟利是趨的金融機構和從業人員內外勾結，以及在瘋狂的貪欲下被放大的法律缺陷與製度漏洞，都會對房地產泡沫的形成、維持和發酵起推波助瀾的作用。但是，曆史已經證明，凡是那些時間長，規模大，影響麵廣的房地產泡沫事件，無論在世界上任何地方，無論什麽年代，追根溯源，都必定與所在國家或地區政府的宏觀經濟政策錯誤或失誤，監管失效、失職或不作為，以及央行過度寬鬆的貨幣政策有著千絲萬縷的關係，概莫能外。
首先，中國房地產的高速發展並不是憑空鼓出來的泡沫，而是建立在1980 年代以前極端短缺的曆史基礎上。那時城鎮人均住房麵積隻有幾平方米，城市化加速、家庭結構變化、產業遷移帶來的是真實、巨量、長期的需求。沒有把這種“結構性短缺”算進基本麵，就很容易得出“價格脫離價值”的誤判。
其次，把房地產稱為“泡沫”本身就容易誤導。房地產不是鬱金香、不是南海股票，它是高成本、低流動性、強地域屬性的耐用消費品。這種行業的規律是：
隻要供需出現 5% 的輕微過剩或短缺，價格就會出現劇烈波動。
這不是泡沫，這是商品市場的正常彈性反應。把這種波動浪漫化成“核裂變式泡沫能量”，其實是把經濟學問題神秘化了。
第三，把房地產市場比作“擊鼓傳花”或“飛蛾撲火”，也不準確。住房需求不是投機遊戲，而是家庭資產配置、教育、醫療、就業、戶籍等多重因素疊加的結果。
鬱金香可以不要，股票可以不要，但住房不是。
住房需求具有剛性、長期性、結構性，不是情緒驅動的短期狂熱。
當然，炒房客的投機行為確實放大了市場波動，但他們從來不是主因，隻是順勢而為的尾部力量。真正推動市場的，是人口流動、城市擴張、土地製度、金融結構等深層因素。把幾十年的發展歸咎於“投機者擊鼓傳花”，其實是把複雜問題簡單化了。
更重要的是，房地產市場的調整並不等於“泡沫破滅”。它更像是一個巨大的、複雜的、結構性調整過程：
城市分化
人口遷移
土地財政模式變化
家庭資產結構重構
金融體係的再平衡
這些都不是“泡沫”能解釋的。
所以，把幾十年的發展歸結為“泡沫終將破滅”，其實忽略了最關鍵的現實：
目前的房地產低迷不是簡單自然界的泡沫，而是社會結構、人口流動、製度安排共同塑造的結果。