財富捷徑
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幾天前，我寫了一篇 短文，分析中金公司的鄭雯露女士的房貸故事。在2023年，她和丈夫用120萬元的收入，貸了1177萬元的貸款，在上海買了一套價值1600萬元左右的公寓房，貸款利息率4.1%，月供占收入的比例高達67%。
而到了2024年，她的家庭收入降為80萬元，房貸開支占了家庭收入的85%。加上房價暴跌，她的家庭財務已經接近破產。她不堪這種打擊，選擇離開人世，的確是一個悲劇。
這幾天我就在想，一個美國高收入家庭，或者一個富豪，他們是如何購買豪宅呢？
我家住在矽穀地區，在我們這個城市，僅僅過去五年就有三十套千萬美元豪宅成交，最貴的一套買了四千萬美元！
這些富豪是如何買房的呢？其實很簡單，他們大部分人跟我們一樣，用房貸買房！
以我的鄰居，臉書公司的創始人紮克伯格為例。在2012年，他和他的華裔太太，一擲千金，在我們這個城市的一個街上，買了五套連在一起的別墅屋，以保護自己的隱私。
不可思議的是，身家1900億美元的紮克伯格夫婦，居然向銀行貸了600萬美元的貸款來買這些房子！
但是，由於他是巨富，銀行給了他極其優惠的貸款條件，利息率隻有區區1.05%。因此，他的月供隻有一萬九千元。對於他們的家庭收入而言，這點月供幾乎可以忽略不計。
當然，並不是所有的富人，都是億萬富翁。我認識幾個在銀行和房地產業就職的專業人士。據他們講，很多千萬豪宅的購買者，是通過普通貸款完成的，隻不過貸款的首付比較高、貸款審批的手續更加謹慎而已。
比如，一套1500萬美元的房子，購房者需要放50%左右的首付，貸款額750萬美元。按照4%的利息率，月供為3萬5千元，每年為43萬美元。加上18萬美元的房產稅和保險開支，每年在房子上的開支約為62萬美元。按照45%的債務收入比，這個家庭的年收入至少需要
137萬美元。
當然，有些富人家裏有老錢（Old Money），他們選擇直接用現金買房，那就另當別論了。
最後，你可能會問，像紮克伯格這種富翁，明明可以現金買房，為什麽還要貸款呢？他們不希望無債一身輕嗎？
我覺得：富人之所以成為富人，是因為他們的思維方式和普通人不一樣。他們更懂得金錢的價值和機會成本。他們用較低的利息成本貸款，把省下來的資金去投資，會獲得更大的投資收益。
拿他家的例子吧。他當初貸了6百萬美元，就可以少賣自己家的股票。貸款的年利息率為1.05%，12年下來，他一共支付了75萬美元的銀行利息。可是他的6百萬公司股票，年化增長率為28%，累計幫他掙了一億零八百萬美元！收益和成本的差距，是144倍！
如果你的房貸還沒有還清，而你也不著急還清，你就可以自豪地說：我有成為富人的潛力，因為我有富人的理財觀！
延伸閱讀：
我以前分享過，我隻有兩隻基金，標普500指數基金，先鋒科技板塊基金VGT。
打不過，就加入吧。我們投資股票，就是要進入資本家的行列，從“小資”慢慢變成“中資”、“大資”。
資本家可以用融資渠道，獲得需要的資本。這就是資本主義的機製和規律，我們必須接受並充分利用。
是的，one dollar saved is one dollar earned.
謝謝補充！富人更加精通社會運營機製，並利用這些機製為自己創造更多財富。
謝謝補充！我有同感，老中家庭的投資策略過於保守，而且房產占比過高。
老中喜歡盡可能多交down payment，或有點錢後盡快pay off，即便貸款利率4%都不到。這種“農民意識”，心裏固然踏實，其實看不見的損失很大。
謝謝分享！富貴險中求啊。合適的杠杆，還是可以加的；尤其是買自住房時。
說的太對了，以前也知道定投，但是不篤定，自從居士現身說法之後才敢下定決心這麽做
是的，在美國，房貸利息是可以抵稅的。
是的，成功的經曆會讓人更加有信心。再次恭喜你！
恭喜恭喜！
祝願你和令愛都早日實現財務自由！
我現在強烈要求我女兒也看你的文章，仔細多次閱讀你的文章。我已經去研究過VANGUARD的網站了，注冊需要SSN和地址。因為她在美國讀本科，平時在學校裏打工，所以有SSN，等8月中旬她租了房子（前麵住學校），有了地址，就可以注冊VANGUARD了。
這不是傻不傻的問題，是信息獲取能力的問題。
那你買了我推薦的基金了嗎？掙到錢了嗎？
不是的，是傻！我一點投資概念都沒有，我是看了你的文章感覺打開了新世界的大門。我周圍沒有炒股票盈利的人，因為大家都是炒A股，好多人都是虧了幾百萬，所以我一直就不炒股， 也不買基金。
”
哈哈哈，你可能太保守了，不願加杠杆。
哈哈哈，當時他用的是ARM，即“可變利息貸款”，通常鎖定的時間為5年或者7年。他後來肯定做了再貸款，鎖定新的利息率。但是，無論如何都是低於市場價的。
在那段時間，銀行存款的利息率更低，甚至低於1%。因此，從絕對意義上講，即使是1.05%的利息率，銀行也沒有虧錢。
銀行會發放很多貸款，每一筆貸款的利息率都不盡相同。隻要平均貸款利息率高於存款利息率，銀行就能賺錢。
所以，你是做貸款的銀行家？
謝謝分享！是的，加杠杆是致富的捷徑之一。
哈哈哈，銀行家非常精明啊。這麽優質的客戶，肯定要爭取過來。長期來看，銀行可以從這些高淨值客戶身上掙到大把大把的銀子的。
應該是吧。另外我們那時（在25%開銷35%上稅外）還可以存下收入的40%左右 。但還是覺得自由好，哪怕是非富人的自由 。所以不後悔哈 ；-)。
其實，標普500指數在2011年就回到2008年的位置了。就算你們沒有賣掉股票，頂多隻需要再幹兩三年。
應該不會。隻是那時我們還是投資小白，對市場不甚了解，所以覺得不放心賣了算了。如果沒有賣的話，那肯定還要回原單位繼續做工（當時兩邊公司都給了半年留職，如果我們願意回去的話）。
你們的運氣真是好！如果你的投資策略是長線投資股票或者基金的話，也不需要經常操作的啊。半年時間，你會有很多交易嗎？
具體細節我不得而知。他的股票，肯定可以做貸款的擔保，但是是否需要，我就不清楚了。
普通家庭做房貸時，銀行也要考察家庭的資產狀況（比如股票、存款等等）以評估風險。但是，銀行還是以收入為主要評估標準。
還有一次運氣：我們在2008年因為要回國陪老爸半年，不想遠程操作，在7月底8月初賣掉了幾乎所有投資，放入短期定期存款賬戶，逃過了那次金融大危機。；）
所以都是老天爺的恩典哈！
互聯網泡沫的確是百年一遇的事情。你們的運氣比較好，哈哈哈。
哈哈，杠杆原理，富人的武器！
看來我們還真是沒有富人的潛力，每次買房時不是很快付清貸款就是全額現金。不過1999年底的那次買房如果不是在年底和2000年初在dot-com 泡沫頂峰時兩次賣了公司股票付清了的話，那損失會更大。所以很滿足了哈。
非富人謝謝富人知識分享 ；-）
謝謝來訪和評論！我是今早匆匆寫完此文，蹭一下房貸的熱度。