財富捷徑
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金錢是人類發明的最偉大的自由工具。隻有金錢會向窮人開放，而權力永遠不會。
--弗裏德裏希·哈耶克
前幾天，我在投資理財論壇分享了自己的投資成績。後來，我看到網友發評論說：如果你早點投資房地產，資產規模會更大！今天，我就試著分析一下。
我以前說過，我這個人特別內向，喜歡自己讀書，不喜歡和人打交道，也嫌麻煩，因此從來沒有想過做房東。
我小時候在農村長大的，住的是普通的草房、瓦房。為了看管家裏種的西瓜、蘿卜等，很多夜晚還要睡在地頭的簡易草棚裏。因此，我對住房的要求極低，更不懂美國的房屋。我直到39歲才在矽穀貸款買下自己的自住房，人稱“灣區小黑屋”。疫情期間，家裏5個人開視頻遠程上課和工作；我和太太不堪忍受，才決定換了一個大點的房子，把原來的小黑屋賣了。
首先聲明，我今天的討論範圍，僅僅限於獨立屋，即所謂的別墅房，不是大型公寓；購買和經營一個大型公寓，不是我們這種普通雙職工家庭可以輕易做到的。根據我的觀察，獨立屋也是絕大部分身邊朋友買投資房的主流房型。很多朋友，都是在升級住房時，把先前的房子自然而然變成了出租房經營。
過去30年，矽穀的獨立屋的房價漲幅在美國名列前茅。過去10年，年均增幅也接近7%。不過，由於房子越來越大，一部分漲幅來自於房子麵積的增加。根據我自己的觀察和網上的數據，如果不考慮新房和改建房屋的因素，一個獨立屋的平均價格年增幅約為6%。
這種房型的致命弱點是：租售比不堪入目，通常隻有2%左右。地產稅和保險、維護費，需要1.5%左右。
因此，在矽穀，全款買這種投資房的理論投資回報率隻有：
6% + 2% - 1.5% = 6.5%
因此，為了取得好的收益率，我們必須上杠杆。
我們用最常見的投資房3倍杠杆舉例。
在我這個地區，一個普普通通的獨立屋的價格是300萬美元。假設我用75萬美元加225萬美元貸款買下這個房子。貸款利息是4%，每年利息是9萬美元。每月的租金是5千，平均每年有一個月空置，總租金收入是5.5萬。地產稅等成本是4.5萬。我的現金流就是：
5.5萬- 4.5萬 - 9萬 = -8萬
所以，我必須額外填入8萬美元，才能實現零現金流。
那麽我的總收益就是房子價格的增值：300萬*6% = 18萬。
因此，我的83萬美元的總投資的年化收益率就是：
18萬 / 83萬 = 21.7%
問題是：我頂多隻能擁有一個這樣的房子；一個房子就要填8萬美元，這會嚴重侵蝕我家的日常現金流狀況。
假設我想實現零現金流或者正現金流，而不需要每個月填錢。那麽我的首付比例必須提高。也就是說，貸款利息成本的上限是：
5.5萬 - 4.5萬 = 1萬
所以我隻能貸款25萬，拿出275萬首付。在這種情況下，收益率隻有：
18萬 / 275萬 = 6.5%
假設我用1倍杠杆來減輕現金流的壓力，用150萬美元貸款買房。那麽現金流就是：
5.5萬- 4.5萬 - 6萬 = -5萬
那麽每年的總投資額就是155萬美元，收益率是：
18萬 / 155萬 = 11.6%
這樣的話，我可以擁有兩個這樣的房子，每年向房子裏補貼10萬美元。但是收益率還不及我基金賬戶14%的回報率。
結論：
- 我如果一開始就上三倍或者兩倍杠杆買了一個投資房，那些投資的確可以取得更好的成績。但是，我隻能買一套，無法成規模。
- 如果我用一倍杠杆，可以買兩套房子，但是收益率不及基金。
- 如果我為了實現零現金流，用最小杠杆，但是收益率隻有6.5%，慘不忍睹。
回頭看看，我好像沒有失去太多，還不至於抱憾終身！
附：舊金山灣區1984年-2019年房價趨勢
“因此，我的83萬美元的總投資的年化收益率就是：18萬 / 83萬 = 21.7%” --》 想和居士探討一下年化收益率的計算方法。我的理解是收益率 = 總收入 / 總支出。 假設隻計算第一年。總收入 = 18-8 = 10w，總支出 = 75w, 那麽收益率 = 10/75 = 13%.
我們做一下sanity check: 假設現金流為0，房子的年增值是6%，三倍杠杆是18%。現在是負現金流，那麽收益率一定小於18%。
懇請居士指正。謝謝
美國整體的房價漲幅，還是很溫和的，大約4%，略高於通貨膨脹率。但是，考慮到房子越蓋越大；扣除這個麵積增加的因素後，房價的漲幅和通脹幾乎同步。
Rich people always have 30-50% money in pocket, invest this money in 大跌 .
我就是想分析一下，如果我真去做房東了，收益會如何？
就灣區來講，租售比、房價增長速度，和十年前差別不是很大啊。
跟千千萬萬的投資者一樣，我自己已經在指數基金上掙了很多真金白銀，雖然也經曆了2008年金融海嘯、2020和2022年的大跌。
你這也是一種賭的策略。是基於你自己對資本市場的信心。賭場從來都在開，給所有玩兒家開辟賺錢的機會。資本市場也是一樣，裝模作樣寫一套規則，玩兒的最後誰也不敢揭開真相。很多公司根本沒有股票裏的市值，卻都被炒的很高。基金和指數對外都公布漲幅，實際連基金經理都算不清楚漲幅。全是用來籌錢的。大家誰也不敢讓泡沫吹爆了。等要爆了的時候，就會有戰爭了。
建議你看看我的投資科普係列。
按照我的理解，地產投資，杠杆是精髓。
股票背後，都是真實的公司，比如蘋果公司、摩根大通銀行等等。因此，股票也是真實資產，和房地產沒什麽大區別。