房地產，秘不發喪

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Original 章北海official 章北海的自然選擇 2024-04-05 22:30 湖南

章北海的自然選擇加關注

 

 

Keep it secret.

 

秘不發喪

 

4月2日，碧桂園在港交所公布，因公司延期刊發2023年全年業績，公司股票將於4月2日停牌。這也不是個例，當代置業、中原建業、融信中國等十多家房企全部選擇了停牌。

 

現在房企爆雷的爆雷，停盤的停盤，整體股票價格已經十不存一，不少房地產股票從十幾塊跌到幾毛錢一股。企業財務報告發不出來，違反了一家上市公司的基本要求，股票隻能停牌。相當於學生交不上作業，老師讓他在門口罰站，禁止進教室上課。在房地產市場已經風聲鶴唳的2024年，市場絕對不會將其解讀為一個利好，而是一個極大的利空。而這些消息則會進一步增強普通人買房時的觀望情緒，形成螺旋收縮。如果不是年報實在沒法看，這些房企絕對不會走到今天這一步。

 

這背後是高速下滑的房地產市場，國家統計局發布數據顯示，以可比口徑計算，2022年，全國房地產開發投資13.2萬億元，比上年下降10.0%，2023年，全國房地產開發投資11萬億元，比上年下降9.6%，房地產已經連續兩年吃到跌停板。

 

而具體到銷售端，就是賣房子的數據更慘，今年1-2月，全國新建商品房銷售麵積為1.1億平方米，同比下降20.5%，商品房銷售額為1.1萬億元，同比下降29.3%。房地產銷售總額已經從2021年的18.7萬億下降到2023年的11.6萬億接近腰斬。

 

眾所周知，資產交易市場有量才能有價格，沒有交易量的價格必然虛高，必然下跌。以上數字這還是在2023全年各地紛紛放鬆限購，出台大量利好救市措施的情況下。一二線城市剛性還算強，三四線城市已經進入了絞殺階段。說實在話，朋友們，我已經很久沒有看到這麽爽的爽文了。

 

回顧曆史，2003年房地產被定位為國民經濟支柱產業，原因在於房地產對上遊各行業的產能都有著良好的刺激作用，看似房地產隻占GPD百分之六，然而我國房地產業每增加1單位產值對各產業的總帶動效應為1.416，算上拉動的產值，房地產上下遊能夠貢獻超過15%的GDP，說一句支柱產業不為過。

 

隨著經濟增速放緩，實體部門收益率下降，在保證經濟增速的目標指導下，對房地產選擇的發展方向居然是繼續通過居民部門加杠杆，再推進一波房地產，這也是最簡單的方法。然而這也進一步加快資金向房地產業的集中速度，刺激地價、房價的繼續上漲，房地產價格泡沫迅速膨脹。

 

這套2014年開始的玩法被稱為漲價去庫存，一度讓不少唱空房市的老空軍驚掉下巴，然而一切所有命運饋贈的禮物，早已暗中標好了價格。

10年之前，國家審計署專門登過一篇文章，分析房地產企業減少收入虛增成本來偷稅漏稅，沒想到10年之後房地產企業已經紛紛開始虛增收入。拚了命也要假裝自己真的把房子賣了出去。

 

2024年，還在堅守土木工程的猛子哥現在已經降薪到3800了，大基建，大房地產時代所吃下的紅利已經吃到盡頭了。

 

說句題外話，你別看現在管人叫猛子哥，真拎起來，人家是我學弟，比我還年輕一歲，那看著可比我老多了，當年我讀土木的室友，現在也已經沒什麽頭發了。我是跑路幹自媒體了，也希望每一個還沒讀大學的觀眾朋友們引以為戒，謹慎選擇夕陽產業。

 

去年年底，南京市住房保障和房產局稱，部分企業采取了打折促銷活動，各屬地部門通過約談進行引導，促進市場平穩運行。如果用大家能聽得懂的話來翻譯，那就是不許跌。

 

這並不是南京一個城市的境遇，從2021年下半年到2023年上半年，在樓市下行壓力下，許多房企都曾試圖通過降價促銷，而不少地方則會通過一紙“限跌令”來穩住市場價格。

 

那就是房地產現在陷入了一個困境，那就是房價根本漲不上去，而在開發過程中，房地產企業搞搞周轉，資金來源中的自有資金占比又很低，並且通過表外負債、隱性債務隱藏負債規模，造成了債務危機，最典型的例子就是恒大。但如果房企想降價走量換取現金流。就會發現在政策上房價不能降也不允許降，因為土地既是地方最重要的收入來源也是地方最大的抵押標的。最近幾年有一個名詞叫係統性金融風險，房地產就是所謂的係統性金融風險的來源。

 

扭曲價格，必然有代價，一方麵是房價的下跌預期已經形成市場從捂盤惜售，變成了居民捂緊錢袋。另一方麵，經過十幾年的房地產狂飆突進居民杠杆已經加無可加。家庭戶人均居住麵積達到41.76平方米，盡管大家說平均數不反映普通人個體的真實水平，但是房子大體夠中國人住，社會作為整體上不再需要大量的新房子來滿足住宅需求。這也是事實。

 

冰凍三尺，非一日之寒，房地產閃崩的原因並不在朝夕之間，甚至於我覺得房價2016年後能連著漲這麽多年，已經非常奇跡，顯得大家溫良恭儉讓非常有容忍能力了。

 

3月29日，萬科舉辦2023年業績交流會，董事會主席鬱亮再次提到了“活下去”。而早在2018年，萬科便提出“活下去”的口號，引發了全行業關注。隻是當時棚改方興未艾，萬科的收縮性策略被嘲笑為過於保守，等到潮水褪去之後才知道誰在裸泳。

 

這兩年我們越來越多地發現，大股東該套現的套現，該跑路的跑路，該抓起來抓起來了，留下一地泡沫慢慢消化。

 

這話我已經說爛了，但是我還是要重複這句話，那就是房地產行業本身沒有什麽價值，現在房價高是因為地方需要以某種方式征收普通人30年的勞動剩餘。

 

但沒有能永遠持續下去的旁氏遊戲，左腳踩右腳不能上天，受過高等教育的年輕人接不住上天的房價，他們也不傻，也不會去接。中國傳統本來關注“家”文化，認為隻有有家，才會有個人歸屬，隻有安居才能樂業。因此很多人寧願掏空自己半輩子的積蓄，也要購買一套屬於自己的住房。然而別說房了，連娃都不生了。95後隻需要略微出手，便能讓出生數腰斬，房地產跌停

 

我知道，我說的這些很情緒化，但如果有從我做公眾號的時候就一直看我內容的老觀眾的話，一定會知道我唱衰房地產已經唱衰至少5年了，如果不算發表在公共輿論場，有跡可查的言論，那還要更多年。

 

當時我還在讀土木工程，算是半個利益相關者，大基建和房地產是我們土木係的命脈。身邊很多同學都不理解，明哭到夜夜哭到明，口誅筆伐哭的死董卓乎？更何況，唱空房地產，對我有什麽好處？現在我們知道了，哭是哭不死董卓的，房地產也不是我唱衰的，但是房地產一定會由盛轉衰，這是曆史規律。我隻不過一直在指出事實。

 

現在大家包括我在內麵對房地產市場的壞消息，已經完全處於一種大仇得報的快感中。其實真不是大家真的要和經濟玉石俱焚，覆巢之下焉有完卵。但是輿論喊了那麽多年，學界警告了那麽多次泡沫，結果在這個市場當中，從房企到銀行地方都為了自己的眼前利益，部門利益，局部利益而一條道走到黑，吸一口，再吸一口，最後一口。硬生生把癬疥之疾拖到積重難。現在的局麵很難不讓人冷眼旁觀。

 

次貸危機爆發後，伊麗莎白二世曾經詰問一眾經濟學家“為什麽沒有人注意到次貸危機?”真正有能力控製這一切的人沒有出來踩刹車，我隻能說誰擁有改變現狀的能力，誰就應該為現狀負責。

 

一大批房地產企業已經進入了事實上密不發喪的階段，距離捅破這層窗戶紙，進入出清也隻有一步之遙。