大約11年前,在佛州買個出租房, 成本(買價+維修)大約9萬,首付和維修自己投入現金約3萬, 3年後套現重貸拿出5萬,租客一直在那裏住了11年,剛搬走。
重新維修至少需要1.5萬,包括打算把1000平尺的髒地毯換成tile就得$7500(客廳在剛買的時候就換成tile了),鑒於佛州出租房的持有成本太高,包括空調等的維修費用,比其它地方要高得多,一直在猶豫是否該把房子處理掉。
權衡了一下賣和繼續持有的利弊(主要回報高低)。
1)賣掉
房子還有貸款9萬,最高點時房價超過30萬, 但現在賣估計能賣出26~27萬就不錯了,減去維修費用,賣房傭金,交完稅,到手能拿10萬現金就不錯了。10萬現金若投資別的,若每年的回報率是10%,每年潛在利潤是10000。
2)繼續持有
一年租金利潤:
1800(月租金)*12 *0.9(10%管理費)*0.8(20%維修費用+空置)-4000(地產稅)-2500(保險)-3700(利息)=5300
每年增值: 270000*0.03=8100
未來利率合適時Cashout 10萬淨值每年可以套利: 4000
繼續持有一年潛在總利潤: 5300(租金利潤)+8100(增值)+4000(套利)=17400
3)小結
顯然17400要大於10000。
兩者差別大的主要原因,一是賣房消耗太大;二是賣房後無法再利用杠杆。
賣房的三大消耗:
這樣就消耗掉差不多5萬,相當於消耗掉每年5千的潛在利潤;再加失去杠杆每年會失去至少4千的回報。
盡管不想當地主,但看在錢的份上,還得接著當!
建寧 2024/8/28