建寧博客
地產、投資、生活、學習筆記及總結
熟悉我投資手法的朋友可能知道，我是個甩手地主，采取的基本上是被動投資策略。當了十多年地主，房子大多都沒見過，包括已經賣掉的。就連我們本地唯一的一個出租房，自建成後也已經有三年多我沒去看了。年底的時候由於不好出租，其中一個單元空了好長時間，我跟太太說，要不哪天我們去看看房子，太太說好。結果好長時間過去了，太太不見有動靜， 就問我還去不去看房子了，我說房子已經租出去了，我就沒必要再去看了。房子還沒到賞心悅目的地步，去看了既不會使增值加快，也不會使租金增加，那我去看它幹什麽。
經過十年下來，即便采取這種被動投資策略，我們也已經從當初的生活拮據，到現在的衣食無憂，即便是在家庭沒有工資收入後，也即便還沒有領社保，盡管我們算不上是富人。
但是，當甩手地主，用物業管理公司管理房產，代價高昂。根據我自己的數據，在正常年月，物業管理費約占租金利潤（包括現金流和還掉的本金）的25~30%，我看看了去年的報表，物業管理費和租金利潤的比例大約是3:8，也就是說，如果我自己管理可以拿到11元，用了物業管理後我自己隻拿到8元，3元歸了物業管理公司。
既然用物業管理代價高昂，但又想當甩手地主，那該如何是好呢？
首先，不要想著所有錢都自己來掙，你得容許、甚至高興別人賺錢。我曾經講過，一個朋友有一個房子，自己管理每年有2500多的現金流，後來搬到外地去了，若請別人來管理，這2500的現金流就沒了，這是朋友絕對不能接受的，所以他就把房子賣了，因為他接受不了別人賺了2500。
而我的想法則不一樣，我隻在意我自己能賺多少錢，或者說投資的回報會不會使我滿意，我不在意跟我合作的人賺多少。當年我在佛州買破房子的時候，我是全權委托我的物業管理來維修的，他有自己的裝修公司。我不愛討價還價，也不會討價還價，他給我的報價我從來不跟他爭論，我隻是根據他的報價，來算一算還有沒有滿足我要求的利潤空間，若有，就買，若沒有，就不買。我不在意他掙多少錢，就是他掙得比我多，我也沒意見，隻要我的回報能使我滿意。況且他掙得多了，以後也更容易合作。
其次，地產投資是個長期的過程，需要時間的積累和沉澱。有不少人說過，投資地產，效果十年才能看出來，我深以為然。當年我剛開始投資地產的時候，即便房價還處在低穀，也即便當時利率很低，但用了物業管理公司後，仍然很難有現金流。但我相信，時間是我的朋友，隨著時間的流逝，現金流會增加，總有一天，即便經過物業管理的糟蹋後，我仍然會得到足夠的現金流。當然現金流增加的快慢，與投資地區，主要是持有成本有關。一般地產稅和保險低的地區，現金流增加會快；地產稅和保險高的地區，現金流增加會慢。
再者，盡管物業管理費用占租金利潤很大的比例，但卻占包括房屋增值在內的總利潤很小的比例。以我自己為例， 自我投資地產的十年來，如果包括房屋增值的利潤，物業管理費用隻占總利潤不到5%。
另外，也不是不可以采取一些措施，來降低甚至是完全抵消物業管理費用帶來的負麵影響。
以Nothing Down作者Robert Allen為代表的大忽悠們，經常會向人們宣揚這樣的理念：在進行一項大的消費（花錢）前，要想辦法找出一種可以不需要自己掏腰包的方法。這裏有兩個幾乎是相同的例子。
例1，剛長大成人的兒子喜歡一輛1.5萬元的車，媽媽承諾來出這1.5萬的費用，但媽媽有個建議，不要直接用這1.5萬買車，而是以1.5萬為首付買個出租房，並且貸款來買車，這樣出租房的租金就可以涵蓋出租房和車的月供。
例2，年邁的父親有一個2.5萬的車貸，利率4%，月供400，父親手上正好有2.5萬現金，想把車貸付完。年長的兒子聽了後， 讓父親把這2.5萬現金給他，並承諾由他來付掉車貸，兒子用這2.5萬為首付買了個出租房，出租房的租金足以涵蓋出租房和車的月供。
如果我們借用這些大忽悠們的理念，本來你的目標是買4個房子，如果你覺得讓別人管理無法接受的話，你可以努力再買一個房子，把這5個房子讓別人管理，總回報也不見得比你自己管理4個房子少，這叫以規模取勝，也可以理解為第5個房子的回報扳回了所有的管理費用。有些朋友會說，你真能阿Q，本來別人隻賺你4個房子的錢，現在賺你5個房子的錢，你還以為得了乖了。哈哈，如果你非要這麽理解的話，也不是沒道理哈！
最後一點，我很早就意識到，我的這種投資手法很難有現金流，所以從3年前開始，我就有意識從房產中掏出淨值，投到現金流更好的地方，進行現金流的套利，如果想了解這方麵細節的話，可以看看我以前寫的兩篇文章：
到目前為止，每年套的利已經接近管理費用的3/4。我相信，在不久的將來，通過套利，我應該能把管理費用完全給扳回來，當然要承擔一定的風險。
被動的投資策略，卻是我主動的選擇！
建寧 2023/4/5
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