投資房意外損失和保險理賠報稅探討

投資房有時會遇到天災（風水火災等）和人禍（被盜和故意破壞）等突發事件，造成損失（Casualty and Theft Losses），需要花錢修複，有保險的有時可以得到全部或部分理賠，牽扯到的報稅問題其實是蠻複雜的。

意外損失和保險理賠報稅，關鍵有兩點：
1) 申報損失/利潤
2) 調整Basis和折舊，中止損失部分在修複期間的折舊

具體來說，需要做三件事：
1) 申報意外損失/利潤
2) 調整原資產的Basis
3) 新修複資產的折舊

其中3)跟前兩條沒有關聯，如果想象力太豐富，把三個問題關聯起來，反倒不容易理解。

先介紹一個術語，Adjusted Basis，它是購房成本，減去土地價格，加上後來的改進，再減去折舊。比如一個房子買價25萬，土地5萬，換屋頂和新空調3萬，折舊2萬，它的Adjusted Basis = 25-5+3-2 = 21萬。

下麵將用這兩個例子來幫助說明：

例1：出租房完全給燒掉了，原來的Adjusted Basis 是10萬，毀壞後資產的剩餘值 2000，保險理賠了9萬。
例2：出租房的屋頂讓風給刮壞了，原來的Adjusted Basis是20萬，花了1萬換了個新屋頂，保險賠了9千，自己花了1千。

一. 該報多少損失（Loss Deduction）

第一個問題就是，當年可以減掉多少損失(以下簡稱可減損失)？

這又要分資產是完全被毀壞，還是隻是部分被破壞兩種情況。

1．完全毀壞

可減損失 = Adjusted Basis – 毀壞後資產的剩餘值 – 保險理賠

例1是房產完全被毀掉的例子，它的可減損失：
 100000（Adjusted Basis）- 2000 （剩餘值）- 90000（保險理賠）= 8000

2．部分損壞

如果屬於資產部分損壞情況，就需要從這兩者中：

• Adjusted Basis
• 意外造成的資產損壞額

找到最小值，然後再減去保險理賠等補償。

關於資產損壞額，一般是需要評估資產發生意外前後的市場值，找到差價。 比如如果意外發生前資產的市場估值是15萬，意外發生後的估值是10萬，資產損壞額就是5萬。

由於用資產事故前後做估值的方法既昂貴，又難於操作，一般都用其它參考方法，比如用合理的修複費用做為資產損壞額。

例2是屬於部分損壞的。如果我們用修複費用的1萬作為資產損壞額，房產的Adjusted Basis是20萬， 兩者的最小值是1萬，再減去9千的保險理賠，得到的可減損失是： 10000 - 9000 = 1000 。

意外損失需要在Form 4684 的B部分中申報。比如例2， 如果意外前的市場估值是30萬，意外後的估值是29萬，那麽Form 4684看起來應該類似這樣：

二. 對原資產Basis的影響

根據IRS Publication 551:

If you have a casualty or theft loss, decrease the basis in your property by any insurance or other reimbursement and by any deductible loss not covered by insurance.

也就是說，意外損失會降低原資產的Basis，需要減去可減損失和保險理賠，所以：

• 例1：可減損失是8000，保險理賠是9萬，意外後的Adjusted Basis 從原來的10萬變為：10萬 - 8000 - 9萬 = 2000
• 例2：可減損失是1000，保險理賠是9000，意外後的Adjusted Basis 從原來的20萬變為：20萬 - 1000 - 9000 = 19萬

三. 修複資產的折舊

修複資產的報稅是獨立的，與前兩者沒有關係。這個乍看起來好像不符合邏輯，但如果細想起來還是蠻有道理的。

這是因為，即便發生意外損失，修複也不一定是必然發生事件，有的人或許根本就沒有保險，有的人即便收到保險理賠，願意花的修理費用也不見得跟理賠額一樣，比如收到1萬理賠，他也許為了省錢隻想花5千修理，或者想借機花2萬做一個他期待已久的改進，或者他根本就不做任何維修而直接賣給別人。

再說， 即便選擇修複， 有些人也許會馬上修複， 有些人也許會等到十年後再修（你不能排除這種可能）。

總之，這第三條無法知道能否發生，何時發生。無論它發生與否，如何發生，都不應該影響前兩條的報稅，這也是符合邏輯的，對吧？

再換個角度， 如果張三的房產遭受災難，無論他自己修複， 還是把受災後的房子直接賣給李四，讓李四來修複，那麽從修複開始， 這兩者在報稅上不應該有差別，這也是符合邏輯的，對吧？

所以，修複的費用報稅獨立符合邏輯，立法者在這點上不糊塗。

下麵具體講講修複費用的報稅問題。

美國稅法 CFR 1.263(a)-3(k)(1)(iii)明文規定，修複意外損失的費用屬於restoration, 必須加到Basis裏去折舊。

2014的稅法 CFR 1.263(a)-3(k)(4)(ii)對之放寬了限製，隻需要把修複費用中不超過意外前Adjusted Basis的部分加到Basis裏去折舊，而超出的部分如果是一般維修的話可以減掉。

我們拿例2為例，意外前它的Adjusted Basis是20萬，意外損失1萬已經從Basis裏減去，現在的Adjusted Basis是19萬，我們假定重做屋頂和打掃清理共花了1.2萬，而其中的1千屬於與重做屋頂無關的清理。按照稅法， 前1萬必須要加到Basis裏去，而餘下的2千中，其中1千的清理可以作為費用減去，重做屋頂的1千則需要加到Basis裏去。

用軟件報稅降低Basis遇到的問題

前麵講了，報稅需要做三件事：
1)  在Form 4684 的B部分填報損失
2)  降低原房產的Basis
3)  把修複費用加到Basis中去折舊

如果用TurboTax或TaxAct 等軟件報稅，1）和  3）都比較容易操作。

 問題是 2）降低原房產的Basis，用軟件很難操作。我們以例2為例，假定意外發生在7月20日，原來的Adjusted Basis 是20萬。也就是說，前7個半月需要以20萬折舊，後四個半月要以19萬折舊， 這用軟件報是很難做到的。

這裏有一個變通方案。因為每年報稅的時候，在不賣房的年份，實際上並不直接需要Basis，而隻需要這一年的折舊額。Basis隻有在賣房的哪一年才直接需要，平常年份它隻是用來計算折舊額的。

而意外發生的那一年，軟件很難自動算對折舊額，但可以手工計算出折舊額。所以我們的思路是，湊一個初始Basis，使它的折舊額等於需要的折舊額。

假定意外發生時資產已經折舊了9年，還有27.5-9=18.5年才可以完全折舊完。

若Adjusted Basis 是20萬，每月的折舊額是：200000/(18.5*12)=909.90

若Adjusted Basis 是19萬，每月的折舊額是：190000/(18.5*12)=855.86

所以，前7個半月需要以20萬折舊，後四個半月要以19萬折舊，一年的折舊額應該是：909.90*7.5+855.85*4.5=10675.58

而要湊夠每年10675.58的折舊，隻需要把初始Basis改為：10675.58*27.5=293578 即可。

從下一年開始，再把初始Basis改為：855.86*12*27.5=282433，就可以達到想要的目的了。

實際報稅中的變通???

如果沒有損失和利潤，不報1)應該沒問題。

有些人會問，如果2)降低的Basis和3)增加的Basis)相同的話，後兩者可不可以相互抵消，從而不需要報？

這裏說說報與不報的差別。

假定房子2月1號遭災，保險公司理賠10萬，6月1號維修完工，正好用掉全部的10萬。

因為保險理賠的錢正好夠維修的，所以：
1) 意外損失是零，這個不報應該可以
2) 2月1日，原資產Basis減掉10萬
3) 6月1日，新增加10萬Basis，需要開始折舊

按照稅法，這10萬從2月1日至6月1日是不能折舊的（因為毀壞了，已經不存在了）。 

而如果不報的話， 這10萬仍然在折舊，這顯然是不對的。並且這10萬的前後折舊速度也是不一樣的，新的10萬需要重新以27.5年開始折舊。

即便修複和災害是在同月發生，前後的折舊速度也不一樣，報了後的折舊速度會變慢。

當然，如果錢數比較小，前後修複的間隔不長，報與不報的差別不大。

但如果2)和3)的數額不一樣，或者意外發生的時間和修複的時間間隔很長，或者損失和修複額都很大， 那肯定應該報。 

幾點說明

• 上麵說的是出租房，自住房的規則有些差別， 我沒有去細做研究。
• 如果沒有保險，那麽理賠額就為0，以上的所有結論都仍然成立。
• 前麵講的主要是講如何報損失，但如果有保險理賠的話，還可能會出現有利潤的情況。比如說，一個房子目前的市場價是25萬，土地5萬，由於折舊，目前的Adjusted Basis是10萬，如果一把大火把房子完全燒了，保險理賠20萬，那就會有： 20萬（理賠） - 10萬（Adjusted Basis）= 10萬的利潤。這10萬的利潤，可以當年作為利潤交稅，但大多情況下大家會選擇延稅，用它來降低修好後房產的Basis。

注：非CPA， 若有錯誤， 歡迎指正！

建寧   原創於2022/2/18  更新於2024/3/13