建寧博客
地產、投資、生活、學習筆記及總結
如果有這樣一種投資:
- 每月必須至少要投入一定數目，可多但不能少；一旦你少交了，交了的很可能被沒收
- 缺乏變現能力，你要變現出來不但要交錢，還要得到批準，並且你有被拒絕的可能
- 投入的越多，安全性越差
- 投入的回報率永遠是零
你覺得這種投資如何？絕大多數人的回答應該是: 甚好甚好，正合我意！
旁邊的哪位朋友可能會著急了：你確定沒說胡話？
我不得不說，還真沒說胡話！
如果你不信，你看看周圍有多少人在急急忙忙地想盡快還完貸款，有多少人想把貸款時間弄得越短越好，有15年的絕不用30年的，你就會知道，他們實際上已經用具體行動對我上述的問題做出了回答。並且10年前，我也是做出這種回答的人中的一個。
因為我前麵提到的這種投資就是房貸和淨值。
一個好的投資應該滿足： 1）安全；2）容易變現；3）好的回報率。
而房產中的淨值，不滿足上麵三條中的任何一條。
一. 房產淨值既不安全，也不容易變現，更無回報
1) 房屋淨值越多越不安全
假定你和合夥人成立公司，你們倆各自占有一定的股份，比如說50/50, 那麽，誰出的資金多，誰的風險就越大，比如說如果你出資10萬，你的合作夥伴出資為0，然後你們又從銀行貸款90萬，那麽你們兩個合夥人之中，當然你承受的風險大，公司倒閉了，你會損失10萬，而你合夥人的損失是0。如果把銀行也算上一方的話，銀行的損失是最大。
同樣，如果你貸款100%買個房子，如果出現意外，你盡可以拍拍屁股走人，讓銀行來收拾爛攤子，大不了信用壞上幾年，而你幾年後又是一條好漢。
所以，你房產中的淨值越多，銀行越安全，而你越不安全。
另外，美國是個訴訟的國度，傳說世界上兩個律師中就有一個在美國，這麽多律師靠什麽吃飯？當然靠盯著有錢人的資產了，如果你的房產裏有很多淨值，不巧讓他們給盯上了，就算你放個屁他們也會找借口從你這裏撈上一把，比如說你汙染空氣，不罰不足以平民憤。相反，如果他們知道你的房子淨值很少沒有油水，就是你罪大惡極他們也懶得去理你，他們是為錢服務的，可不是免費為人民服務的。當然，如果你的房子是自住房，淨值多一點在這方麵倒是影響小一些，因為自住房在大多州受homestead保護。
還有一點，如果你房產裏的淨值太少，就連銀行foreclose的時候都不會把你列在優先之列，銀行也願意先收回有油水的。
2) 房屋淨值不容易變現
如果你手中所有的資產就是100萬現金，你用這100萬現金買了個自住房，結果你搬進去後的第二天就失業失去收入了，填不飽肚子可不是個小事， 於是你仍信心滿滿地跑到銀行，拍著胸脯對銀行的人說，我是擁有百萬豪宅的富翁，隻是一時沒收入了想套現重貸從房子裏拿出些錢來渡過難關，估計人家銀行的人連理都不會理你。因為大多銀行貸款需要有償還能力，也就說需要收入證明，很不幸這是你目前沒有的。而恰恰在你最困難最需要錢的時候，躺在你房子裏安然睡大覺而無所事事的淨值同誌根本就不願意幫你，也幫不了你。
所以，你需要變現能力好的資產，而房屋中的淨值在不少情況下不具備這種能力。
3) 房屋淨值的回報率永遠是零
如果去年你花了30萬買了個房子，其中貸款20萬，也就是說當時房子的淨值是10萬，恰巧碰上過去一年房價大漲，結果你的房子增值了12萬，那麽增值的這12萬跟你房子原來的淨值有關嗎？ 當然是無關，因為它的回報率是零。
實際上，房屋淨值不僅不增值，它還會貶值，如果你仔細想想去年的10萬淨值和今年的10萬淨值的購買力是否一樣，你就會明白其中的道理了。
有些人也許會說，你怎麽能說它的回報率是零呢，你若要把淨值拿出來是需要付利息的，這不就是它的回報率嗎？當然，如果你非要這麽理解也不是一點道理都沒有，但有一點要明白，使用資金有成本不意味著不使用它就有回報。
假定你是出租車公司的老板，每租出去一輛車就會有租賃收入，但同時你也有成本，車子會有折舊的，每用一次少一次（出租車一般到5萬英裏就該淘汰了），每租出去一次有成本不意味著你不出租就有回報，沒有那個出租車公司的老板希望把他們的出租車都鎖在倉庫裏，僅僅是為了節省折舊成本，房產中的淨值也是這個道理，你最好也不要把它們也鎖起來！
二. 盡可能把淨值從房產中剝離出來
既然房產中的淨值並不像表麵上看起來那麽美妙，它既不安全，也不易變現，更無回報，我們就應該采取措施盡可能地克服這三個缺陷，盡量把淨值從房產中分離出來，具體的可能措施包括：
- 用套現的資金購入更多的房產，這樣盡管仍然無法克服不易變現的缺點，但這樣做會提高投資回報率，同時由於把淨值分散到多個房子了，降低了每一個房產的風險。
- 如果儲備資金不充足要變現足夠的淨值，不要學前麵的那位用100萬現金買房而自己卻吃不飽飯的仁兄。你應該盡可能少地投入自己的資金，並握有足夠多的資金。
- 看看有沒有別的套利機會
盡可能多地利用別人的資金，但又有能力一次性付清所有債務，這應該是投資的最高境界。
我自己的投資原則是：若有可能的話，絕不讓房產中留有多餘的淨值。
眼下，世界經濟正處於一種詭異的狀態，具體體現就是真正通脹率奇高，而借貸利率卻由於各國央行的人為壓製而變得奇低，也就是說借貸成本早已被通脹率給抵消了，現在應該是借貸者最美妙的時光，貸款本身已經成為一種財富了，說到這裏，該明白如何做了吧？！
當前，房價已處在高位，不少地方搶房熱潮仍然未退，除非你想買的房產完全滿足你的投資標準，盲目地跟著搶房已非明智之舉。但房價奇高，卻是套現剝離淨值的絕好時機，如果你的投資房已經有很多的淨值，在高位套現重貸是非常明智的，這樣可以得到最多可利用的資金，即便房價短期跌了，反正資金已經拿出來了，你可能已經給它找到更好的歸宿了，隻要房租仍然能覆蓋所有的費用，長期來說房價大多情況會漲回來的，尤其是如果買在前景好的地方。即便資金現在還沒有歸宿，隻要靜待時機，機會總會有的。否則，房產中的淨值也會跟房價一樣過山車，根本無法得到充分利用。
也許，當下正是養精蓄銳時！
作者：建寧 2021/9/15 (轉載須經作者本人同意)
