建寧博客
地產、投資、生活、學習筆記及總結
顧名思義，二房東就是從別人手中租到房子，然後再轉租給別人。
從金融學上講，二房東屬於典型的套利手法。
比如，如果你能租到每月1000元的房子，然後以每月1200元的價格轉租給另外一個人，你就可以賺到每月200元的差價利潤；如果租到的房子位置比較好，例如靠近大學，醫院，或者旅遊景點，也可以搞短租，這樣一般會得到更高的利潤，當然短租需要花更多的時間和精力。
近幾年，隨著網絡經濟的迅猛發展，尤其是以Airbnb為代表的民宿短租房的廣泛普及，許多有心人意識到了其中的商機，並迅速加入到了越來越多的二房東大軍中去…
我們過去幾年到歐洲旅遊，選擇住的都不是傳統的旅館，而是這種民宿短租房。選擇短租房主要有以下幾種考量：首先，價格並不比旅館的房間貴，甚至還會便宜一些；再者，相對獨立，並帶有廚房，如果在外麵吃膩了也可以自己做點簡單的吃；更重要的一點是可以更好地了解當地的風情民俗。我們到羅馬旅遊時住的就是有五六百年曆史的古董公寓，當時周圍有很多單元正在裝修, 內部比較破舊，從外麵看就是一古跡，街道長這個樣子：
房東夫婦是看起來有三十多歲的當地人，倆人中隻有太太會講不是太流利的英文，房東先生不會講英文，我們在跟房東太太用英文交流的時候她先生也隻有在一邊微笑，可能也不知道我們在談什麽。由於近些年我對房產有濃厚興趣，三句不離本行，很自然地我就問起當地地產的狀況以及他們出租房的情況。她說這個房子是她父母留給她的，房子在市中心，比較貴，很好出租，而他們自己則住在比較便宜的郊區。她說她在附近還有另外兩個房子在出租，不過那兩個房子不是他們的，而是租別人的，也就是說，他們是那兩個房子的二房東。她說幾年前他們剛開始做的時候，利潤特別豐厚，現在做的人多了，競爭多了，利潤下降了很多，現在一天的租金比剛開始時降低了有近100美元之多。可見，做二房東的還真是大有人在，至少我就碰到了。
前些日子在中國國內網上傳得沸沸揚揚的“廣州90後包租婆坐擁400棟樓”的傳聞，剛開始有些謠傳說是她真正擁有400棟樓的產權，後來女事主本人出來辟謠，說她自己隻擁有其中10來幢的產權，其它的都是從房東那裏租來的，也就是說除了其中她自己的10來幢，其它的她隻是個二房東。當然了，即便這樣，有些人仍然不買她的帳，說她在吹牛炒作。於是就有好事的記者去做實地調查，盡管最終記者並沒有證實這400棟的數目是否屬實，但記者卻是核實到了廣州白雲區女事主擁有房產的小區附近確是有大量的二房東，並且有很多管理著一二十個房產的二房東。要我說，即便這位年輕的女士管理的房產並沒有400棟，也即便這位女士並不擁有10棟房的產權，以她這麽年輕的年齡，就能有這樣的經濟意識和魄力，也已經是很令人佩服的了。當然若女事主本人說的是事實的話那就更了不得了，據說女事主並不是出生在一個富有的家庭。
其實，中國國內這幾年興起的長租公寓，就是典型的二房東模式，跟上麵提到的廣州包租婆，模式是一摸一樣，並沒有本質的區別。要說有區別的話，從事長租公寓的公司可能比較正規，規模比較大，實力可能要雄厚，另外他們為了滿足特定的租客群體，可能在裝修上會比較規範和統一。不過，我個人感覺國內的這種長租公寓並不是一種可持續的盈利模式， 更像是一種圈錢的模式。
美國作為網絡經濟的發源地，Airbnb也始創於美國，況且美國的出租房產經濟本來就非常龐大，這種依托於短租房而應運而生的二房東模式的出現，也就很順理成章了。在美國有很多專業從事於這種商業模式的人群，這種模式被稱為Airbnb套利轉租（Airbnb Rental Arbitrage）。選擇這種模式，房子的位置非常重要，要有真對性地選擇熱點地區：比如可以是靠近旅遊景點從而可以租給遊客，或者是靠近醫院租給病人家屬，也可以是靠近大學租給前來探望孩子的父母等。
我曾聽過一個播客，是一個很成功的Airbnb二房東介紹他的操作經驗，他走的是高大上的路子，利潤豐厚，他的模式有點獨特，一般的二房東都是做短租，房客一般就是住個一天或幾天，而他則不同，非常有針對性，他的房客對象一般是需要出差的職業白領。有很多跨國公司，或者是全國性的大公司，他們的總部或者是大的地區分部經常會有前來出差的員工，或者是前來匯報工作的，或者是前來培訓的，這些員工一般都不是隻住幾天，有很多需要住一個月，甚至是幾個月。他隻做針對這部分人的，他的房子裝修比較講究，租金也是一般房租的兩三倍，因為這樣的房客，租金一般都是公司來出，而公司出錢一般比較大方。況且，這種相對的長租可以減少不少管理和打掃費用，使本已豐厚的利潤更加錦上添花。他現在跟不少大公司進行長期合作，真是個能人！
如果說民宅二房東的紅火也不過是由於近幾年網絡經濟的帶動才發生的事，那麽商業地產（辦公大樓，店鋪等）中的二房東（轉租）卻是曆史悠久，在商業地產運作中極其普遍，並且幾乎是與商業地產自始至終並存的。商業地產中有很多被動二房東，就是說這些二房東是在很不情願的情況下不得不做的，這主要是由商業地產租賃合同的性質決定的：商業租賃合同一般是長期的，一般是3~5年，像辦公大樓等甚至可以是10年，或者20年，甚至更長。更要命的是，商業租賃合同對雙方都有極強的法律約束力，雙方都不能隨便解約。比如說如果合同是10年期，租客在租了4年後由於某種原因（譬如公司縮編，或者公司的合並，店鋪開不下去了等）要搬走，對不起，餘下6年的租金還是你的責任。由於這些租金每年都是不少的數目，於是乎，這些租客不得不想盡辦法轉租出去，掙一分是一分，以減少損失，於是就被動地當起了二房東，哪怕是虧錢也沒辦法。這一點跟民宅的租賃合同不同，美國的民宅租賃合同，盡管理論上講對雙方都有約束力，但實際上隻對房東有絕對約束力，房東不能隨便解約，而租客解約的話承受的損失一般不大，這主要是因為法律大多是傾向於租客。
商業地產中當然也有很多主動的二房東，通常主要是通過總租賃（master lease）的方式運作的。比如一棟辦公大樓，其中的一家大型公司可以占用絕大多數的空間，隻會剩下少部分空間。在這種情況下，這家公司可以選擇承包下整棟大樓，這樣可以得到優惠價格，如果未來公司需要擴編的話比較方便，不需要再到別的地方去租新的辦公地點，多餘的空間也可以以零售價格轉租給別人，小掙一點。
商城也可以通過總租賃的方式轉租盈利，比如說一家大型品牌店可以租下整個商城空間，自己占用部分空間。由於大型品牌店自身可以吸引大批人流，從而可以增加其它商鋪空間的租賃價格，轉租出去就可以大賺一筆。
關於二房東的合法性問題，前麵提到，商業地產的轉租是非常普遍的，所以一般不會存在合法性問題，除非租賃合同中明確說明不能轉租。而美國普通的民宅租賃合同，一般情況下會明確規定隻有名字列在合同中的人才有權住在房子裏，其他人是不可以住在房子裏的，所以從這個角度來說，這樣的民宅租賃合同是不允許二房東存在的。要想當個合法的二房東，必須經過房主的同意。可以說，在國家法律層麵上對轉租並沒有具體的規定，這個隻取決於當事人，隻要房主同意了就合法，房主不同意就不合法。
不過，現在有越來越多的城市和社區限製短租房，這倒是個現實問題，況且，短租房也需要不同的房屋保險，這是運營中需要注意的問題。
總之，轉租，或者說是當個二房東，如果操作得當的話，也是一種非常正常的商業運作模式。這種模式的優點是不需要太多自己的資金，甚至是根本就不需要自己的資金就可以做到空手套白狼，但需要付出時間和精力去經營，也是靠付出和勞動來換取回報，從這點上講，它跟其它的工作沒什麽差別。
當然，擁有更多自己的房產永遠是個更好的選擇，但在沒有資金的初始階段，隻能先靠努力來積累資金，然後再逐步把它變成自己的資產，這就是為什麽有些房東既是一房東（房主），同時也是二房東，就像我們在羅馬碰到的那對意大利房東夫婦一樣。
作者：建寧 2020/7/4 (轉載須經作者本人同意)
