美股小馬
一個投資人 記錄一些投資思考
首先聲明，以下討論均將房產作為一個投資品來討論。如果是剛需，永遠立刻馬上買。謝絕抬杠。
總來地說，投資買房對普通人來說，是除了定投大盤ETF或一些優質公司之外一個不錯的選擇。投資買房對散戶有個優勢是可以用低成本的杠杆。
之前文章，我寫過對買房這件事的看法：
買房和買股。其實兩樣東西說的是同一件事：資產的滾雪球。房產因為看得見摸得著，很容易認識到是資產，並由此產生需要積攢，要越滾越大的感覺。另外衡量相對簡單，雖然受利率，人口供需，人均收入增速等因素影響，但微觀上是通貨，同一個小區隻有戶型，朝向之類的細微差別，加之買賣又很麻煩，大勢判斷對，現金流可控，就買了不動，不會來回交易。股票以上兩點都更難認識，每天來回波動的高流動性價格時時刻刻考驗人性。生意千奇百怪，能區別出股市上“好學區的大新房”和“破區的小黑屋”就要N年的學習和閱曆。
普通人尤其是新手不適合買個股。如果要買個股，就要買像了解自己小區那些房子的優缺點，租金狀況那樣找自己相對懂的領域尋找。讀財報像周末去看房。要有足夠的把握區分標的的貴賤，大概的價錢。在買的時候，做到“猶豫不下手，下手不猶豫”的狀態。
因為疫情的影響，最近我關注了一下所在城市西雅圖的房產市場是否有“下手不猶豫”的機會。
先說結論，我認為並無下手買入機會，短期內西雅圖房價可能會有一次快速上漲。長期來看，本輪牛市尚未結束，期待中的買點，更是遙遙無期。
以下為分析：
對於房產，我的分析框架是：房價的變動，短期由供需變化決定，而長期由貨幣和信貸的擴張或收縮決定。當然，兩者可以相互疊加影響，形成顯著的周期。
對於西雅圖短期的供需變化，一張圖可以說明：
截至2020年5月第3周，新房掛牌量隻是同比去年的65%。房屋成交量基本與去年持平。供給端下降35%，而需求端基本持平，這樣的供需不平衡會驅動短期價格上漲。
猜測其背後原因，這次疫情，對於中產階級，以及科技行業打擊是最小的。最近各大科技公司又提倡長期在家工作，這可能會讓一些生活在灣區紐約之類的高成本區的人考慮外遷，以及長期以來的西雅圖人口淨流入，都可能是需求堅挺的理由。
長期來看，在此次疫情爆發之前，西雅圖的房產正處於一個自然的信貸擴張階段。從下圖曆史房價可以看到，19年初開始，出現了低端房價（橘紅線）漲幅快速超過高端房價（灰線）的情況。這與05-07年前後的信貸擴張期，低端超過高端的情況是一致的 （標2處）。
而疫情的出現，是否能中止這種信貸擴張，目前是未知的。FED 深諳市場調節之道，零利率，新QE, PPP, 一場疫情的出現反倒成了貨幣擴張的最好理由。當然在FED,政府強行救市後，私人部門是否能接過接力棒，繼續自然的信貸擴張不好說。但有一點可以肯定，如果隨後發生了信貸收縮，一定是長時間並可觀察的。如08年後的房價下跌一直持續到12年，並且低端房的跌幅遠超過高端房。一直到二者價差縮窄，並出現由降轉升的拐點 （標3處），才開始了一波波瀾壯闊，延續至今的大牛市。
目前市場，價格由升轉降的拐點都未出現，能持續一段時間的價格下行更無從談起。用一句話總結西雅圖目前的狀態, this is not the begining of buying. It is not even the end of selling.
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作者公眾號: 美股小馬 (pegcap)
