謙謙美君子
在美國生活了32年的謙謙君子
房價會崩盤嗎？
疫情過後，美國30年期房貸利率水平上升至7.7%左右的高位，但與此同時，美國房價卻創下了曆史新高。一般而言，房貸利率上升，購房者資金成本提高，會抑製購房行為，造成需求下滑並導致房價下跌。但美國樓市如此相反的走勢，讓許多人不能理解。
三年前，我們在加州爾灣（Irvine）簽約買了現在的新房，為退休做準備。主要考慮點是爾灣宜人的氣候、生活出行的便利、理想的治安還有領先全美的城市規劃。當時的房價比疫情前的2018 - 2019年時已經漲價了將近50%。有人勸我們等等，還好，我們堅持了自己的想法。現在看，當時的決定是正確的。下麵是有關的報道：
- “近幾年來，美國爾灣的房價走勢呈現出了很嚴重的上漲趨勢，在過往的這三年之內，爾灣的房價以每年漲幅15%左右的趨勢連續上漲”。
- “爾灣則是上漲最快的城市中房價最貴的一個，其中位數的房屋從75萬美元，到現在已經是150萬美元，僅僅花了7年的時間”。
- “爾灣多次被評為全美合適居住城市，也是當今華人置業美國熱門的城市之一。爾灣地區的房子因區域不一樣，小的獨立屋從70餘萬起，貴的房子可達1,000多萬美元“。
- “爾灣房價瘋，房價三年大漲80 - 90%，個別社區漲幅翻倍“。
其實，爾灣鄰居城市新港海灘（Newport Beach）漲幅更盛！
原來給我們蓋房的本地建築商（Builder），在蓋完我們這批房子之後就洗手不幹 - 不再蓋新房了，轉而選擇幹脆賣地給其它建商。估計這樣賺錢更省事，也更快吧。從下麵圖片可以看到，他們蓋的房子麵積都不大，且院子也很小。價格貴得離譜不說，還瘋漲，架不住真有人買呀。
半年前，新的建商在我們附近的空地動工了。很快三棟樣品房建成，新房銷售在一個月前啟動了。因為就在旁邊，我們走過去看了。漲價是預見到了的，但新房標售的價格還是出乎我們的意料：和我們完全相同的戶型的房子，剛過了三年，價格居然飆升了80%左右！
精裝樣品房（model homes）
成片開發，批量建房
隨著美聯儲在2024年降息的預期不斷升溫、美國抵押貸款利率也將從峰值回落，人們開始期待2024年美國樓市迎來“解凍”。那麽，2024或未來幾年房價會不會下降呢？
房貸利率過高隻是目前房子賣不動的原因之一，但從供給端來說，樓市仍未做好準備。事實上，早在疫情暴發時，供應緊張、需求強勁的趨勢就已經開始了。彼時美國全國住宅建築商協會預測，全美住房短缺現象將持續至本世紀20年代末。疫情延長了新房施工的周期，讓住宅市場的供應更加緊張。對於市場走向來說，如果庫存沒有顯著增加，2024年的樓市就不會發生太大的變化。
或許，爾灣房價瘋漲是個例外。但總的來看，2024年，美國住房庫存會有所增加，但大幅增加的可能性不高。雖然近幾個月美國的新房開工指數有所增加，但受工期所困，具體反映到銷售數據上，還需要一段時間。值得注意得是，在目前的美國樓市中，新房的表現好於二手房。高利率對買賣雙方都沒有好處，不少二手房賣家惜售，選擇暫停賣房。而新房抵押貸款利率相對低，開發商通常也會出台優惠措施，這些因素刺激了買家對新房需求，2024年，新房將會繼續受到人們的追捧。
大部分市場觀點認為，2024年，美國房價不會跌，至少不會有聳人聽聞的“崩盤”。盡管房價未來可能會下降，但丹妮爾·黑爾（Realtor.com首席經濟學家）警告稱，等待房價下跌可能不是明智的策略。她表示，等待價格下跌是一個困難的立場，因為具體何時會發生很難確定。因此，黑爾建議購房者應將當前價格水平看作一種現實，根據市場情況做出最佳決策。對一些人來說，租房可能更為明智，而對其他人來說，購房可能更有意義。
二零二四年五月七日
是的，房市，股市沒有永遠不跌的神話，但是難以預測。。