美國房地產稅能被取消嗎？

美國房地產稅能被取消嗎？

 

任期屆滿即將卸任的共和黨籍佛羅裏達州（Florida）州長羅恩·德桑蒂斯（Ron DeSantis）公開倡議廢除房地產稅，佛州眾議院也在2025年底前密集推出了多項憲法修正案提案，試圖逐步取消或大幅豁免自住商品房（Homestead）的“非學校類房地產稅（Non-school Homestead Property Tax）”。該提案如果獲得通過並由選民表決批準，佛州將成為全美第一個減免自住房房產稅的州。

佛州立法會和財政機構的主要提案如下：

1. 徹底一刀切取消（HJR 201）：直接提議全麵廢除所有與學校無關的自住房財產稅，屬於最激進的方案。

2. 10年漸進式淘汰（HJR 203）：計劃用10年時間分階段逐步降低稅率，給地方政府財政和房主留下適應的緩衝期。

3.，老年人群體全免（HJR 205）：針對65歲及以上、收入固定的低風險宅地房主，直接全額豁免非學校類房產稅。

4. 大幅提高免稅額度：將常規自住房的免稅額度提升至50萬美元，對老年人群體最高可提升至100萬美元。

由於近年來佛州房價飆升，地方政府的房產稅收入在7年內從320億美元激增至600億美元。為了還稅於民，定向減稅，比如取消自住房產稅確能保證本地居民受益。

眾所周知，房地產稅（Property Tax）是地方政府最核心的財政收入來源，主要用於為所在社區提供基礎公共服務和保障設施建設，其具體用途主要包括以下幾個核心板塊：

• 基礎義務教育（學區經費）： 房地產稅（常被稱為學區稅 School Tax）的最大用途是支持當地公立中小學的運轉。這包括學校硬件設施的建設與維護、教學設備購置以及教師和行政人員的薪水，確保學區內兒童能享受免費的高質量基礎教育。
• 社區治安與公共安全： 資金被直接用於維持地方警局、消防局和急救中心的日常運作，支付警察、消防員和緊急救援人員的工資、福利以及裝備更新。
• 市政基建與公共環境： 用於城市化所必需的基礎設施建設，如公共道路的鋪設與維護、橋梁修繕、路燈亮化、垃圾處理、供水排汙係統建設，以及公共圖書館、公園、綠化帶的運營與維護。
• 地方政府行政開支： 維持地方政府各部門（如市政規劃、衛生防疫、土地管理等）的正常運作。

房地產稅占佛州地方政府財政收入的 70% 左右，用於支撐上述的公共服務。佛州本來就不收州個人所得稅，如果這筆錢再被減免，則“羊毛出在羊身上“，“轉嫁”路徑主要有下列三條：

• 全員買單（銷售稅翻倍）。將目前的州銷售稅大幅提升，這直接拉高了所有居民的日常生活成本，或增加所得稅（income tax）。
• 租客買單（稅負轉嫁）。減免法案通常隻針對“自住房（Homestead）”，投資房和商業地產不享受。這會導致房東將未減免的持有成本和通脹壓力，通過提高租金轉嫁給租客。
• 社會買單（公共服務縮水）。若沒有新稅源替代，地方政府隻能削減基礎設施建設、公園維護等開支，最終導致社區環境變差，間接拉低房價。

目前，除了佛羅裏達，北達科他、佐治亞、得克薩斯、印第安納、俄亥俄這5個州也成了這場房地產稅改革的先鋒。我所在的加州，正在推動針對60歲以上長期自住老人的全麵免稅提案。對此，我當然樂見其成。

房地產稅收減免雖在民意上極具誘惑力，每個房主都會讚同和支持，還可以轉移當下更為迫切的民生矛盾，但在財政和製度設計上卻很難行得通，取消房地產稅短期內更絕無可能。佛州州長和立法者們當然知道政策很難完全落地，依然極力推行，這種政治操作被稱為“民粹主義式政治（Populist Politics）”或“選舉導向策略”。房地產稅收減免這類重大法案最終通常需要通過選民公投（需60%讚成票）來修改州憲法。如果公投沒通過，州長還可以順理成章地甩鍋：“我已經盡力提案了，是選民自己（或反對派）沒有通過。佛州州長德桑蒂斯即將任期屆滿且無法連任，此時提出如此激進的政策，有為自己積累未來政治資本（如再次競選總統），而將財政爛攤子留給下一任之嫌疑。

 

二零二五年五月十七日