一套40萬自住房的推演

【推演】以我們中西部農村好學區為例，如果一套40萬30年房齡白玉自住房，從4月開始，每個月降1萬，一般每半個月降5000，那麽6個月之後，即到10月max可能就降了6萬，34萬，相當於打85折，這個價位基本上是2015年前後的價，那半年的降幅會吃掉5年的增值。然後經曆一個大冬天的4個月，最後的成交價可能也就是在32萬左右，8折的概率很大。這也就是為什麽我之前說不必著急去撲9折。當然，如果大蕭條一來，後麵7折價，回到2010年crash 抄底價也不稀奇。

另一個推演，目前有5%downpay有資格買40萬自住房的中產房客，因為這次大疫而取消買房計劃，接下來可能麵臨降薪，裁員，失業的困境。原本如果家庭年收入10萬，因為這次大困難，失業了5個月，那2萬的downpay+失業補助，正好付了房租+日用開銷，wipe off, 度過了危機，然後重新啟動生活。

假設新工作年薪從原來的10萬降到7-8萬，那麽再要存到5%DP即2萬，然後去買40萬的房，他們又需要至少4年時間（按每年存5000的理想速度）。如此一來，這批白玉房客有4年的緩衝，自住房市場的回暖至少需要4年的時間。當然，按老美吃光用光的生活方式，年收入10萬以內家庭，一年可以有2000-3000結餘已是幸事。因此，這個自住房市場的恢複期無疑會需要更長時間。

以上個人推演與現點，旨在交流討論。謝謝閱讀！