可口可言

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一套40萬自住房的推演

(2020-03-31 20:38:49) 下一個

【推演】以我們中西部農村好學區為例,如果一套40萬30年房齡白玉自住房,從4月開始,每個月降1萬,一般每半個月降5000,那麽6個月之後,即到10月max可能就降了6萬,34萬,相當於打85折,這個價位基本上是2015年前後的價,那半年的降幅會吃掉5年的增值。然後經曆一個大冬天的4個月,最後的成交價可能也就是在32萬左右,8折的概率很大。這也就是為什麽我之前說不必著急去撲9折。當然,如果大蕭條一來,後麵7折價,回到2010年crash 抄底價也不稀奇。

另一個推演,目前有5%downpay有資格買40萬自住房的中產房客,因為這次大疫而取消買房計劃,接下來可能麵臨降薪,裁員,失業的困境。原本如果家庭年收入10萬,因為這次大困難,失業了5個月,那2萬的downpay+失業補助,正好付了房租+日用開銷,wipe off, 度過了危機,然後重新啟動生活。

假設新工作年薪從原來的10萬降到7-8萬,那麽再要存到5%DP即2萬,然後去買40萬的房,他們又需要至少4年時間(按每年存5000的理想速度)。如此一來,這批白玉房客有4年的緩衝,自住房市場的回暖至少需要4年的時間。當然,按老美吃光用光的生活方式,年收入10萬以內家庭,一年可以有2000-3000結餘已是幸事。因此,這個自住房市場的恢複期無疑會需要更長時間。

以上個人推演與現點,旨在交流討論。謝謝閱讀!

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