【晚約】什麽樣的投房是風控大忌？

【晚約】什麽樣的房會被Foreclosed? 當然是欠貸不還月付的。什麽樣的業主會被逼無奈走上這條倒黴路？我的總結：1）家庭收入結構為金雞獨立型（大多數自住客是這個類型。夫妻靠W2支撐月付，check pay check。一旦失業，大病，變故，無積蓄支撐，立馬捉襟見肘，難以為繼。

2）投資客中的金雞獨立，隻搏升值，投房完全負現金流。這一類非常考驗資金鏈，一旦斷裂，多米諾骨牌效應就會急劇放大，泥沙俱下，催枯拉朽。

3）投資客中貸款買低收入白菜房，用足杠杆。這類雖有豐厚cash flow, 前提在於滿租，一旦大批窮人房客失業欠租，趕人，毀房，空置率上升，蠟燭幾頭燒，直到cash flow為0，為小負，大負。此時多箭齊發命中，自然也會產生以上第二種類型的問題。空置一旦達到50%左右可能是這類地主的生死線。另外，我是聽說過有人曾瘋狂擴張買白菜房，自作聰明，用了interest only loan, 這種也是深坑。

4）高位進場站崗，市場一旦crash 下行，價格跌破Loan麵值，會引發棄供潮。這類多見於嚴重超買的房價高泡區，無論自住還是投房型，都會發生這種情況。

5）吃喝玩樂為主業的度假城或看風景的房子，因為當地無實業支持，而娛樂旅遊又受經濟周期影響最大。投這類房產，你必須踩準周期的節拍。一旦踩亂，那就是地雷。海邊房打三五折也不稀奇。

總結：1）投房千萬不要金雞獨立，打斷你一條牛腿，火腿，易如反掌。

2）如果W2作為你的主要家庭現金流，那麽你必須要開發另一個引流賺錢的備胎，永遠不要讓自己處於背水一戰的狀態。備胎將是你危機中的錦囊。

3）有一定的資金周轉量和辦法，至少有1-2個應急預案。比如一定額度的信用卡，line of credit 等應急。

4）三足鼎立為均衡最低要求，我以為四平八穩最好。因此爭取多開源節流是王道！

5）做好風控，做熟自己的投房模式。一雞多吃，一魚多吃。

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