上午與朋友聊到一個話題，說是put a letter of intent, 想試試醫用房，100多萬，10年，owner lease back, 3N lease, 砍價6%，結果5天了，石沉大海，listing agent 沒回複。對於owner lease back 賣房model, 我的理解是：1）200萬以下的商用房，是最易買賣的，也最易用上lease back 的model, 因為當初買家買入這個物業的目的就是地主+老板二合一，然後賣樓，把地主身份賣出個好價，賺到大頭，這個自產自銷自成一出好戲，最後再把老板身份/生意賣掉，掙到另一個賣點。一雞兩吃了。
2）買這種物業的風險是如果地主變租戶，如果對方有心金蟬脫了殼，到時候以生意不善，申請破產保護，那麽N年租約也是一紙空文。
3）這類物業因其專業性，受眾接盤者小眾，比retail/office的買賣家，房客源小得多，因此，一旦空置期拉長，純內耗，小地主是難扛住的。
4）後續：朋友說，賣家收到另外一個同價的offer，隻是對方隻要求lease back 5年，於是賣家就和那家談判去了。這就是一個明顯信號，買家希望金蟬脫殼，越快越好。
5）think out of box, 那些五百強大公司除了固定自有物業之外，如果有業務發展，那麽他們選擇租房還是買呢？答案大多是租。比如3M公司寧願1年花100多萬去租一個辦公樓，它也不願去買？畢竟10多年租金也許可以足夠買下那棟樓。那為什麽租而不買，這是因為資金周轉，債務計算的問題，也許這個擴充的部門業務隻是臨時幾年的項目，並不需要長期辦公室。比如Home Depot, 也是長租retail building, 一般也是二三十年一簽，基本上紮根，他們為什租而不買，因為做生意care more about cash flow. 我們農村一個HD building 2000多萬。一個有趣的現象，國內上市公司此前都拚命買房，如今都是賣房保殼。於是就有了這樣一個著名的悖論：賣2套房可抵一家上市公司一年的業績，那麽，房市和股市，哪個泡沫更厲害呢？所幸，美國是投房與各種business 可以安全分離，這也說明了體製/法規完善之下，每條賽道都有黃金，至於你能搶到多少，就看實力了，而不用象國內那樣華山一條道，關鍵時刻隻能靠房保命。my 2 cents. 謝謝閱讀！
