雜談“玩地皮”的遊戲

地主群裏有人提問買地皮的問題。

我就想起來，隨便說說玩地皮的操作，聲明我也沒玩過。隻是沒吃過豬肉，還沒見過豬跑嗎？瞎吹have fun. 哈哈。

玩地皮是投房中的高年級功課。1）cash offer; 2) 眼光獨具，對城市規劃建設有準確預判性；3）基本上要有經驗老道的老法師帶入門道；4）懂得將來如何套現。否則，曬地皮套現可能遙遙無期。

其實，買地皮一般就是守株待兔，就等兩隻兔子，第一隻兔子，當然最簡單，直接曬地皮曬地皮，曬曬曬，一直曬到有大金主大兔子開發商/builder願意來接盤。第二隻兔子是build to suit，有簽約商戶套牢之後開建，然後賣樓賣地賣lease，賣給私人投資客或者是投資公司等坐等3N收租，然後你全身而退。

我個人是不這麽喜歡聽曬地皮暴富的故事，比如LV電視秀的那個主持人發家，據說挖到第一桶金是40多萬買了一塊地，幾年後在crash之前，以400多萬賣了，成功套現逃頂。估計這樣的曬地皮故事很打雞血，僅次於彩票中獎了，對吧？！

買地皮到開發招租套現，漫漫長路，隻要有一個環節出錯漏，你就可能焦頭爛額。

風控的金律之一是盡量縮減環節，盡量掌控“萬一”突發事件的solution, 另外盡量減少參與者。環節+參與者，任何一個方麵增加，風險因素都會被擴大。

打個比喻吧，Cash 交易，一手交錢，一手交貨，二點一直線最精準。但是，如果你手裏的錢與貨中間的交易，要經過N個人的9曲18彎，才能實現交易成功。你認為對比前後兩者，風險孰大孰小？

我把思考簡單分為直接思考與間接思考。當直接思考出現諸多問題，無法一一打通關時，就要借力用力，用間接思考法，曲線救國。其實後者更常用，更有效。因為我們普通凡人大多無法做到偉大的通才。

在此，使用一個間接思考法，教你一個小訣竅，在你們當地找一個地皮交易為主力的realtor, 最好是top 1級別的，這樣的realtor無論專業知識，還是經驗在當地地皮交易中都是首屈一指。找對這樣的realtor, 你不僅可以學到很多，關鍵他們手裏大多抓有可靠的builder, GC, 甚至是未來的商戶。這才是人脈關係的大金礦！有諸多成功case背書，人家也不會忽悠你，因為realtor 越優秀，越注重客服質量與口碑，否則陰溝裏翻船，損傷名聲的成本太巨大。如果一個不懂行的經紀，隻是簡單告訴你，買地皮就是做個地質勘查，其他什麽都不懂，那還是及早換人吧。隨便閑聊。地皮投資大佬有豐富經驗者，歡迎批評指正補充。my 2 cents. 謝謝閱讀！