鵬程房產投資
人類社會進入工業化時代後，投資收入大於工資收入是一個全球性現象，投資已經是生活的一部分。 投資與不投資的區別，投資正確與不正確的區別就是富人和窮人的區別、中產和白領的區別、財務自由和財務窘迫的區別。
經常有網友谘詢中國商住兩用公寓的問題，說商住兩用公寓不限購，不需要房票，價格低，租金高。開發商的廣告詞也誘人：不限購，精裝修的地鐵口loft，小戶型低總價，一平米頂兩平，年輕人投資的不二選擇。不要再租房了，精裝公寓僅需110萬，給你一個城裏的家。
真的如開發商所言，商住兩用公寓有那麽多優點，是投資的金礦嗎？下麵我們來具體分析一下：
壹：成本低，售價低
通常來說，商住兩用公寓價格隻有相同地段住宅的6-8折。價格低是有原因的。
商住兩用公寓原本就是商業地產，是開發商打擦邊球，把應該建成辦公的寫字樓蓋成了住人的公寓，因為寫字樓供給量大不好賣出，所以改成了住人的公寓，政府為了賣地收入，也睜一隻眼閉一隻眼。商業地產的地價低，成本低，賣低價是正常的。
貳：金融杠杆低
商住兩用公寓的金融杠杆低，買入的時候，隻能首付五成，貸款五成，貸款利率1.1倍，貸款年限最多10年。不能使用公積金，不能有效放大杠杆充分利用資金。
中國的經濟在快速發展，財富在快速增加，在房價上漲的大周期內，房產投資的核心是放貸，貸款多了可以有效的放大收益。一個資金成本高，貸款額度小，不能放大杠杆的資產不是好的投資標的。
叁：交易稅費高
商住兩用公寓最大的缺點是交易稅費高，你賣出的時候，商住兩用房需要交納成交價3%的契稅,現價減去原值的差額部分20%個人所得稅，5.6%的差額營業稅，30-60%差額土地增值稅。
你的大部分收益交了稅費，自己賺的自然少，雖然在有些城市可以通過陰陽合同避稅，但通過陰陽合同把價格做低，成交價低了，你的貸款額度就會很小了，杠杆消失了。
肆：居住感覺差
商住兩用公寓通常是住的人不買，買的人不住，大多數商住兩用公寓都是買來投資的，買入後出租，租客很多，甚至有很多人在裏麵辦公，人員嘈雜，居住感覺差。因為投資的多，你賣出的時候競爭對手也多。
按照規定，商住兩用公寓是不通煤氣的，水電費是商業價格，比民用的價格高，物業費也高。雖然有個別公寓在開發商的運作下可以享受民用水電，但是並沒有白紙黑字的書麵承諾，隨時有可能改回去的。
伍：升值速度慢
商住兩用公寓是個小眾市場，成交數量少，供給量比較大，大多數情況下是供大於求，2016年初上海的商住兩用公寓的存銷比是38左右，而住宅低於8，住宅的供應更緊張，價格上漲的動力更大。
商住兩用公寓按照規定不能落戶，沒有學區，沒有住宅的附帶價值。雖然有些城市個別公寓開發商承諾可以有學區，但隻是私下運作，並不會給你一個書麵的保障。而且隻是一手房東享受這個待遇，再買入的二手房東是沒有學區的。
陸：無奈的購買
商住兩用公寓升值慢，是嚴格限購的一線城市沒有房票後的無奈選擇，所以投資房產，限購不嚴格，住房供給量比較大的二線以及以下城市不要買入商住兩用公寓。
不限購不限貸，沒有買入套數的限製，適合那種資金量大沒有房票的人進行投資。商住兩用公寓的收益很大一部分來自租金，所以買入的時候，買小麵積、低總價、好位置地鐵口的容易出租的，這樣的公寓無論是出租，還是出售都更容易。
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