更換管理公司是業主的權力，不需要理由

Condo的體製實際上是民主選舉在基層的體現。每個住戶都擁有Condo Corporation的一部分share，業主大會類似於股東大會，除了聽取財政審計報告外，最重要的就是選舉，Board在業主大會中產生，也可以在業主大會中被Remove。業主的主要權力就是選舉產生這個Board，之後Board將擁有基本絕對的權力來行使決議職責。

業主在平時仍然有索要查閱小區資料的權力，但即使對Board的決定有任何不滿，基本上沒有權力去否決Board的決定。因此選擇誰來當Board至關重要。

管理公司和Condo之間屬於合同關係，簽訂協議後基本上代表Board進行全部的管理職能，同時收取極少量的管理費用，一般隻占到住戶上繳的管理費的百分之幾。

因此更換管理公司隻是接觸合同關係而已，很多管理公司會在合同裏寫上各種解約條款，試圖維係這種合約關係，比如有些會寫Board的決議必須是全體成員一致通過才有效，否則有一個人反對也不能解約，再比如有些合同裏會寫上解約必須有正當理由，如果因為管理公司有失誤行為，那麽在一定期限內改正就不能節約，諸如此類。這裏我可以嚴肅地說，所有這些條款都無效，Condo Act規定隻要Condo Corporation給出提前60天的通知，那麽管理合同就無條件解除。

所以難度並不在於解除合約，而是在於如何能讓Board下這個決心。

如果一個小區的住戶對管理公司不滿意，他、她首先要做的就是爭取和Board聯係上。一般管理公司會試圖隔絕Board和普通業主的接觸，對Board一方，他們會以保護Board避免騷擾為名，把Board成員的信息不予公開，這在法律上是合法的。對業主一方，他們則會極力擴大自己的權威，讓業主以為他們代表法律，神聖不可侵犯。

業主一定要參加年度大會，這基本是唯一的可以了解到小區運作情況的一次機會，也是認識左鄰右舍和Board成員的機會。能夠和Board溝通的話，那麽就可以以聊天的方式來了解Board是真心代表業主一方，還是與管理公司一丘之貉。

法律賦予業主的另一個權力就是要求旁聽Board Meeting，一般管理公司會以各種理由來阻撓，比如說Board meeting是Confidential的等等理由。那麽至少住戶有權力在開會當時先陳述一下自己的申述或者意見，不論Board或者管理公司都必須聽取並做記錄。

住戶最重要的就是不要放棄自己的權力，其中最重要的就是參加選舉的權力，與其看Board眼色仰人鼻息，不如自己參與進去。絕大多數的小區都找不到足夠的業主來進入Board，所以有年度大會通知，就要多留意看是否有空缺，然後把自己的名字提交上去，平時多和鄰居溝通，準備好一個幾分鍾的演講，介紹一下自己的職業背景，為爭取盡量多的選票做準備。如果能和現有成員溝通最為理想，這樣被選入Board的機會就很大。

不論是強勢還是弱勢的Board，大家都希望找自己中意的人選進來，這樣至少開會時候能和和氣氣的，尤其對華人來說，更善於韜光養晦，審時度勢，先和Board成員處好關係，然後找機會再提出自己的主張。

如果萬裏有一碰上了一個專橫跋扈目中無人的Board，那麽業主還有權力把這個Board 換掉。首先寫一個Requisition Letter找到15%以上的業主簽字，提交給管理公司之後35天之內必須安排特殊業主大會，否則業主有權力在45天之內自行安排會議，這個權力同樣是有法律保障的權力，在這個大會上，要爭取得到50%+1的業主支持，就可以把現有Board全部移除，同時選舉出新的成員。選舉不僅在參加會議的人員中進行，不論能否有時間參加會議，住戶都可以挨家挨戶去遊說並收取代理信（Proxy）。

為了避免管理公司或者舊的Board鑽空子阻撓業主大會的移除和選舉，業主可以找一個律師作為代表在大會中與對方進行周旋，雖然平時律師是按分鍾收費的，但是這種時候我一般都會幫業主找一個Flat Rate的資深律師，以免業主有費用失控的擔憂。

開Requisition Meeting的關鍵，是充分發動群眾，這是一個需要韌性和耐力的工作，一般需要找到十來個住戶一起來完成。而期間擁護Board的一方必然也會以各種辦法進行幹擾，比如恫嚇住戶說這是不合法行為等等。具體細節，我一般都會及時給予支持和解答。我能夠踏入這個行當，當初就是有機會參與過這樣一次行動，才了解到其中的很多內幕。因此到現在我在幫業主更換Board或管理公司的時候，還是義務幫助。

法律還是賦予了業主很多的權力來了解和把握小區的動向，業主不要輕易放棄自己的權力，同時善用和把握有利的機會來參與其中，且行且珍惜，不斷充實自己，用專業知識來武裝自己，就不容易輕易被欺負。

參與到Board裏，就能了解到很多不為人知的信息，就不必等到儲備金被揮霍一空或者某天睜眼起來發現管理費暴漲了60%才采取行動。

後麵有機會再說說一個印度老頭的故事。