多倫多家園
多倫多的朋友來聯係了
我起這個名字，實際上是因為我們是做物業管理的，而不是地產經紀或者做物業托管。很多人並不知道什麽是物業管理，除非你住過CONDO大樓或者TOWNHOUSE，所有需要交管理費的物業，就需要有物業管理。
華人所謂的物業托管，多是經紀在做，替客戶買了投資房以後，客戶給他一些傭金，他替客戶出租出去，有問題來處理。我們一般不做這種。
我博客裏寫了一些業內的事情。感興趣的可以看一看。
CONDO或者TOWNHOUSE要買賣的時候，必須要開Status Certificate，成交之後房產律師還要把change of owner傳真給我們作為新業主的證明。因此除了地產經紀之外，我們也親身經曆了多倫多房地產的瘋狂。
近些年所有的物業都在漲。最初很多人還在強調location,location,location，其實水漲船高之後，低價位的地區都在補漲。我們管理的TOWNHOUSE, 五六年前很多都隻有30萬，20萬上下，現在也都翻了一倍還多，不分地區。CONDO最近幾個月也都跳了一下，百分之二三十。
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我認為這輪上漲接近尾聲了。主要原因是中國在收緊外匯管製。很多土豪們都在抱怨越來越難把國內的錢搞出來了。多倫多的房價主要是海外資金搞起來的。溫哥華去年底搞了個海外買家限購，房價應聲下跌。政府搞的海外資金調查放了很多煙霧彈，試圖證明海外資金比例很低, 最終獅屎勝於熊便。源頭一掐立馬斷流。
多倫多也是如此。隻是政府不敢輕易限購，當官的哲學哪裏都一樣，寧可無所作為也不要出風頭捅簍子。所幸中國那邊不敢再放任自流了。9個月外匯儲備少了30%，不紮緊口袋，RMB就要加速貶值，整個經濟都要出亂子了。
當然海外資金不止中國一家，俄羅斯，中東，印巴一帶，不分窮國富國，都不缺有錢人。所以中國資金斷流之後，其他地區的資金還有陸續湧入，這樣多倫多的房價不至於崩盤。
事實上高價豪宅近一年已經出現滯漲。兩三百萬的房子基本上有講價的餘地。畢竟加拿大家庭平均收入隻有4萬5，就算多倫多收入高於平均，估計也就在六七萬左右。年入十萬屬於top5%之列，就算多倫多有10%的家庭收入超過20萬，稅後每月也不到1萬，能不吃不喝全部用來付貸款嗎？
所以150萬以上的房子，基本上屬於海外資金的遊戲，以及部分所謂小房換大房的市場，加拿大本土工薪階層的經濟實力，還是在100萬甚至70萬以下的房子作為首選，這就是為什麽越是低價房地區近兩年漲幅越高。這也是為什麽CONDO也跳了起來。
而距多倫多一小時之內車程的大大小小的區域裏，獨立屋均價低於70萬的區域幾乎看不到了。
如果能保持溫和狀態的話，多倫多房價就會穩定在這個高位水平，否則加入明年繼續瘋狂，後麵就要崩盤一下。然後經過十來年的恢複期，才會重新溫和上漲.
自住房無所謂,折騰一下也挺麻煩的. 而如果手中有多餘一套的房子, 相信能有機會賺個差價出來. 或許30%.
這就是我前些年一直建議有餘錢的話要多買一套房,而不是小房換大房. 當然如果是為了提高生活質量, 房子越大越舒坦, 那就和投資無關.
一家之言,不做投資依據.
的確低端的房子都瘋長了，但是高端市場的確萎縮了。不過我個人覺得不能全歸功於中國炒家，家元匯率暴跌也是一個原因，至少對美金來說這幾年跌了40%相對房價多漲些也不奇怪。
我的朋友裏麵，包括我自己，小房換大房的人數和比列相當的大，這部分其實是本地拉升力量。
可反過來想，多倫多也算是加國一線城市，雖然房價一直在漲，可相比美中其他國家的一線城市（紐約，北上廣），房價還有差距。現在獨立屋的供應短缺，townhouse和condo價格也就水漲船高。