多倫多家園
多倫多的朋友來聯係了
和居家生活一樣，Condo管理也要考慮收支平衡，花錢的時候要考慮收入有多少，從哪裏來？
Condominium在政府注冊性質屬於 Non-Profit organization，每個住戶共同持有一定比例的Share，每月所有的管理費，屬於對公共開支按Share的均攤，每戶管理費的數量級大致相同，但根據戶型、麵積、朝向等等因素略有不同。這邊物業管理和國內的物業一個顯著的區別是對管理費的收繳，Condo Act對管理費的收繳做出了法律上的保障，基本上沒有任何理由和原因，允許一個住戶以不交管理費為由來和管理公司談判。超過一定時間和金額，可以對這個單元做Lien，再超過一定期限，就可以對房屋進行強製拍賣。
對於Condo Corporation來說，管理費是主要甚至是唯一的收入來源，一些大樓會有對Parking Lot租賃的收入，Laundry的收入，以及Party Room或者屋頂租賃的收入等等，這些收入相對於管理費來說比例很低，可以忽略。而法律上不允許Condo做經營性活動。如果Sundry Income超過一定數額，就會引起CRA的警覺，嚴重的會進行罰款。
這樣如果對於花銷沒有有效控製的話，增加管理費基本上是保持收支平衡的唯一途徑。對於大多數Townhouse和Condo住戶，潛意識裏已經形成了管理費隻能上漲的概念。在我們每次下調管理費之後，都會收到一些住戶的電話，懷疑我們的通知是不是發錯了。
物業管理這個行業從六七十年代隨著Baby Boomer和經濟起飛而興起，很多的樓宇在七十年代初建成。和近十年多倫多的房市興旺一樣，那時是早期的另一個高潮。
因此這個行業的從業人員主要以西人為主，同時Board成員也以西人為主，基本上屬於西人服務西人的市場。後來港人的公司有幾家。大陸華人的公司應當隻有我們一家。大陸華人從事這個行業的個體應當不超過十個。有很多做物業托管的，或者做投資屋租賃的，也都稱作在從事物業管理，但和正規的物業管理本身差別很大。
因為這是一個以西人為主體的行業，所以相應的很多做法和體製也都以西人思維方式為主。比如華人以節儉為美德。而西人則不認為錢是個事。有錢要花，沒錢也要花。舒服無底限。上了Court，法官也不會以一個小區沒錢為理由認為什麽東西沒有修是合理的。同樣，一個東西該怎麽修，修到什麽程度，觀念差異導致結果大相徑庭。
曾經有一個Townhouse小區，所有屋頂要全部更換，當時西人管理人員從業近三十年，屬於Senior Level，管理這個小區也有二十年，做事情都按照Procedure，找工程師做Spec，做Tendering，找了五家屋頂公司做報價，平均每戶單價在$8000元以上，一個Townhouse的屋頂麵積大約在一千尺左右，Shingles的屋頂應當在什麽價位，我想大家都心裏有數。這個小區後來發動群眾把Board換掉，把管理公司換掉，重新找Contractor，最後以平均$3000左右做完了同樣的項目。
舊的大樓，裏麵各種管道經常漏水，對於一個好的西人管理公司來說，有住戶投訴，能及時解決，這樣住戶就很高興了。但是每次叫Plumber過來，可能都要至少支付三五百，一年花掉四五萬很容易。而如果管理員稍微懂一點的話，他可以自己先查看一下漏水的原因，緊急的可以馬上處理，可以稍微等等的，可以湊個四五家一起做掉，花費可能也就六七百，這樣一年有可能節省一半以上的維修費用。
反過來，很多時候管理公司會把Preventive Maintenance Program作為標榜，如果走廊裏的一盞燈壞了，那麽每次找Electrician來換一盞燈，合起來就是一大筆開支，所以這個Preventive Maintenance 就建議這時候就把三百盞燈都一起換成新的。甚至是定期，比如每兩年或者每五年就都定期換掉，不要等開始出現壞的情況。這樣對嗎？
大多數管理公司，對Contractor的工作都不會進行監督，如果你要找監理，那麽你找Engineering Firm來做好了，我們不管。那麽Contractor到底修了什麽，用了多長時間，是不是需要用這麽多材料，下次發生同樣問題，是修理過的地方又出了問題，還是新的地方漏水，管理公司一概不聞不問，隻管付賬單。
對於住戶來說，隻要問題能夠給予解決，就已經很高興了。反正又不是我掏錢。
有些華人的Board，或者印巴人的Board，又會走向另一個極端，該修的也不修，需要做定期檢查的也要能省則省，結果小毛病拖成大問題。或者總是希望有免費的服務。比如上麵那個屋頂，報價低到$2200、$2500的都有。很多住Single House的屋主，3000尺的大耗子換屋頂能拿到$1500的價格。看到這的讀友們，可千萬別私信我要contact信息。
寫到這裏，忽發奇想，不知道下次到CN Tower上開個業主大會會有什麽樣的效果？
幹得漂亮。