Condo管理奇聞-業主就是冤大頭

（才注意到文學城盡管在博客和論壇可以同時發布文章，但是評論並沒有同步，而我還沒有習慣到論壇裏去說話，所以希望大家可以到我的博客裏來發表評論。）

以下故事，純屬虛構，如有雷同，純屬巧合。

這篇故事的主角是一個中等規模的townhouse小區。這個小區在2002年的時候大概有一百多萬在儲備金（reserve fund）裏。這時候來了一個西人的管理公司（我們暫且稱之為路人甲吧，以便和後麵的相關人員區分）。因為沒有任何的資料留下來，所以不知道當時都做了那些維修項目，總之這一百多萬在路人甲接手之後兩三年就花完了。之後每年都漲管理費，每隔一兩年收一次Special Assessment，一直到了2012年初。另一家西人的管理公司（路人乙）注意到路人甲管轄之下的一棟大樓被法庭指派了管理人，路人乙知道機會來了，開始搜尋路人甲管理的其他小區，然後發現這一家。他們找了兩三個住戶，讓他們拿著（申請書）requisition letter去找其他住戶簽名，有超過25%的住戶申求，就可以召開特別大會，也是業主大會的一種，在這個大會上，如果有超過半數的住戶支持，就可以把舊有的board換掉，選出新的管理董事會。

他們成功了。大多數住戶都不知道發生了什麽，隻是知道在一個什麽紙上簽過字。

路人乙接管以後發現這個小區沒有一點油水。Operating account 和 reserve fund account裏都沒有錢。而全部屋頂幾乎都要更換，雪上加霜的是，City通知他們，這個小區過去7年都沒有交水費。於是理所當然的他們繼續收Special Assessment，收上來的錢沒有用於換屋頂，也沒有交水費，卻在小區裏新建了一個Play Ground。然後把五六家後院做了全部硬化。後院本來有草地，如果住戶想全部鋪上青石板，那麽費用應由住戶自己負擔，以後的維護責任也需要由住戶自己負責。而路人乙卻大包大攬由小區出錢給做了。然後十幾萬又花光了。

屋漏偏逢連夜雨。這時候路人甲所用的一個Contractor來索要欠款，說是兩年前做的維修，累積二十幾萬。一直沒有支付過。於是路人乙發了個通知，管理費暴漲65%。

於是小區裏的一些華人住戶聯係到了我們。我們幫他們把路人乙換掉。而且這一次我們跟所有住戶講明白了為什麽要更換。換掉之後一半華人，一半其他族裔的住戶組成了新的Board，主席是一個華人。過了幾個月，外族裔的委員會成員給我打電話，說為什麽管理公司換成了一個港人公司，而沒有用我們這家大陸華人的公司。我曲線詢問了一下，基本上屬於中國人不信中國人。聽之任之便是。

這是一年半之內他們換的第三家管理公司。因為之前我幫他們一起協作的關係，很多住戶都認識了我，期間不斷有人給我電話，說這家路人丙的物業經理基本見不到人，打電話隻有answer machine。他們有事隻好找Board，那個主席大包大攬，誰家修誰家不修都由他說了算，又過了幾個月，另一個Board成員跟我說，那個主席把房子賣了，而且還沒有掛牌，不想讓任何人知道，但是因為小區裏很多人都打算賣房，所以都有經紀在盯著成交情況。賣掉了房他還不想辭掉Board。其它住戶隻好在AGM上重新選了幾個人進去。

Board再次更換，這次的華人主席對我們比較信任，給路人丙發了termination notice。路人丙於心不死，以業主的名義給所有住戶發了匿名的質疑信，鼓動住戶向我們發難，質問Board為什麽要把路人丙換掉。我跟Board講，不用怕，一切我來handle，我給所有住戶發了通知，定了時間地點開了一個非正式大會，會中有任何問題都可以提問。然後把我們的背景和做事方式對大家進行了講解。盡管我們當時剛剛接手，什麽都還沒有做，但是大多數住戶還是接受了我們的解釋。

然後我們麵臨的問題是：

1. City的水費，路人乙也沒有支付，這樣路人甲和路人乙管理期間總共拖欠的水費達40萬。

2. 路人甲怎麽處理？他們管理的十年間大約花掉了幾百萬，而大家都不知道修了些什麽，隻知道路人甲接手不久就換了一輛高級跑車。小區沒有任何資料保留下來。

3. 到處都是問題，屋頂漏水，地下室漏水，主管爆裂，樹多年沒有修理，路麵破損，等等等等。

錢呢？小區的兩個銀行帳號隻有幾塊錢。

怎麽辦？

我們當時是這家小區兩年內更換的第四家管理公司，到目前我們已經管理了三年多，期間管理費我們非但沒有漲，反倒還降過一次。更沒有增收過Special Assessment。預計再有幾年reserve fund也能達到要求的水平。

對於路人甲呢？大家覺得能繩之以法嗎？