Condo管理中公開的和沒公開的騙局

Condo管理中的騙局每天都在發生，大部分都隻限於業內知道，極個別的紙裏包不住火，被報紙披露出來，比如Channel Property Management，大家自己古狗這個公司的名字就能看到他們的故事。大致過程，是在2006年前後，當時他們管理著20幾個Condo，管理公司的Owner是個印巴裔，這個人利用其中十幾個大樓做抵押，從銀行做了35M的貸款（公開數據20M），之後攜款潛逃，至今仍未歸案。

我之前的文章曾經寫過，購買Condo的住戶實際隻是購買了使用空間，建築本體特別是結構部分和小區的領域及車道等等都屬於Condominium Corporation所有，屬於小區的公有資產，比如你買一個Townhouse要花45萬，估價有可能到30萬，那麽這30萬的資產實際上是屬於小區的公有資產，由小區的公共保險來Cover，住戶自己的保險，則是承保住戶自己的私有財產，比如內部裝修，升級換代，家用電器珠寶首飾等等這些隻屬於你自己家庭而和其他家庭沒有關係的資產。那麽從房子本身的價值來看，一個100戶的小區，這個小區的公共資產價值就有30M，再加上很多公用設施，主路車道，被保險公司和銀行認可的資產價值至少在40M以上，用40M的資產去貸款一兩個million，拋開一些法律程序不談，對銀行審批來講沒有太大難度。

如果一家管理公司管理著10個左右這種規模的 Condominium，那麽所管理的資產價值就在三四個億以上。其中現金資產（銀行裏的存款）也會有幾百萬。對於一些不良從業人員來說，就如同聞到血腥味的狼，狼入羊群 大快朵頤。

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我們在2014年的時候接管過其中一個大樓。在每戶每月$600~$700不等的管理費之上，每戶還要交$100多的額外費用(Special Assessment)，用來償還2006年時候的貸款，他們總共被貸款$1.5M，十年還清。盡管$1.5M並沒有用於任何的維修或建設就消失了，所有住戶仍然需要償還這筆貸款。舊的大樓冷熱水以及通風采暖或中央空調電梯遊泳池等等都會出現很多問題，很多家裏漏水，維修又不能及時進行，怨聲載道。

06年發生了這樣的事情以後他們更換過數次Board和管理公司，先是幾個華人進了董事會，控製開銷，節省費用，有了一些儲備金，但華人一般家裏和工作的事情比較多，不願意費太多時間在沒有收入的事情上，所以時間不長就換了東歐的幾個人進Board，每次開會爭吵不休，互相意見不一致再互相排擠，很多緊急的修護（花錢又不多）不做，反而把所有的fence換成新的，高於市價一倍多，把僅有的四十幾萬花掉，緊急問題更沒錢修了。從2010年市政給他們發了幾次work order，限定時間整改，Board成員不想承擔責任，自己把整個小區提交給法庭，要求法庭指派一個Court Appointed Aministrator，（有關這個Court Appointed Administrator的嚴重程度，我們後麵再說）。

於是大樓裏幾個華人又找到我們，我們提供免費服務，用了幾個月的時間幫助他們把舊的Board換掉，再把舊的管理公司換掉，我們正式接管之後再向法庭提交取消Court Appointed Aministrator的申請。逐漸步入正軌。

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對於住戶的影響：

除了要多交很多錢之外，房產價值收到嚴重衝擊，有一戶89年買的，當時要出手，Listing價格比89年的買價還低，去看的人仍然不多，Offer更是少得可憐，而且很多銀行都知道這個大樓的問題，大樓的貸款沒有還清，不給做個人貸款。

當時我們隻能先安慰住戶不要著急出手，大樓入口掛著十幾個KeyBox，互相壓價誰也賣不掉，能租先往外出租，離多大的某個分部校區很近，出租不難。

到現在那個大樓的住戶再出手已經不難了，大部分也會比買價高一些，不至於“虧本大耍賣”。