王亭
學戲趣事，地產經驗。
正文
常常聽到賣房有一列出這個房是Short Sale。那麽什麽是Short Sale？
Short Sale並不是銀行的房，成功的Short Sale是一個協議 （agreement）, 是房貸借款的人和放債的（可能不止一家）幾方達成的協議，同意以少於欠債的額數做一個了結。
例如：一人用房屋抵押借款20萬，幾年後還剩19萬沒還完，由於個人的經濟情況產生了變化，無力還每個月的貸款，這個人把房子放到了市場上叫賣（號稱Short Sale），以比較低的價錢引來了買主，如果以15萬的買賣價達成了共識，草擬了一個合同，但是以這個價成交是無法還清房屋抵押借款還剩下的19萬（還有買賣雙方的房產經紀的費用等等，剩下的還不到15萬），所以必須要得到放債公司的同意。於是這個買賣雙方的合同被送到了貸款公司，有關部門開始計算最終的數字。
貸款銀行也會請兩個以上的房屋估價師來估價，經過一係列的研究和計算獲得了一個數字，這個數字很有可能不是買賣雙方同意的價錢。如果幾方的意見不能達成一致，借款的人又不能按時還貸，房屋最終被放債的收回成了銀行的房（foreclosure）.
總結：1）在市場上叫賣的Short Sale的價錢是虛的，要等放貸款公司同意才能成交。如果同意的價錢不是你要的價，你必須做好加價或放棄的準備。
2）Short Sale的房可能欠不止一家的款，除了正常的第一貸款外（1st mortgage）外，可能還有第二順位貸款（second loan），抵押首款的貸款（equity line）, 欠保險公司的保費，IRS Lien, 欠社區管理費等等。。。
3) 因牽涉的不止一家單位，每一個被牽涉的單位都必須同意被減少還款的額數，有一家不同意，買賣都不能成交。所以可能要等很久。也可能等了幾個月，什麽也沒等到。去年我的一個客人買的一棟Short Sale，我們等了7個月才談成。
今年我的三個客人Short Sale 都是在等了4個月以後，以價錢談不攏而終止。今年貸款公司同意的要價比去年高很多。
4）最好準備好現金，有時等了幾個月後，不同的單位在不同的時間批了，限時間過戶，根本沒給你留貸款的時間。還有貸款的估價單也是有時限的，90天後必須在重新估價，也給貸款造成麻煩，等等。
去年我的客人買的Short Sale房，就是因為來不及貸款，隻得付（30多萬）現金。
在買Short Sale時合同寫的也要非常的小心。。
很多的細節也沒法一一列舉，總之Short Sale的過程不是一件容易的事，每一個房的情況都不一樣，一下不容易說的很詳盡。
買Short Sale，主要看Listing Agent，要非常有經驗和負責任，要不然會很麻煩。
市場上現在有很多Short Sale，價錢看上去很吸引人。。 。但是能不能談成那就看運氣了。
例如：一人用房屋抵押借款20萬，幾年後還剩19萬沒還完，由於個人的經濟情況產生了變化，無力還每個月的貸款，這個人把房子放到了市場上叫賣（號稱Short Sale），以比較低的價錢引來了買主，如果以15萬的買賣價達成了共識，草擬了一個合同，但是以這個價成交是無法還清房屋抵押借款還剩下的19萬（還有買賣雙方的房產經紀的費用等等，剩下的還不到15萬），所以必須要得到放債公司的同意。於是這個買賣雙方的合同被送到了貸款公司，有關部門開始計算最終的數字。
貸款銀行也會請兩個以上的房屋估價師來估價，經過一係列的研究和計算獲得了一個數字，這個數字很有可能不是買賣雙方同意的價錢。如果幾方的意見不能達成一致，借款的人又不能按時還貸，房屋最終被放債的收回成了銀行的房（foreclosure）.
總結：1）在市場上叫賣的Short Sale的價錢是虛的，要等放貸款公司同意才能成交。如果同意的價錢不是你要的價，你必須做好加價或放棄的準備。
2）Short Sale的房可能欠不止一家的款，除了正常的第一貸款外（1st mortgage）外，可能還有第二順位貸款（second loan），抵押首款的貸款（equity line）, 欠保險公司的保費，IRS Lien, 欠社區管理費等等。。。
3) 因牽涉的不止一家單位，每一個被牽涉的單位都必須同意被減少還款的額數，有一家不同意，買賣都不能成交。所以可能要等很久。也可能等了幾個月，什麽也沒等到。去年我的一個客人買的一棟Short Sale，我們等了7個月才談成。
今年我的三個客人Short Sale 都是在等了4個月以後，以價錢談不攏而終止。今年貸款公司同意的要價比去年高很多。
4）最好準備好現金，有時等了幾個月後，不同的單位在不同的時間批了，限時間過戶，根本沒給你留貸款的時間。還有貸款的估價單也是有時限的，90天後必須在重新估價，也給貸款造成麻煩，等等。
去年我的客人買的Short Sale房，就是因為來不及貸款，隻得付（30多萬）現金。
在買Short Sale時合同寫的也要非常的小心。。
很多的細節也沒法一一列舉，總之Short Sale的過程不是一件容易的事，每一個房的情況都不一樣，一下不容易說的很詳盡。
買Short Sale，主要看Listing Agent，要非常有經驗和負責任，要不然會很麻煩。
市場上現在有很多Short Sale，價錢看上去很吸引人。。 。但是能不能談成那就看運氣了。
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