驗房子的一些事兒

作為房產經紀差不多二十年了，買，賣房驗房的經曆了上千次了吧？！可是最近的這次驗房，讓我關注到了一些平常不太注意的事情, 寫出來與大家分享。

我的客人在南方名嘴，那個教大家怎樣省錢的 Clark Howard (https://clark.com/)的網站上找到一個驗房師。

這是個家族驗房公司。來了父子兩個，老爹自己介紹有60多歲，叫Steve Goolsby 有24年的驗房經驗，20多年的蓋房經驗，不單隻是蓋民房還有蓋商業房的經驗。

兒子二十八歲，跟班也有好多年了，爬高，上低的活都是兒子幹。

老爹很健談，還追根地介紹，這個老爹的老爹也是Builder，從二次世界大戰複員後，就操起來蓋房的營生，老爹15歲就跟著老爹的老爹開始學習蓋房子，據說在喬治亞蓋房放保溫棉（insulation ）是老爹的老爹開始的第一人！

真的嗎？想求證來著，狗刨（Google）一下，放進Goolsby的家族名字，結果跳出來各種各樣的生意！！！看來這個家族在建築業，不是那麽出名？還是我不會查？不想再費時間研究了。

驗房公司名字:Top to Bottom Home Inspection 聽上去就好像很全麵和細心地感覺，不過收費不便宜！

我們在這個兩層有2200-2300平方英尺，外加大概1000平方英尺的完成地下室的房裏呆了四個多小時。

晚上接到的報告總結有六十五條的細細表述，有些是建議和基本知識介紹，一些是需要糾正的問題，常見的毛病我就不提了，從這個整個驗房的過程中我挑幾個來反省一下：

（一）驗房上房頂上走著檢查，不是件值得鼓勵的事情 Steve說，因為如果是夏天，人在上麵踩，溫度太高，人體的重量踩在上麵，會塤傷瓦表麵（Single，是瀝青牛毛粘做的），冬天，天太冷，如果踩上去因為溫度低瓦比較脆，也會損傷破裂瀝青瓦。（想想好像有道理）。

（二）閣樓裏的散氣，通風Ventilation係統很重要，如果閣樓的溫度太高，不但費電或者煤氣的開銷，還會縮短房頂上的瓦的壽命很多年（這個我有經曆，Single上會有象小雞爪子撓的劃痕，是因為溫度太高，瀝青融化的後果。我爬到房頂上看過。）

驗房師覺得這個房子的Ventilation 做的不好，建議：

（1）可以請專業的Roofer來給於改善，我今天已經和一個我很熟的Roofer討論了一下，他非常明白我在說什麽，他說不是很複雜，工錢不貴，就是幾百美金的事。

（2） 安裝SOLAR POWERED ATTIC FANS這種太陽能的風扇，每個大概300-400美金左右。

看來，如果重視到閣樓裏的散熱，通風，不需要花很多錢，但是能夠很有效地延長房頂的壽命和能源的開銷節省。

（三）空調的出風口的傾向要調到要對著窗子，這樣冷（熱）氣先吹到窗子的玻璃上再被反彈到房內，房間裏還有個回風口，吸入房間裏的冷（熱）氣，形成一個循環。

這個道理我是知道的，

這個驗房師非常在乎這個，如果哪片不能被調整，他認為這是大事，寫下來，他非常講究省能源。他還講到，有些人把某給房間的出冷（熱）氣的口關上，為了省，其實更費！因為吸風口吸進的氣溫度太高（夏天）或者太低（冬天）反而會啟動空調，暖氣做更多的工，更費能源（有道理啊！我以前從來沒有這樣想過）。

 (四）避雷的地線（Ground），如果家裏的上水管道是用的銅的管道，管道上應該接上地線（Ground），以免房子遭到雷擊的時候引起觸電，傷人或者引起著火。那天被驗的房子的地線不知道什麽原因被剪斷了。Steve說，不能單純地接上去就好了，地線必須是一根不能間斷的金屬線，不然不能100%起到避雷的作用。

（五）屋內和屋外濕度對比

這是我很少見到的驗房報告提到的指標。這份報告是這樣記載著：The outside relative humidity was 48% and the relative humidity inside the basement was 58%.

屋外的溫度大概是華氏90度，濕度48%，室內有空調，應該溫度在70多度吧，但是濕度58%！比外麵高出10%（地下室的空調做到很不正規，出風口位置不對，還很小，機器是和一樓共用一個空調和暖氣係統）。因為濕度大，地下室的牆上發現了發黴的點點，驗房師指給我們看，有一扇牆的漆是刷在黴點的上麵，用漆來覆蓋發黴，是非常不安全的做法，黴菌沒有消除，人在那種環境下生活，會生病的。

為了更改這種高濕度的環境：

（1）杜絕水源進入地下室：我們發現在一間沒有完成的房間的水泥牆上，看到了裂縫，有進入水的痕跡，還有用Laminate（假木板）釘的內牆變形，天花板的吊頂也有變形，的確濕度比較大。最好是把這些板子拆了，看看有沒有背後有沒有漏水的地方。

（2）用高效率的製冷和保暖的空調和暖氣係統來流通地下室的空氣。

（3）安裝除濕機器（Dehumidifier）。

這個房子的其它問題都好解決，地下室太潮的問題應該是個最大的問題！這兩天我的客人還在糾結。。。要，還是不要買這個房？