王亭
學戲趣事，地產經驗。
在房地產買賣第一線摸爬滾打了二十多年的老經紀，我對如今的市場不得不發出感歎！！！真是幾多歡喜幾多愁啊！
一）誰喜誰憂？
1.賣家大喜：
如今是賣家市場！到處都在搶房，價位從十幾萬到近百萬！大冷的天，最近還經常下雨！但是不管是個啥天氣！你看那些可憐的買家和買家的經紀人們，每個人都帶上口罩，非常耐心地，也是無奈地，遠距離地排著隊等著進房子去看。。。這可是我這二十多年來買賣房子從來沒有見過的景觀！
A) 兩個以上的出價（Multiple Offers）是家常便飯：
市麵上隻要上市一棟整理的不錯，房價不是那麽要得高的房，基本上都會有很多買家出價，形成了Multiple Offers的狀況。
以我為例，作為賣家的代表，我會在上市一棟房子之前，給於建議怎樣整理，房子裏外刷漆的顏色，室內需要更換的東西，等等；每次收拾完的房子，有給人耳目一新的感覺，然後上市的價錢比平均價略高一點點，每次都很奏效，賣的快，賣到好價錢！
作為賣家經紀，在這冬春交接的期間，我交接的幾棟價位從二十多到五十多萬的房子，每棟房都是在上市第一天就有Offer，然後都是比要價高的成交價過戶。
例一：去年12月上市一棟55萬的房，上個月過戶了。上市之前看過社區賣房記錄，曆史最高價是成交52萬左右，那個52萬的房子，是全部翻新的，有優勢，但是尺寸比我這房小一些，估計我們要55萬應該沒問題。結果一上市就有幾個出價，後來挑了給出原價的，以原價賣出，過戶，今年來了個開門紅。
例二：剛剛過戶一棟二十九萬多的房，這個房主這幾年，我幫他們共賣掉了九棟房，他們退休要回國了，這是他們最後一棟，也是賣的最快的一棟。
這棟房被他的房客燒過，三年前等於全部翻新了，新房一樣。
他們社區的房，曆史最高也隻賣28萬多，我們要得高一點我們要價29萬5，因為我們房子啥都是新的，收拾的也漂亮！結果，一上市就有好幾個出價（Multiple Offers）我們挑了一個現金買家，是個大財團，比我們要價多給了三千，29萬8，三個星期過戶，也沒麻煩修理什麽東西。
例三：兩周前，我上市了一棟要價26萬5的房，兩天收到了24個Offers，其中有三個現金買家，每個人出的都比要價高，最高的給了高出10%還多，29萬2千！不是我們要價低了，比起去年一個多月前的成交價比，我們要的價比社區一個月前的平均價，還要得要略高一點呢！
同一個社區，一年多前，同樣的房子我賣了兩棟，賣了不到23萬！我這個客人很感激我，因為兩年前她就準備賣，我讓她等等，她就等了兩年，如今是這光景，她很高興！我自己也始料不及能賣出這麽高，可能是隔壁賣新房，要30萬以上，從而把我們這的房價給太高了?
例四：昨天上市一棟房，若是二個月前，我隻敢上23萬多，現在我要了26萬，我看到同一個院有一棟差不多的房，內部沒怎麽整修，還要價27萬9！和它比我要的還是少的吧？（不過它賣了40多天了，還沒賣掉！我一上市這個房，他好像把房子撤出市場hold,今天一個經紀人向我打聽我才知道他暫時不賣了。）
這棟新上市的房， 一天下來電話不斷的約看房，至今為止已經有將近30人約看房的人了！
昨天下午有人報備說鑰匙卡在盒子裏了，還好我有備用鑰匙掛在後門，指示他們拿備用鑰匙開門。
等我忙完另一棟過戶的房子，趕快趕過去，看到房裏有人在看房，房外有人等，每個人都戴著口罩。有個小帥哥經紀在外麵等他的客人，看我在和那個被鑰匙卡著的盒子“鬥爭”，麻利來幫忙！我借機問他生意怎樣？他埋怨說市上房源太少，沒房子賣！他說還是賣了三棟房了（我竊喜，今年我已經有了八棟合同了，過戶了一半，還有一半等著過戶）
這棟新上市的房，昨晚我們已經收到四個出價了（offers），有一個是現金的，隻有一個出價比要價低，隻出了24萬5，還給我講事實，說道理，她說這院去年11月一棟四房的，成交價才23萬8，我這個房隻有3房還要26萬，啦，啦，啦，什麽滴。。。
有沒有搞錯？現在賣家是老大！！！這個買家和經紀大概還沒有看清現在的形勢，賣家隻看數字，不聽道理的！
我昨天上市前就和屋主預計過，這個房一定會在26萬5和27萬之間成交，估計沒猜錯吧？
我們再觀望兩天，賣家決定等到星期天晚上來做決定賣給誰，看看最後能賣出個啥價錢？我已經準備好表格了(spreadsheet),當一回會計，再做一回統計！
B) 替補合同（Back Up Contract）
有了合同以後，每棟都還有兩三個替補合同Back Up Contract，其它的買主不甘心啊！心裏都有一個小小的僥幸期望！
例五：昨天我過戶的房子，有了合同以後，沒過戶前，還有兩個買家立了替補合同（BackUp Contract），直到前天還有人又給了我一個更好的出價！（BackUp Contract）。
這個房子是2001年的房，屋主和我認識整20多年了，除了這棟，我為他們兄弟兩個經手買過不少投資房，二十年的歲月，把兩個帥哥曆練成帥大叔了！ 我當然也是大媽級的了！大叔見大媽彼此更信任了吧！哈！哈！哈!
房子收拾的很漂亮，空調，暖氣什麽都是新的，房頂也換了，裏，外新漆，新的地板，地毯，還有花崗岩台麵，新爐灶，新水龍頭，新燈具等等。
一個多月前，剛剛上市時Zillow還隻給估價33萬左右，現在估了39萬9，Zillow 還不知道我們昨天過戶的價是41萬！買家貸款，銀行也給估上41萬的價，就連幫我專業照相的先生和幫我工作的師傅（他也有房地產經紀人執照）也大吃一驚！
2. 買家發愁！買房難！
現在是賣家的天下，怎樣能搶下來房？在很多的出價中脫穎而出，做成生意？這對每一個買家經紀人都是考驗！僧多粥少！要有文字，法律，合同上合理的交流溝通的技巧，既不能買的太劃不來，又不能拿不到！是個技術活！2月18號，我們公司開例會，就專門討論了搶房的戰略戰術！列出不少1，2，3，4.。。。新鮮吧？
A）本地買家的煩惱
我也是買家的經紀，有些本地的客人已經看了好一陣子了，甚至有的看了好幾年了，對市場很是了解，眼看著這房價越看越高了，還搶房加價！這可咋辦？
方法一：有的客人把買價給提高了，是不是就能避免搶房呢？
好像不太靈，在看房的過程中，我們遇到了有強勁購買力的外州買家！我的一個客人把房價六，七十萬提到八，九十萬，看來看去，我們沒看上的房也很快就有合同（Pending）了，最印象深的一次，一棟86萬多的房，上市第一天，我去約，盡然沒排上隊！我們約定第二天早上8點多去看房，發現緊隨我們的兩個經紀人，都沒有帶客人，隻是用手機視頻買家！我們並沒有看中那棟房，但是房子很快就有合同了（Pending Again）, 還有一棟將近90萬的房，我們還在猶豫出多少？對方經紀通知我已經是Multiple Offers了，這世道！我勸我的客人再等等吧！我就不信，市場會一直這麽好？
方法二：買社區最貴的房
六，七十萬的房在好學區不算貴房，高收入的白領買這樣價位房子的人不少，競爭很厲害，房源也少。
沒轍了，買家（他們也看了三年了，對市場非常熟悉）最後挑了一棟某個社區要價最貴的一棟房。一般經紀人都會忌諱買社區最高價的房，所以這棟房沒人搶，房子狀態很好，還帶一個很好的遊泳池，光這個泳池就值七，八萬，比比其它高檔社區的房子還算物美價廉，學區也是買家歡喜的，最後還討了兩，三萬的價，大家都很滿意的過了戶。
方法三：買新房
買新房，不用搶吧，不會一個房，幾個出價吧？但是新房的信息來源，非常考驗經紀人的市場洞察力，和對新房社區的了解。我沒事的時候就會去到一些新社區轉轉，比如一些新開發的社區如果價錢和地段不錯，趕緊下手。
新房例一：這是一棟去年九月底定的新房，那時社區剛剛開，今天我過去，已經買完了，因為材料的短缺，本來要下個月過戶的，可能要延遲最少2個月。從我們訂房到現在，還沒過戶，已經漲了兩萬五了。看看這房子，將近2900尺，5房，蓋好後是這個樣子！我們定的時候是36萬5的基本價.
新房例二：上個月過戶一棟投資新房，2250尺，4房，租金$1700.00已經租出去了。 這個社區我從2018年開始賣，已經過戶了17棟，那時的房價才十九萬多，不到二十萬，我剛剛過戶這棟已經是$254,500.00了，如果現在你去定一棟，就是$267,900.00了，我元月份過戶的雖然不能和我三年前的房價比，但是這房剛剛過戶，又漲了一萬三了，也不錯吧？
新房例三：剛剛給我的一個客人定了一棟新房，五房四衛，帶地下室，$357,835.00,還不錯的價錢吧？這個社區我三年前就賣過七棟，那時候才二十幾萬，現在不能和那時候比了，社區已經賣完了，因為這棟房退了回來，經紀人趕快通知我，我趕快通知我的客人拿下。那個新房例二也是退回的房子，經紀通知我賣的，所以說信息值錢！新社區的經紀人說，她們每個月都賣二十多棟房，供不應求！現在沒房賣了，我又打聽到了他們下次的新社區可能在哪？那個守攤經紀透露給了我，又是一個很不錯的位置，如果開張，她會第一個通知我，如果價錢不錯的話，又可以賣它一堆了。
現在你到處看看，30多萬也隻能買個Townhouse了，沿400號公路，新的Townhouse已經是40到70萬的價錢！！！
還有一些年輕人，他們對新房的要求更具體，因為上班，有地域要求，將來有孩子，還有學區的要求。我有一對年輕人也在等新房。他們的價位會高一些，房子已經看好，就等開盤。
B）外地人買房。
上個周搶到一棟四十多萬的房，有完成地下室，後院有潺潺流水和高爾夫球場的景，買家非常喜歡，也有非常多的其它買主出價。在我的買家的配合下，我們終於搶到了！他們是開了12個小時的車趕過來的，在這兒隻待幾天，我們看房也隻花了三天不到時間，但是每棟看上的房都是多位出價（Multiple Offers），不過我們拿到的是他們最喜歡的，還不錯！
如果外州人不親自來，那就沒法搶房了！還沒看房呢，已經被搶了。
如果買投資的房還好，隻要回報率不錯就可以買了，我上個月過戶的投資房，買家就是外地的，絕對相信我的判斷！
但是如果是自住房，就比較麻煩，隻能看一些新房了，我勘測了一些新區，對65歲以上的人有地稅優惠的地段，比較地區和價錢，還有地區前景等等，上周我整整花了三天時間跑社區，的確有心得，也和我的買家商量好了，如果開發啟動，就進場。退休的人最好房價不超過四十萬吧？
二）對現實行為的顧慮
二十多年的房地產實踐經驗，讓我看到現實房地產一些行為，產生了一些顧慮
A) 估價的不講究（Appraisal）
例一：取消估價（Waive Appraisal）
現在貸款公司對一些收入和信用好的借貸人，有不需要提供房屋估價的優惠，房屋抵押貸款，不在乎房價是不是達到了合同的價格？這有點風險吧？
例二：非常容易就估到合同價
最近的幾棟有了合同的和過了戶的房子，我們的合同價比曆史價高了兩萬以上，竟然都估上去了！我和我的賣家們本來都擔心的合同價，竟然沒有問題？
B) 無首款貸款（0 down payment, 100% loan ）
Conventional Loan 是一種私家機構貸款的一種貸款形式，過去一定要20%首款，最少也要10%首款，再買首款保險，現如今100%的貸款，不放任何首款？一下子讓我聯想到2008年至2012年因次貸風波引起的房地產的災難！
C) 貸款的門檻低了
好像現在是個人就能貸到款？有點像次貸風波那時的情景，這也讓我有點心有餘悸！和一些資深的經紀人討論過房地產的前景，尤其是我們亞特蘭大的前景，會不會有房地產的低穀迅速呈現？有人估計明年？但是如果亞特蘭大一直有外州人移民過來，那就比較安全了！
三）結束語：
不管房地產前景怎樣，我都會很忙，現在是賣家市場，搶房，如果銀行真有大批Foreclosure房子出現，大不了又和2008到2012年一樣搶銀行的房吧！又不是沒搶過？
不管是什麽狀態，保護好我客人的利益永遠是首位的，這也是我這二十多年一直承蒙客人們的信任的原因吧！今年是牛年，祝大家牛年吉祥！身體健康，心想事成！！！
母親節快樂！