美國房產投資 | 史上最全稅務指南來了

在美國投資房產相對中國複雜很多。很大一部分原因來自 Internal Revenue Service （美國國家稅務局, 以下簡稱 IRS）的繁瑣稅務政策。如果你看到之前分享的房市解析 | 不出50萬波特蘭就可以買好房子，很可能按捺不住已經想要馬上買買買吧！好不容易懷著激動的心情選好了房，買了！可是，買房賣房如何合法規劃避稅，出租房如何合理從稅務角度利益最大化，你準備好了嗎？

 

 

這個問題至(yao)關(ren)重(lao)要(ming)。一般美國房產公司都需要請職業會計師或律師來處理稅務問題。這裏，小編給你科普一些投資房產的稅務知識，如果你能堅持看完，絕對能頂大半個CPA！退回來的稅可以去約會吃波特蘭美食三月。

 

▲相親話語：我是個有些 Schedule D 又添加了一點 Schedule E 的人

（用人話說就是，哥有房有戶口，還會投資有分紅）

 

文丨Carina

編輯丨林記，泊文兒

 

買房就像一部好劇，每一個環節都是一個精彩故事。接下來，就請跟隨小編來一同觀賞這部從買房到賣房的年度大戲吧。不管你是準備買房，還是已擁有一套以上房產的有房一族，甚至你已決定使用公司名義來投資房產，希望此文都能給你一些幫助。知己知彼，才能百戰百勝！

 

 

 

 

第一集    .    買房準備

 

第二集    .    購買房產 

 

第三集    .    房屋運營

 

第四集    .    出售房產 

 

精彩花絮 .    注意事項

 

 

 

第一集

買房準備

 

作為一個精明的買房族，從開始準備買房起，你就要計劃怎樣最大化的減少你將來需要繳納的稅額。簡單來說可以從以下幾點出發：

• 用途：是否用於自住，還是用於出租從產生現金流

• 時間：是否在不久將來打算賣掉，是否期待升值

• 身份：是否是美國稅務公民（不同於移民法律規定的美國公民）

• 債務：是否考慮資產保全，或房產債務與個人分離。

 

 

為何要考慮用途？

 

因為房屋的用途關乎到你需要與什麽稅表打交道，關乎哪些支出減免你可以使用，哪些憑證文件需要保存或記錄以待報稅時使用等等。同時你也需要考慮以什麽形式來擁有房產，能更好的實現你的用途。

 

房產的主要擁有形式：

 

• 個人直接擁有

如果是自住 ，你的房子隻有支出沒有收入，那麽你隻需要用到 Schedule A，分項扣減額（Itemized Deductions，以下簡稱Sch A）。如果全部或部分出租，那麽你就要使用到 Schedule E，房產以及其他投資收入 (Rental and Royalty Income，以下簡稱Sch E)了。

 

• 公司形式擁有

房產投資通常以合夥企業（Partnership），有限責任公司（Limited Liability Corporation，簡稱LLC），或是 小型企業股份公司（S-Corporation）形式運營。以公司形式運營的好處是，公司投資的房產出現意外時個人可以規避相關的法律責任。但是，你會需要額外報公司Form 1065或是Form 1120S稅表，其中有一頁 Form 8825就是你的房產明細。公司會在報稅完後給你發一張 Schedule K-1，流入你的個人所得稅表Form 1040（Individual Income Tax Return）中。

 

 

為何要同時考慮賣出時間和用途？

 

你也許聽說過美國“主要住宅”（primary residence）賣房可以享受$250,000（單身納稅人）至$500,000（夫妻納稅人）的免稅額。簡單來說就是，你的房子賣出時若是增值了，隻要滿足以下幾個條件便可以免除增值稅：1）必須是你的“主要住宅”，2）持有房屋所有權5年，3）在賣房前的5年內至少有2年住在這裏。而且呢，每一次房屋買賣的間隔不能少於2年。是不是很簡單？下麵我們來舉幾個例子：

 

• A君買了第一套房子作為主要住宅，自住2年，出租3年，然後賣出賺了25萬。那麽，這25萬增值完全免稅哦！

• B君買了第一套房作為主要住宅，自住1年，出租三年，搬回來住1年，然後賣出賺了25萬。買房後自住不到兩年導致“主要住宅”動機被損。IRS就默認你5年中隻有兩年是符合自住，另外3年動機不純不可當作主要住宅。於是他們就搞出了個案例說是按自住時長占擁有房子的總時長（即2年/5年）的比例來計算增值稅。於是B君按照比例有3/5即15萬美元的增值需要繳資本利得稅（Capital Gain，稅率15%)，也就是在他的 Schedule D 上白白供上$22,500的稅哦！

• C君買了第一套房子作為主要住宅，自住2年，出租4年，然後賣出賺了25萬。雖然他一共自住了2年，可是他在賣房前5年內並沒有滿足2年自住這個條件（第1年自住是5年前），居然整個25萬增值全部都要交稅，也就是$37,500資本利得稅。

• D君買了第一套房，自住兩年，買了第二套房並搬入，第一套房開始出租。三年後賣掉第一套房賺了25萬，同時買了第三套房，第一套房的25萬增值免稅。這一年，D也搬入了第三套房居住並將第二套房出租，兩年後，他賣掉第二套房，哇，又符合了所有免稅條件。也就是說，這個優惠可以循環使用。如果你對這個優惠有所了解，可能會想到傳說中的1031同類交換（Like-Kind Exchange），我們稍後再細說。

 

除此之外，還有很多其他政策都會影響到你與房地產稅務的關係，在此就不一一列舉了，小編想說的是，想合法合理避稅，買房整體規劃很重要！

 

▲我想有個房，可是我不想被 IRS 拿走我的錢！

 

 

第二集

購買房產

 

買房成交後你一定會收到一張“房地產交易完成單”（Closing / Settlement Statement），俗稱 HUD-1，裏麵記錄著詳細的結算時間，房產地址，以及所有完成交易的費用列表。這是一張又臭又長看著就頭疼的清單，可是你一定要保留好它，因為它決定了你賣房時和計算增值稅時的房子成本（Basis）。上麵有買賣雙方交易金額明細，但你隻需要關注買方（Buyer）的明細即可。你的成交費用（Closing Costs）包括傭金（Commission），產權費用（Title Costs）等等都可以加到你的購買價格上增加房子成本。

 

比方說，房子買價50萬，你的 HUD-1 表上顯示各種費用2萬，那麽賣房時你的成本就是52萬，這樣增值部分就減少了2萬，開心嗎？若是以公司名義買房，你的成交費用（Closing Costs）以及貸款費用（Loan Fees）需要計入無形資產，然後按貸款時長來攤銷（類似折舊）。

 

 

另外得單獨說一說房產稅/地稅（Property Tax）。房產稅會與其他上麵提到的費用一樣混在 HD-1 表中，它永遠需要被拎出來單獨對待。如果你的房子這一年自住，那麽請把房產稅放到你的個人稅表1040的 Schedule A 分項扣減額（Itemized Deductions）中第6行。如果你的房子用於出租，那麽請將它放到 Schedule E 房屋出租收入 (Rental and Royalty income）的第16行 Taxes 費用。

 

如果你是貸款買房，那在就會在第二年年初收到貸款利息 (Mortage Interest）1098表。如果房子是自住呢，你可以開心地把這個利息填入你的 Schedule A 分項扣減額（Itemized Deductions）第10行。如果房子用於出租，那麽則需要放到到 Schedule E 房屋出租收入 (Rental and Royalty Income) 的第12行貸款利息支出（Mortage Interest）。通常來說，剛買房的前幾年付的房貸利息的比例特別高，所以可以扣稅的金額也非常可觀。貸款銀行收取的點數（Points）也可以以類似利息方法處理，視情況在買房當年全部抵扣或是按貸款的年限來攤銷抵扣。

 

▲堅持住，還有很多幹貨在後頭，別倒下啊！

 

 

 

第三集

房屋運營

 

房子到手後，業主就要考慮收入支出將如何影響到你的繳稅額了。那麽你可以享受哪些有房一族的優惠政策呢？ 首先，我們要明白自己的房屋到底是自住還是出租。很多納稅人情況複雜或者擁有多處房產，自己也搞不清楚每套房應該算作哪一類。例如A君常年住在波特蘭，可是夏威夷有一套度假房，偶爾去住住，偶爾出租，這究竟怎麽算呢？所以小編在這裏又要科普一下房屋在稅務領域裏的分類了:

 

• 個人主要住宅（Principal Residence）

顧名思義，隻要是自己住或是一年不超過15天出租日（Rental Days），都可以當成自住房。

 

• 第二套房（Second Home）

IRS 認為每個人可以合理擁有兩套房，隻要你是自住，或是出租日少於15天，並且自住（Personal Days）超過14天，那麽你這15天以內的租金收入 IRS 也懶得管，這套房子也順理成章地屬於自住房。若不滿足上述條件，你的租金則需要上報到 Sch E，而相關貸款利息，房產稅等等抵扣都需要分成 Sch E 出租和 Sch A 自住兩部分。當然啦，小編也不知道 IRS 如何能追蹤你的出租天數，這個，全靠自覺吧。不管怎樣，保留所有費用的“證據”一定不會錯！

 

• 假日出租房（Vacation Rental）

你都已經有兩套房子，第三套或以上你總不能分身住那麽多天了吧。於是 IRS 默認你可能會租出去，或者偶爾去度假住住。隻要租期超過14天，並且你自住天數少於14天或是租期的10%，那麽這就是套出租房了。和之前所講對出租房的處理方式一致，所有租金收入和支出都需報在 Sch E 上。

 

 

• 出租房（Rental Property）

這就是純粹的出租房了，不再需要出租日14天測試，隻要個人自住不超過14天則所有收入支出全部 Sch E 報上。

 

• 投資房產或地產（Investment Property）

既不出租也不自住，純粹等著升值的投資房。例如繼承的名人古宅，或是眼看要升值的地皮等等。這類型房地產的支出屬於投資（Investment Expense）而非運營，所有房產稅/地稅也隻能報到 Sch A 上抵扣。這裏需要注意的是，投資相關利息（Investment Interest）抵扣隻有低於投資收入的部分能放到 Sch A 抵扣，其他投資支出填入 Sch A 雜項抵扣，受限於2%淨收入（Adjusted Gross Income，簡稱AGI）的要求。

 

• 商業房產（Business Property）

顧名思義，就是用於商業生意用途的房產，例如賓館供客人使用的大樓等。商業房產通常都是以公司形式來報稅，屬於主動運營的生意，通常不受到房地產“被動生意（Passive Activity）”的規定限製。

 

▲你最愛的劇情要來了！喘口氣再繼續看下去，加油！

 

分清楚自己房產類型之後，接下來我們就來看看哪些費用是你可以利用起來合理減稅的：

 

• 房貸利息和點數（Mortgage Interest & Points）

前麵在第二集買房時提到貸款利息如何報稅，那麽在以後每一年都可以如法炮製放入 Sch A 分項扣減額（適用於自住）或者Sch E（適用於出租）來抵扣你的應繳稅收入（Taxable Income）。不論納稅人是新買房或是申請重新貸款（Refinance），頭幾年還款中的高比例房貸利息都可以為你省下不少稅金。

 

• 房貸保險費用 （Mortgage Insurance）

這項優惠對美國低收入房主而言比較重要，因為他們往往無力自付高額的首付，必須在房屋淨值增至20%之前購買個人房貸保險，而這部分費用可填入 Sch A 分項扣減額（適用於自住）。因此，一旦你的調整淨收入（AGI）高達$109,000 (夫妻納稅人）或$54,500（夫妻分開納稅或單身納稅人）則因為收入過高而不能再享受這個優待。

 

• 房產稅 / 地稅（Property Tax）

如在第二集買房篇提到，你支付的地方與州的房產稅可放入 Sch A 分項扣減額（適用於自住）或者 Sch E（適用於出租）來抵扣你聯邦稅和州稅。唯一不同於第一年的是它不再藏於你的 HD-1 中，你會收到單獨一張資產稅單（Property Tax Statement）。

 

• 意外損失（Casualty Loss）

這一點是很多人不知道的。例如洪水把房子衝毀了，房子虧損50萬，保險補償了40萬，那剩下的10萬就是你的意外損失，可以放入 Sch A 分項扣減額，經過限額計算後最終得到可以抵扣的額度。

 

 

• 裝修改裝費用（Improvement）

例如房子買價50萬，業主自己花了20萬裝修改裝，那麽房子是不是就升值了呢？而將來房子出售時業主的成本（Basis）也就提高了大約20萬，計算增值稅時的增值部分就相應減少了。這就是所謂的抵消增值獲利稅。

 

 

• 房屋節能環保裝修和改進（Residential Energy Credit）

美國政府鼓勵納稅人節能環保，凡是有相關提升居家節能效益的裝修和改進，包括安裝太陽能板、節能熱水器，隔熱門窗等，可以獲得最高$1,000的稅務減免（Residential Energy Credits）優惠。稅務減免（Credits）不同於各種稅務抵扣（Deductions），它是在前期步驟計算出來的應納稅所得（Taxable Income）的基礎之上，直接減免相應稅額的項目，所以你會在1040稅表稍稍靠後的位置，也就是第48至54行找到它。而商業房產基於醫療需求的改裝工程，例如安裝輪椅坡道、方便殘障人士使用的門窗，浴缸等，都可獲得抵稅或減稅優惠。

 

 

• 家庭辦公室（Home office）

如果使用自家書房作為家庭辦公室，可以按辦公室所占房屋麵積比例將房貸利息，房產稅，水電費，保險，等一係列費用的百分比，直接放入 Schedule C 作為生意支出 (Business Expenses)，用於抵扣自雇（Self-Employment）收入。如果你覺得追蹤這麽多費用太繁瑣，IRS 也為你提供了簡單的替代方式，即可以抵扣$5/平方英尺（最高$1,500/年）的家庭辦公室費用。

 

 

以上這些基本稅務優惠幾乎無門檻，適合所有類型的房產！而接下來這些抵扣，對運營中的出租房/商業房非常重要！通常會見到 Sch E 或是公司稅表 Form4562（折舊計算表）上會出現一筆可觀的折舊費用，無需現金支出卻可以抵消收入，誰能不愛！

 

• 房屋普通折舊（Depreciation）

折舊方法和年限又因房產的性質而有所不同。若是商業房產，即以公司名義投資的中大型房產，例如用於商業用途的寫字樓，店鋪，工業建築等，商業房產的直線折舊年限是39年。若是民用房產，給廣大群眾提供住宅解決了民生問題，IRS 當然是要照顧的。民用房產可以比商業房產更快速的折舊，年限是27.5年。例如你在2015年1月1日買的房子100萬，那麽2015年你可以將3.6萬（=100萬/27.5年）的折舊用於抵消你的租金收入。

 

• 固定資產的179折舊以及獎勵折舊（179 / Bonus Depreciation）

奧巴馬以及國會可能做得最到位的一件事情就是決定永久延長$500,000的179折舊額。在2015年聖誕節左右政府公布這個可喜消息時，房產資產擁有者們和各界生意人們舉國歡騰。條例規定，如果你今年添置了不超過$500,000固定資產（新的或是二手），那麽你可以直接當做折舊費用來抵消收入，無需計入固定資產。另外，條例還規定了獎勵折舊額2015-2017年保持 50%， 2018為40%， 2019年為30%。也就是說，如果你2015年買入一台全新設備，價值10萬，那麽你可以將5萬直接獎勵折舊來抵消你的收入。需要注意的是，獎勵折舊額僅限於全新的固定投資財產。

 

• 小額固定資產添置安全港（TPR De Minimis Safe Harbor）

這是美國政府新出台的固定資產規定（Tangible Property Regulation，簡稱 TPR）中另一條對有房一族大好的政策。通常小額固定資產添置，例如購置沙發$2,000美元，是需要計入固定資產，然後按照五年折舊。可是從2015年起（嚴格意義上說是2016起）一切單件$2,500以下的購買全部直接當做費用支出，不再分多年折舊，也不計入上一條提到的179折舊或者獎勵折舊的計算範圍。

 

 

你可能會問，那如果我不住在美國，也不是綠卡持有者，可是我有錢想在美國投資，稅務要怎麽辦？這就回到一開始我們要解決的問題，稅務身份跟報稅有什麽關係？如果你不是美國稅務公民，IRS 對你的繳稅要求稍微嚴格。其實想想也是合情合理，你若逃稅，遠在天邊他們也抓不到你，所以稅必須從源頭收起。

 

以個人身份持有的房產若有租金收入，需要根據你對於這個出租生意的“參與管理程度 (Material Participation)”來決定你的需繳稅房租最終如何計算：

 

• 對於消極參與房屋管理的外國持有者，通俗點說就是你隻管把房子租給租客，並不花時間精力去管理，維修與服務等。那麽你必須使用總額法來計算，即租金收入總額的30%。

• 對於積極參與房屋管理的外國持有者，IRS 認為你都那麽積極參與了，應該跑不了，所以恭喜你基本享有和美國稅務公民一樣的淨額法，即應稅收入＝租金收入 - 費用 （貸款利息，房產稅，維修費用，折舊，等等）。淨額按一般所得稅的稅率來計算你所需繳納稅金。你會問，我人不在美國怎麽積極參與？小編偷偷告訴你，如果你雇傭美國的專業房產管理公司（Property Management Companies）幫你打理，記賬，你支出適當服務費，也有可能符合“積極參與”的要求。

 

 

當然，外國納稅人也可以以公司身份持有房產，好處是公司投資的房產出現意外時個人無需承擔法律責任。公司可以使用淨額法來計算所得稅，房產投資的收入默認性質為“被動收入”，淨被動收入（Net Passive Income）會根據情況繳納公司稅和所得稅，淨被動損失（Net Passive Loss）不能與其他非被動收入（Non-Passive Income）來抵消，隻能推遲到下一年（Passive Activity Loss Carryover）有淨被動收入時才能使用抵消。如果你以公司身份持有房產之後又嫌太麻煩，IRS 還允許你選擇（Elect）以個人身份來繳稅，計算方式見上述。

 

如何判斷是否非美國稅務公民，是否需要提交 1040NR 表格，這些都屬於個人所得稅範疇，講起來可以洋洋灑灑幾千字，此篇就不著重介紹了。

 

 

第四集

出售房產

 

賣房成交後你又會收到一張又臭又長的“房地產交易完成單”（Closing / Settlement Statement / HUD-1），想必你已經對它不陌生了。這次你需要關注的是賣方（Seller）明細，上麵幾乎所有賣房相關費用都有機會用來抵稅。例如產權保險（Title Insurance）、房產經紀人傭金、刊登賣房廣告等。屋主在賣房前90天內支付的房屋維修費用，隻要能證明是為了推銷房屋，都可以作為賣房費用（Selling Expense）用於抵消你賣房的增值額哦！還記得我們在第一集中提到的，買房費用可以增加成本（Basis）嗎？是時候實踐起來啦！

 

我們來綜合買賣時的費用舉個例子：2011年買房價值50萬，HUD-1 上各種買房費用2萬，2016年打算賣掉，為了提升房子價值，翻新花了10萬。賣房時賣價80萬，賣房 HD-1 上費用花了6萬，你以為簡單算算增值了30萬麽？NO，你最終賣房的增值是：80-6-50-2-10 = 12萬。若恰好你還滿足前麵提到的主要住宅減免條件的話，恭喜你，不用交增值稅了。

 

 

如果以投資眼光購房者，可以利用更高級、更有主動權的1031同類交換策略（1031 Like-Kind Exchange）。 也就是說在你的房產（不包括自住房地）增值後賣出，接著馬上買回價值不低於原房產的同類型的房產，這樣資金又回流至房地產市場。這可不就是美國政府最想看到的嗎？資本一直在市場流動而不落入某一個投資人手中，於是他們就給予這種同類交換一個大大的優惠政策 － 增值稅延遲。交換延稅的房地產可一換多，也可多換一，在最後賣出所有房地產，不再繼續同類交換投資時，一並繳交增值稅。

 

再來講講非美國稅務公民賣房的規則。若外國人出售房產，且持有期間未超過一年，其增值收益與其他普通收入一起，按個人所得稅累進稅率來計算稅額。若持有期間超過一年，則會被視為長期持有資產，允許使用不高於15%的資本利得稅稅率計算。又回到我們之前提到的原理，在外國人出售房產時，IRS會先扣下售價的10%，待到出售次年納稅人提交1040 NR表時計算多退少補，因為 IRS 也怕你跑了追不到債嘛。

 

 

如果你的房子想處理掉，又擔心增值了可能要繳稅，你還可以用最土豪的做法將房子和將來潛在增值稅一並：送人！這種轉移房產的方式稱之為贈與（gift）。美國的贈與和遺產稅務是同一個體係。根據2015年最新數據，一個稅務公民終身隻能贈與不超過543萬美元的免稅額，每年可有1.4萬美元的贈與額。如果你1年內的贈予超過這個數額，就要向稅務局申報709表格。你也可選擇現在不交贈予稅，即把贈予從終身543萬贈與/遺產的可用免稅額中減掉。注意，贈與稅是贈與人可能需要交的稅，被贈人永遠不需要交贈與稅。如果G君在20年前10萬購入房產，在市值80萬美元時贈與給子女，被贈子女所拿到房子的成本（Basis）與原房主的成本保持一致（Carryover）。2年後出售該房子售價100萬美元，於是子女獲得90萬美元收益，這90萬全部交資本所得稅。正所謂“撿房容易養房難”，被土豪送房前先好好考慮谘詢下今後的繳稅問題哦。

 

而對於非美國稅務公民在美國的資產，你能享受的終身贈與/遺產免稅額遠低於美國稅務公民。所以在美資產轉移特別需要策略規劃，運用公司或是信托形式來合理避稅。對於來美定居或者投資卻擁有海外房產的朋友，要小心美國政府會將你全球收入納入美國繳稅範圍。若你的海外房產升值不少，那麽建議成為美國稅務公民前賣掉海外淨增值的房產，或者贈與父母。父母賣了錢再贈與回來。可避免房產增值部分的資本利得稅。例如，投資人在20年前以成本10萬美元購入在中國購買房屋，2015年房主搬到美國成為美國稅務公民，房子市值100萬美元。那麽，當他賣掉房子時90萬美元全部都要繳增值稅。但如果他在2014年贈與父母，父母以市值賣掉，再將100萬元現金贈與投資人，那麽一分錢稅也不用繳。

 

 

有客戶問，我的房子想轉給我兒子，可是我和兒子都沒錢繳稅，怎麽辦？CPA 笑笑說，那你還可以去死啊！這隻是玩笑，可是話糙理不糙。繼續用這個例子，在30年前10萬購入房屋，房主去世時房屋作為遺產繼承給子女，那麽若房子在其去世的時候市價為 100萬美元，該房屋的成本（Basis）則自動匹配市值變為100萬美元（Step up）。子女住滿2年後出售，獲得120萬美元，增值的20萬美元才要交稅。當然 IRS 也見識過見縫穿針的例子，父親重病眼看挨不過一年，兒子將10萬美元成本市值100萬美元的房產贈與父親，半年後，父親去世，兒子繼承房產，成本自動變為100萬美元，兒子立馬賣掉房子，一分錢稅也不繳。很聰明對嗎？IRS 後來又補充了規定，短期內贈與贈回，最終房產的稅務狀態沒有改變（兒子依舊是房主），這種情況繼承的優惠政策不再適用。

 

 

精彩花絮

注意事項

 

• 報稅日將至，3月15日為公司稅表提交截止日期，有限責任公司（LLC）和合夥企業（Partnership）截止日期與個人稅表截止日期相同為4月18日。你必須在相應截止日期之前提交稅表，或者是提交要求延期6個月申報（延至10月17日）。

   

• 對於在國外生活的美國公民，IRS 理解你無法及時處理稅務問題，所以又提供了兩個月的寬限時間。隻要在6月15日之前提交個人納稅申報表和納稅額，或是提交申請四個月的延期（延至10月17日）即可。

   

• 強烈建議納稅人如期提交稅表，哪怕數據不精確也先報上。因為晚報稅（Late filing）的罰款率是5%，而晚繳稅（Late Payment）的罰款率僅0.5%。你是願意交哪個呢？注意，提交6個月或4個月延期報稅僅延期報稅（Filing），並不延期繳納稅款（Payment）哦。

   

• 由於美國民眾不滿這麽苛刻的罰款，IRS 於是貼心地造出了一個安全港協議（Safe Harbor），隻要你按原報稅日繳上去年稅款的100%（或者高稅額納稅人的110%）即可免於以上兩項晚報晚繳稅罰款。當然事後延期報稅日前你還是得老實按實際最終稅額多退少補。

   

• 合理避稅並非偷稅漏稅，不是造假。避稅必須要有法律依據，票據是必須的，即使是商業地產的租約，也要租客提供維修等票據。否則在美國如果因為造假而被審計，處罰很嚴重。

   

• 奧巴馬政府2009年5月發布稅製改革的“綠皮書”，要求嚴加追查有關美國境外所得申報。IRS 為了防止納稅人在海外逃稅，規定國外銀行賬戶總額超過10,000美元的納稅人必須提交海外賬戶申報（Foreign Bank Account Report，FBAR）。上報時需要海外銀行信息與金額等，但支付寶和微信付賬戶等還屬於灰色地帶，目前沒有見過有人上報，也許將來 IRS 會考慮。電子表格申報最終截止日期是6月30日。違 FBAR 條款者可能會導致高達10萬美元罰款甚至十年監禁刑事的後果。

   

• 美國稅務整體來說是個非常複雜，是一個需要高度專業性和判斷力才能完全理解的體係。本文旨在科普稅務的故事，原理，邏輯，讓讀者更好地理解房產投資的稅務知識。本文提供的僅限2015年報稅數據，美國稅務的政策每年變動頻繁，如果您是商業房產投資，還需谘詢注冊會計師或是稅務律師。

 

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