一次就好 | 帶你去俄勒岡看天荒地老
世界很大，而我們隻是渺小，我想和你去很多地方，走走停停，細品沿途的風景。而有一個地方，讓我們不必遠行，也能看盡滿眼的美。那就是俄勒岡，請與我們一起，遇見，遇見俄勒岡。用生活的態度去旅行，用旅行的態度去生活，細細體會，細細回味。
文： 房屋仲介微信id : temperancexox ； temperancexoxo@gmail.com
理論上來說， 房地產應該比不合理的股票市場更加合理化，對不？ 其實不然， 房地產漲幅難以合理化的原因基本有兩點：1）大多數的投資家不懂供需的運作與理論，隻有小部分的投資家才會慎重衡量供和需對房價的影響；2）而這小部分懂得這供需道理的 Smart-Money 投資家，是無法抵擋抗衡這如氣泡般提升的房價。
大勢所趨下，房價高漲是很難有合理解釋的
“不過呢，考慮波特蘭市場的供與需 -- 房價，房租以及購買能力，
目前還算是均衡的”
過去兩三年，全美的房價那是漲的沸沸揚揚啊，波特蘭當然也不例外，但是比起許多大城市，波特蘭的房價相對來說還是比較合理的。初來此地的你，應該在哪個區買房呢？在此，甜小辣就為大家做一個簡單的區域解釋，房價，房租分析，讓你對波特蘭有個開頭認知好下手。對於已經定居在此的朋友，也希望這篇文章對你有幫助，能對波特蘭有更深的認識。
▲上圖顯示的就是波特蘭及幾個周圍的城市
首先，讓我們來看看大波特蘭的區域分布 (這隻是個簡單的介紹，熟悉的朋友可以跳過)。上圖就是以波特蘭 (Portland) 市為中心點來區分的。大波特蘭目前最大好處就是人口並不算多，隻有區區的二百四十萬人，八成是白人，亞洲人也隻有5-6%而已，上圖所顯示的城市，以波特蘭市為中心的話，開車距離也就15-30分鍾。簡單的分部如下：
Portland 波特蘭市中心：比較貴的區有 Pearl，South Waterfront 等。
西
Beaverton 比弗頓，Nike 總部在這裏，日本和韓國餐廳也聚集在這。
Hillsboro 希爾斯伯勒，Intel 麵積最大的開發園區在這兒。
東麵的區分非常簡單，街道是數字排行的，由河邊１開始往東增加，以39街為分界線：39街內都是貴的，39街到60街有部分是貴區，之後到82街就比較便宜了。82街區，也就是這裏第一個新中國城聚集地，離機場也不遠。82街以外的目前不考慮。下麵列了兩個貴的區：
Hawthorne，東邊年輕人喜愛的地方，因為它有波特蘭嬉皮古怪的文化氣息，還帶著點高級文藝特色。
Happy Valley 歡樂穀，不少華人也住這。房子也不錯，四十萬起。
北
西北山頂區，也就是傳說中的山上豪宅區。房價四十萬到一百萬以上。
Vancouver 溫哥華市（注意是華盛頓州的溫哥華，不是加拿大的哦）， 有些人會選擇在這居住和工作，因為華盛頓州可以免收入所得稅。
南
Milwaukie，這個是必須值得一提的。去年通行的輕軌線伸展到這了，預計未來會熱起來的。
Lake Oswego，也就是許多華人喜歡搶購的區。因為這裏的學校一直都是排名前十的。
West Linn，這也是許多中產華人朋友居住的地方。環境和學區都不錯，性價比極高，稍微好的房子在這裏是四十五萬起跳的。開拓者的利拉德就住這。
Tigard，Tualatin，Wilsonville，以及 Woodburn 這幾個城市就在I-5國道上。南邊有些科技公司，還有最大的購物奧特萊斯。再往南就是俄勒岡的首府 Salem 了。
▼下圖簡列各區突出的中小學。遇見俄勒岡近期也會專門分析當地的各類學校。
好啦，說完區域分布了。那麽大波特蘭區的房屋平均價是多少呢？這裏的房屋中值價大約$305,000，比2014年大約增長了9%。這個增長呢，可是2014至2015全美國房價漲幅最高的了。而房屋平均價大約$350,000。前麵為什麽說這個價錢還是合理的呢？因為美國的房屋中值價大約$220,000，再相比北加灣區一帶一百萬才能買到好房子，這價錢算是中等。
下麵就來看看大波特蘭區的過去十年的房屋中值和平均價吧。現在基本是回到07-08年的高峰了。當然，考慮十年來物價的提升，現在也不算特別高。
▲2007-2015波特蘭的房屋價
▲這是2004-2013周圍各城市的房屋價格走勢
下圖再仔細一點給您分解波特蘭幾個區過去三年的平均房價。
▲ 2012-2014波特蘭房價區域分解
說完平均價位之後，你猜猜看波特蘭去年的大熱是哪裏呢？猜不到吧？2015大熱呢其實不是 Lake Oswego 而是 Hawthorne，靠近 Mt Tabor 公園。這區的平均房價高達$521,250，全美大熱區排名榜上的第五名。其實這並不奇怪，除了看校區外，波特蘭市附近就有幾個區是年輕人喜愛的地方，因為它充分體現了波特蘭嬉皮士又森林係的獨特文化。類似的區還有 Ladd，Alberta，Mississippi 等。
而波村這誘人的房價是否會持久呢？根據波特蘭商業周刊於2015年10月16號所刊登一篇新聞的數據資料顯示，波特蘭有以下幾點優勢：
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生活必需的花費，例如房價，租金，育兒費用，波特蘭比起臨近的城市西雅圖與三番市都要來得親民。波特蘭的所得與生活費基本上是成正比例。
▲這個圖就是一個簡單的比較，以10萬為基礎來比較購買力的話，這裏比三番市好
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波村平均薪資全國排名23；工作市場需求排名24。波村五年工作需求成長率是百分之一點二；薪資為百分之一點九，超越其他106個城市。
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波特蘭經濟發展局也成功利用了這個優勢吸引了許多高科技公司，例如穀歌，因特爾，微軟，Salesforce.com，AirBnb 及 EBay 等，提供了至少1000個就業機會。同時也吸引了新近公司如 Customer.io 和 Cozy。
隨著這些大企業與及新移民的到來，這裏的房價，房租也會跟著漲高。但，也同時提供了購買力。2014年，有百分之三十的房屋購買是以現金交易。因為對於加州搬來的朋友，這裏的房價至少便宜了一半。
下麵呢就簡單和大家分解一下波特蘭的房租價格。下圖有大波特蘭各個區的租金價格和2013至2015年房租的比較。2房1廁的房租已經是$1,200了。對於租房住的普羅大眾，這也許不是什麽好消息。但，對投資者來說，這是很吸引的。而且，請注意，平均空缺率基本保持在2.45%。許多外來投資者都來注資購買大型公寓，土豪朋友請留意了，近期大型公寓成交的項目有：
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波特蘭的 Museum Place，140個單位，成交價6千萬。
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比弗頓的 Sterling Pointe，630個單位，成交價9千1百萬。
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華盛頓州的溫哥華 Bluff, Miramonte and Walden Pond 684個單位，成交價9千4百萬。
▲2015第三季度特蘭房屋租金
▲2015波特蘭一室一廳房屋租金分布圖
▲2013第三季度至2015第三季度平均租金比較圖
劈裏啪啦的講了這麽多，外加專家數據，可能你現在還是一頭霧水吧！那麽，我們就來看些照片，看看三十五萬可以買什麽樣的房子吧：
? 97209 波特蘭市內
? 一房一廳一廁一廚 732 SQFT
? 不過，你得每月繳 HOA $300-400
? 97225 波特蘭西邊26號和217號路交接
? 二房一廳兩個半廁一廚 1,352 SQFT
開拓者 NBA 籃球隊大熱利拉德 Damian Lillard 2015年花了兩百八十萬買的大房子又是長什麽樣的呢？
? 97068 波特蘭南邊 West Linn
? 六房五廁 8,990 SQFT
至此，你應該對於波特蘭以及周邊城市的房子大概有個了解了吧！如果有什麽問題需要谘詢，或是有任何建議，都可以通過與遇見俄勒岡公眾號來留言對話。告訴我們你想聽什麽，想看什麽，小編都會認真聆聽哦！
隻要你有興趣，我們接下來還會分析房屋貸款小貼士，資產稅務解讀等等幹貨！敬請期待！
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