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美國地產專家談美國房地產交易中的“定金”
加州房地產協會印發並推薦所屬房地產經紀使用的美國房地產合約﹐全名是(美國房地產購買合同及定金收據)，定金和合約聯在一起,可見定金在美國房地產交易中的重要性。事實正是如此,沒有注明定金的合同或雖注明了定金卻沒有按合同交付定金的合同,即使雙方都簽了字,仍然可以被任何一方單方麵作廢。
定金實際上是買方對賣方的承諾的承諾,即﹕假如你同意把你的房子賣給買方,買方就同意把定金存入第三者的戶口。這第三者通常是美國房地產經紀行的專設信托戶口(Escrow Trust)，或某個雙方都認可的Title公司。
正因為定金是買方對賣方在美國房地產交易過程中的承諾,所以如何下定金，在技術上也可以成為一種討價還價的方法。譬如在對賣方的最終意圖和具體想法不明確而買方又沒有競爭者時,定金可下得少一些以作試探﹔但如果存在競爭對手而買方已下了決心,則較高的定金總是相對容易獲得賣方的青睞。在屋主自住的美國房地產交易中,成交價的百分之三已是具有現實意義的最高定金。
因為美國房地產法律規定對屋主自住的買方違約的最高罰金不超過成交價的百分之三。定金是買方在整個美國房地產交易中付出的第一筆錢,又是買主在經紀人根據買主要求填寫的(美國房地產購買合同及定金收據)上簽字後立即要付的。所以許多第一次買美國房地產的人總是在這關鍵時刻猶豫不決。他們經常誤認為﹕定金一放下去,是絕對拿不回來的。
其實,定金在許多情形下是拿得回來的。首先,合同中通常會注明定金將會在賣主簽字後的若幹個小時內存入指定的戶口﹐比如說二十四小時或四十八小時。所以當買方經紀人收了買主的定金支票後,通常隻以影印件連同合同送到賣方手中。即使合同上賣方已簽了字,並將合同送回買方經紀人手中,形式上已經成交,買主仍可通知買方經紀人交回定金支票,造成合同作廢的結果。
這種情況經常發生在買主在等待賣主回音的過程中發現了一個更令自己滿意的房子,或者,在財務上發生了意想不到的變化,決定不買房子,由於定金尚未存入指定戶口,所以買方完全沒有任何金錢損失。定金存入合同指定的戶口後,仍然不是無條件地歸賣方所有,因為買主在看一所房子時,雖然已經考盧了一般意義上的地段、學區、新舊、大小、價位、屋內設備、甚至院子裏的花草樹木,但是該棟房子內尚有許多即便是有經驗的買主也未必能一眼看穿的問題,如白蟻損害、屋頂漏水、地基傾斜、石棉汙染、電線裸露、產權糾紛,和美國房地產有關的法律訴訟,政府追討的稅項,甚至房子內是否死過人。
所以,合同上通常會注明買主有權在規定的期限內聘請任何有關的專業公司檢查房子,然後根據檢查報告作出想應的決定,譬如說,檢查報告說屋頂已陳舊到無法修複的程度,買主可以據此要求賣主在該美國房地產轉名前換一個屋頂,或者維持原狀,但給買主想應的金錢上的補償,如果賣主不同意,買主可以中止合同,拿回定金。甚至可以不要求賣主作任何補救而中止合同。拿回定金。
但是,如果在看過檢查報告後雙方作出了畫麵的新的協議,此後買主又以同樣的理由退出合同,則會被視為違約,對賣方而言,也是這樣。根據加州法律,賣主要在合同規定的期限內提交給買主一份詳細的表格,其中要根據賣主所知真實地提供有關房子的幾乎一切情況﹕房子的功能設施、任何裝修可否政府有關部門的許可證、室外的噪音、和鄰居有否共用的牆或籠笆等。買主收到這份表格後,在合同規定的期限內可以用該表格中透露的任何令自己不滿意的情況作為退出合同的理由,拿回定金。
買主還會在規定的期限內收到該房屋的產權報告,其中會提到產權所有人以及他們可能負債的情況,其他公用事業公司甚至個人在該房周圍的通行權等,如果買主不滿意該報告描繪的情況,可在規定期限內退出合同,取回定金。如果買主不滿意該報告描繪的情況,也可以在規定的期限內退出合同。另外﹐如果在規定的期限內借不到合同上詳細注明條款的貸款,買主也可以合法地退出合同。這一點有時也可作為討價還價的工具。
譬如有一次和銀行出售物打交道,代表買方,出價二十五萬,百分之八十常規貸款,銀行回價二十六萬五千。考慮到買方的貸款不成問題,再回價仍然是二十五萬,但取消了款可以退出合同拿回定金的條款,居然成交了。當然,這是一著險招,必須慎用。
綜上所述,定金對買方的保護大於對賣方的保護,因為賣方在接受定金後,不可再把同一棟美國房地產賣給哪怕出價更高的後來的買主,而買主卻有權在合同許可的情況下取回定金。這也是符合加州法律保護消費者的精神的。初次買屋的買主們在懂得了這個道理後, 一定會在看中一所好房子後果斷地作出決定,而不至於在猶豫中錯失良機。可見在美國房地產交易這個過程中, 找到一個有責任心、有知識、有經驗的經紀人是至關重要的。
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