賣自住房屋免稅額

一九九七年五月之後，出售自住房屋稅務優惠大增，隻要在賣屋前五年內，擁有產權並作為「主要居所」(PRIMARY HOME) 起碼兩年，每個業主即可享用25萬元「資金增值免稅額」。

 

不必同期

 

兩年產權擁有期與自住期，不必同期，也不必連續。

 

例如，某君租一房屋自住，三年後屋主將房子賣給某君，他馬上將房子租出，兩年後賣出，亦符合免稅條例。

 

另例，某君自住一年後，將房子租出三年，之後又收回自住一年，其後再將房子出售，由於前後共自住兩年，故此符合免稅條例。

 

不必五年

 

一個常見的誤會，是必須擁有物業產權五年後賣出，才可享免稅優惠。其實，隻要擁有兩年即可，五年期隻是在賣出後計算產權和自住的時期而已。此外，賣出時不必自住，當時是出租也沒有問題。

 

不論種類

 

幾乎任何類型房屋，都可享受免稅優惠，包括﹕一家庭房屋(Single Family Home)、共有公寓(Condo)、連棟房屋(Townhouse)、活動房子(Mobile Home)、合作公寓(Co-op)，甚至船上住所(Houseboat)也可以。

 

計算合作公寓的「資金增值」，是按購買公寓合作社股份的成本為準。

 

不限夫婦

 

共同擁有房子，隻要每一個業主都符合自住條例，每個業主都享有二十五萬元免稅額。業主不限夫婦，假如房子有四個業主，四個人都曾自住兩年，賣出房子時共有一百萬元「資金增值免稅額」。每個業主的資金增值按產權比率計算。

 

不需申報

 

符合免稅條例，亦沒有收到1099-S表格的話（賣出價錢達25萬或以上會收到1099-S表格），在報稅表上完全不用申報。但有會計師建議，即使不用繳稅，也應在Schedule D報稅表上申報，因為申報後即開始三年「追索期」(Statute Of Limitation)，過了三年國稅局通常不會再查閱。

 

不限國內

 

該稅務條例，不限於在美國的房子，國外房子也適用。移民家庭在海外的自住居所，隻要在移民美國後的三年內賣出，亦符合稅務條例，因為賣屋前五年內曾自住兩年，但超過三年仍不出售，將來資金增值便要付美國稅。

 

不限自住

 

從前，假如自住房屋的一部分，作為「家庭辦公室」，該部分費用（包括折舊）亦曾算作商業成本，在報稅表上用於減抵生意收入，則賣屋時這部分的資金增值不當作自住，故不能享受免稅優惠；二零零二年底，國稅局修改稅例，讓在自住房屋以內作「家庭辦公室」或那部分，在計算免稅金額時可將全部資金增值免稅，即不必為屬於「家庭辦公室」或那部份資金增值付稅。

 

同樣，將自住房內一部分租出，賣屋時也不影響整個資金增值免稅。但是，要享用這個優惠，「家庭辦公室」或出租的那部分，地點必須在房子內，不得與房子本身分開。

 

不必兩年

 

該稅例規定，每人隻能每兩年享用一次二十五萬元免稅額，可是，有好幾種例外情況，讓業主即使未符合兩年擁有權和自住時間，也可有部分免稅優惠。這個特別優惠，使一些業主在享用免稅優惠後的兩年內，可再次享用部分免稅。

 

要符合部分免稅條件，賣屋的主要理由需包括以下任何一項：

 

改變工作地點（新工作地點在五十哩以外）；

 

因健康理由搬遷（需醫生證明）；

 

或「不可預見之情況」，包括家人去世、失業（需符合領取失業金資格）、因工作或生意情況改變而影響支付基本生活費用的能力、離婚或分居、雙胞胎誕生。

 

可與1031交換稅務優惠同時使用

 

這個是國稅局最新(零五年一月)的宣布，簡述如下﹕

 

假如業主起初使用樓宇作為自住，之後變為出租，隻要在賣出之前五年內，有起碼兩年是自住，都可以享用每人二十五萬資金增值免稅金額。換句話說，即使賣屋時該房子是出租，也不會影響這個資金增值免稅優惠。

 

可是，假如資金增值超過免稅金額，超出的那部份便要繳納資金增值稅了，但由於該房子是出租物業，可以利用稅例第1031條作交換，那便可以將本來要付稅的資金增值延稅。

 

本來，使用1031條款作交換，整個資金增值都歸到新的物業主，將來還是要付稅，隻不過是暫時延稅。但最近國稅局發出了一個稅務程序REVENUE PROCEDURE ，容許二十五萬資金增值免稅與1031交換延稅優惠同時使用。

 

舉個例，一間屋成本價是十萬元，現今市值上升到五十萬，唯一的業主在過去五年內自住了兩年，最近三年是用作出租，如今如果賣出，四十萬資金增值有十五萬要付增值稅。可是，假如業主交換另一個出租物業，便隻需要將十五萬成本轉移到新物業，而不是四十萬，因為可以利用二十五萬免稅額去免除部份增值。

 

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