分析師：新加坡高檔公寓價量有上揚趨勢

周文龍

 2015年10月26日

 

 

位於武吉知馬的Hallmark Residences目前僅剩兩個頂層豪宅未售出，兩個豪宅單位的價格介於550萬至650萬。（MCL地產提供）

根據橙易產業的研究報告，高檔私宅在去年下半年，交易量開始回彈，上揚16％至125個單位；今年上半年，增至165個單位，較去年同期增加了五成以上。

周文龍　報道

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市區重建局上周五發布的第三季房地產數據顯示，新加坡私宅市場表現持續疲弱，整體私宅價格環比下跌1.3％。

不過在各類非有地私宅項目中，代表高檔私宅市場的核心中央區僅下跌1.2％，表現比代表中檔私宅的其他中央區（RCR，跌1.6％）及代表大眾私宅的中央區以外（OCR，跌1.6％）來得好。

事實上，從今年初至第三季，高檔私宅價格下滑2.2％，跌幅較中檔私宅（3.9％）和大眾私宅（3.8％）低，是當前疲弱市場中表現相對較好的私宅類別 。

根據橙易產業（OrangeTee）的研究報告，位於核心中央區、價格超過400萬元的高檔私宅，價格和交易量有逐步上揚的趨勢，顯示高檔私宅市場漸有起色。

今年上半年交易量

同比增五成以上

該研究報告顯示，這類豪華公寓去年上半年陷入低穀，交易量隻達108個單位。但在去年下半年，它的交易量開始回彈，上揚16％至125個單位。今年上半年，豪宅交易量增加至165個單位，較去年同期增加了五成以上。

豪宅公寓價格也出現回彈，從去年下半年的2195元中位數尺價，在今年上半年增加4％至2284元。

橙易研究與谘詢部高級經理黃顯洋表示，在降溫措施持續生效和市場疲弱的情況下，豪宅交易量的穩定增長意味著不少買家認為，當前的豪宅價格已跌至吸引人的水平而選擇進場。

他說：“市場已發現近期有關高檔私宅的詢問有所增加。上述數據更說明了許多投資者一直都很關注價格逐漸走低的豪宅，特別是跟金融風暴前高峰期2773元的中位數尺價相比，目前的豪宅價格明顯下跌了18％。”

與倫敦紐約香港高檔私宅價格差距擴大

仲量聯行（JLL）的一份研究報告也顯示，自降溫措施和總償債率政策出台後，本地高檔私宅與倫敦、紐約和香港等投資者所關注的高檔私宅的價格差距越來越大。特別是跟香港高檔私宅項目相比，2007年，香港高檔私宅價格比新加坡高41％，在2015年此差距拉開至165％。

如果跟倫敦市區的高檔私宅相比，它和新加坡高檔私宅價格的差距，從2007年的70％擴大至今年的92％。紐約高檔私宅價格也領先新加坡，目前價格比本地高出八成以上。隻有東京高檔私宅價格因日元疲弱的關係，跟新加坡的差距從2008年的比我國高出30％，縮小到去年的14％。

仲量聯行研究與谘詢部新加坡董事王德輝表示，新加坡作為全球化都市，具有良好的經濟基本麵、穩定的政治環境、可靠的法律框架和透明度高的市場，所以它的高檔私宅項目仍然吸引許多投資者。

他說：“如前所示，本地高檔私宅價格跟香港、倫敦和紐約的差距已逐漸擴大，這也使本地高檔私宅價格變得更具吸引力。 ”

法國巴黎銀行（BNP Paribas）分析師張剛禾則從供需角度，指出高檔私宅市場潛能更大。

他表示，根據市區重建局的數據，高檔私宅是各類別私宅項目中供應量最低的。今年預計有1萬1818個私宅單位推出市場，其中高檔私宅有1170個單位，占總供應量的10％。反觀大眾私宅則有7319個單位，占總供應量的63％。

張剛禾說：“從這些數據來看，高檔私宅的積累庫存似乎比較少，部分原因是高檔私宅需求疲弱，所推出的新項目因而減少 。展望未來，相比大眾市場和中檔私宅，高檔私宅供應增長預計是最平穩的。”

在今年上半年中，新加坡和中國買家是豪宅市場的主要買家，前者購買了57個單位，後者買了31個單位，分別占了豪宅市場交易量的35％和19％。

截至今年第三季，銷量較好的新豪宅項目包括MCL地產的Hallmark Residences 、凱德集團的禧林苑（Urban Resort）、國浩置地開發的Leedon Residence和優景苑（Goodwood Residence）等。

其中，位於武吉知馬的Hallmark Residences的75個單位，目前僅剩兩個頂層豪宅未售出，兩個豪宅單位的價格介於550萬至650萬。

黃顯洋表示，中國買家對豪宅需求的上揚，主要是這時期人民幣兌新元相對堅挺，而且投資新加坡房地產也可達到投資多元化。

但他也指出，由於同時期印尼盾匯率走低，削弱印尼買家的購買力，使得向來是豪宅市場中堅力量的印尼買家比率有所減少，隻占豪宅市場交易量的8%。

中國買家需求

繼續支撐豪宅市場

他說：“在印尼盾匯率穩定或政府調整額外買家印花稅（ABSD）前，印尼買家需求預計不會在短期內回彈。至於中國買家需求，除非中國經濟出現硬著陸，否則中國買家需求在短期至中期將繼續支撐本地豪宅市場。”

王德輝也認為，ABSD是私宅市場回升的一大阻力，特別是外國買家為主的高檔私宅市場。但他表示，當前政府調控措施人為地抑製私宅市場發展，所以當政府放寬降溫措施、市場逐漸正常化後，私宅價格也應恢複到較合理水平。

他說：“從現在高檔私宅下調程度來看，如果政府在房地產政策上做出有利於市場的調整， 高檔私宅市場很可能會強力回彈，為投資者帶來可觀的投資回報。”

來源：聯合早報