新加坡的公寓是怎樣煉成的

Singaporetong

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新加坡的公寓是怎樣煉成的

 

不久以前看到一則新聞，長沙一棟57層的高樓，19天就完工了，相當的牛叉。就是下圖這貨，不知道住滿了沒有：

 

在新加坡，這樣的速度連做夢都做不到。 今天我就來八一下，新加坡的公寓是怎樣煉成的。

 

購地：土豪運動會

 

新加坡每年發售的土地，是提前半年就規劃好的。發售的數量和人口情況，房產政策等相呼應。比如2015年發售的土地麵積比去年減少了50%。

 

等到土地發售的時候，政府就說話了：俺要賣這塊地了，地點在哪裏，麵積多少，可以建多少室內麵積，各位土豪報個價唄。新加坡的小發展商，中發展商，大發展商，大大小小幾十號，隻要有興趣的，都可以在規定時間內投標。投標和拍賣稍有不同:排名是不斷的舉牌，舉到沒別人舉了，就是你的了；土地發售隻有一輪，小發展商中發展商大發展商都隻有一次機會報價，價高者得地。

 

這個報價相當的有學問了。標的太高以後賣房壓力大，標低了拿不到地。發展商投標前都會做詳細的市場調查，有些還會刺探對手的情報。理論上，第一名隻要比第二名高一塊錢就可以拿到地。然而各個發展商的標價是不透明的而且是保密的，所以結果常常是非常慘烈的。

 

有一塊北部的地，第一名的發展商標價比第二名高了47%，就因為誌在必得，花錢那是相當的任性，用幾億打了個大水漂。發展商都是土豪，這位絕對是土豪裏的戰鬥機！

 

一般來說，標地的成本是公寓所有成本的65%左右。蘿卜覺得，想控製公寓的價格是很簡單的，隻要小小改一下標地的程序：價高者得改為價低者得即可。：-）土地大頭不控製，別的都是浮雲。

 

因為發售的土地實在太少，怕土豪們鬧事，新加坡還有一個備用方案。政府會公布一些備用土地，不直接發售，而是供發展商“勾地”。所謂”勾地”，就是一個發展商站出來說，大哥，這塊地小弟看上了，隻要大哥拿出來賣，我保證以不低於多少的價格投標！政府說，不錯不錯，小樣挺有錢，就這麽辦。然而，投標的結果，往往不是勾地的發展商拿到地，依然是價高者得，所謂的黃雀在後就是這樣吧。

 

規劃：給公寓畫個樣子

 

得了地的土豪要麽相當高興要麽相當鬱悶，主要看和第二名的價格差距。不管高興還是鬱悶， 接下來就得搞規劃了。建築設計師和景觀設計師出馬！

 

為啥要建築設計師和景觀設計師？因為這是個看臉的世界。沒有高大上的外觀和漂亮的大堂，地點再好也是浮雲。既然大家這麽愛美，建築設計師和景觀設計師也就尤為重要了。

 

玩兒命幹了3-6個月時間，設計師們拿出了美輪美奐的設計。

 

如果發展商是有誌青年，勵誌那個獎項什麽的，設計師們更得加油了，估價每天得睡辦公室。新加坡建築界的最高獎項是建築卓越獎 – BCA　Construction excellence award，獲獎的項目必須在管理，技術，創新，生產力和建築品質方麵達到超高的水準。如果公寓可以得到這個獎項，買家對質量不用擔心了，yiding 杠杠的！比如 Boulevard Vue 就是2015年建築卓越獎的獲獎者之一。

 

接下來，模型師就出場了。模型師的工作就是把設計師設計的公寓立體的展現在我們麵前，畢竟2D的世界和3D的世界是不同的。

 

這一切通過審批之後，工程可以開動啦。

 

建築設計的成本占所有成本的5%左右。

 

建造： 萬丈高樓平地起

 

終於動工了，少不了剪個彩呀什麽的。然後建築商出場了。新加坡絕大多數發展商是沒有建築團隊的，所以建造的部分大多由建築商完成。建築商按設計師的圖紙開建，浪漫的設計師和現實的建築師每天都會很熱情的交流：

 

建築師 “傻X，你的設計老子做不了”

 

設計師 “二貨，老子就要這麽設計”

 

質檢師 “你們吵我不管，質量不過關弄死你們”

……..

 

如此3年時間，公寓就建成了。

 

主要的工程階段：

 

地基，耗時一年左右；

主體建築，耗時六個月到一年；

牆體，耗時三到六個月；

天花板，耗時三到六個月；

線路和下水道，耗時三到六個月；

公寓內部道路，停車場，耗時三到六個月。

 

建築成本大約占所有成本的26%（含設計成本）。

 

到這裏，我們的公寓就建成了，除了以上的成本之外，還有的成本包括融資成本，法律谘詢成本和稅務，市場推廣費用，加起來大約占9%。

 

最後，我們來看一下近期售出的土地情況：

 

2015年6月30日，女皇鎮地鐵附近，一塊10516平方米的公寓用地以4億8千3百萬標出，土地成本871.1每方尺。預估建築成本1億6千6百萬，融資成本3千3百萬，法律稅務成本4千9百萬，行銷成本8百萬。總成本 1336每方尺。

 

2015年6月23日，大巴窯6巷，一塊12154平方米的公寓用地以3億4千5百萬標出，土地成本755.3每方尺。預估建築成本1億3千7百萬，融資成本2千4百萬，法律稅務成本3千7百萬，行銷成本6百萬。總成本1204每方尺。