有同學問到底什麽樣的房子算醜姑娘就不好賣了？其實這個是沒有一個標準的。什麽樣的房子都能賣出去，全在價格。俗話說隻有娶不到老婆的光棍沒有嫁不出去的醜姑娘。這不是因為王八看綠豆正好對上眼了，而是在於隻要價格足夠低，使得投資回報率足夠高，就會有投資者蜂擁而上
。親你看現在剩女都是白富美，就是因為高不成低不就耽誤了
。賣房子也是一樣，一開始要價太高，把第一波真正的買家錯過了，以後即使勉強降價也不好賣了。
回到俺的這個醜姑娘，到底有什麽毛病呢？其實什麽客廳小點，窗戶靠著馬路神馬的都不算大毛病。硬傷是這個房子的地是租的，也就是說房主買了房子，並不擁有地的產權。俺以前講過，在米國買房子是連地一起買的。獨立屋（single family house）就不說了，買房子是連房子帶院子的地一起買的。即使是小區裏的公寓樓（condo or townhouse )，如果有N戶，你也擁有N分之一的地的產權。俺這個房子是一個在小區裏的獨立屋，這個小區所有的房主都沒有地的產權的。那這個地的產權是誰的呢
？說來奇怪，是市政府從一個私人手中租的這塊地，租了99年，建了一批房子大概200多家，賣出了將近一半，剩下的一半作為出租房租出去了。房子是2000年建的，所以到今年還有84年的租期。要說比咱們國內70年租期還長呢。誰會在一個房子裏住84年？84年以後的事誰能知道會怎樣呢，而且也不影響繼承。可是人就有這毛病，要是沒的選，比如國內地都是國家的，租期都是70年，大家買房也是爭先恐後，啥也不擔心。而在米國因為有的選，大家就不喜歡這個租的地了
。人們不喜歡買這種房子有幾個原因。
第一個原因是擔心將來這個房子不好賣。一樣啊，你不喜歡買有特殊情況的房子，將來你賣時也有很多人跟你一樣的心理，這樣就過濾掉很大一批買主。第二個原因是想買這個房子的人貸款受到很大限製。在美國大部分人貸款都是貸30年，如果地的租賃年限低於30年了，貸款公司就不貸給你了（你的地不到30年就租完了，以後怎樣不確定，人家貸款公司當然不貸給你）。還有很多貸款公司幹脆不接受這種租的地的貸款。這樣又過濾掉一大批買主。好在這個房子租期遠比30年長，但也有很多貸款公司不做這種貸款
。第三個原因更加匪夷所思。在美國除了幾個比較大的銀行，比如 Wells Fargo , Bank of America , 還有幾個特殊的銀行比如華美銀行，匯豐銀行，大部分貸款公司都會最終把貸款賣給 Fannie Mae or Freddie Mac (房地美或者房利美）。而這兩個貸款機構有一個規定，在一個社區裏，任何一個機構或用戶不可以超過擁有社區裏全部房子10%以上的產權（any single entity could not owe more than 10% of of the total unities of project)，否則就不給買房人貸款。可能人家認為一個社區裏如果一個機構或用戶擁有10%以上的產權，這個社區就不是一個正常狀態。也是啊，比如一個100棟房子的社區，正常情況下很少有一個用戶在同一個社區買超過10棟以上的房子，所以被這一條拒絕貸款的很少。可是偏偏俺這個房子就碰到了這個情況了
。親你記得不這個社區的房子是市政府蓋的，賣出去的房子當然產權就歸不同買主了，可是一半租出去的房子產權還歸市政府啊, 這就造成了一個機構擁有10%以上產權的狀態了（市政府就是一個 single entity)。那房地美和房利美就不給買這種房子的買主貸款。俺也是平生第一次知道這個規定。因為買俺房子的小帥鍋要貸款，俺囑咐他一定事先跟貸款公司說明這個社區的地是租的，確定他們做這種貸款，不要開始忙活半天最後發現是租的地又不貸給你。他找的貸款公司說沒問題，他們公司可以做 lease hold 的貸款。俺放下心來就讓小帥鍋開始貸款手續。可是很快貸款公司就給俺打來電話說這個貸款做不了了，因為他們看到地址發現3個月前他們剛好做過同一個社區買房的貸款，就碰到了這個10%的問題，沒有通過審核被拒了。俺當時很震驚也很迷惑
。俺問他們這個10%的規定是新的嗎？答曰不是，一直如此。俺說那市政府擁有這個社區10%以上的產權也不是新的情況，曆來如此。如果按照這個規定，這個社區所有的房子都不能通過貸款買。可這裏的房子一直在買賣，我不相信都是現金交易。他們是怎麽通過貸款審核的？答曰別人的事不清楚，反正我們通不過。這個事情對小帥鍋打擊很大，他開始猶豫要不要買這個房子了，因為他擔心將來賣時也會麻煩。俺安慰他說可能這個貸款公司搞錯了，如果按她說的，在這個院子裏買房的沒有人能貸下款來。可是不說別人，俺的賣主當初不是也貸款買的嗎？俺打電話去問當初給俺賣家買這個房子時做貸款的公司，是不是有這個規定，是怎麽通過審查的。答曰規定是有的，買這種帶社區的房子（凡是要交 HOA, 社區管理費的），一定要HOA 填一個 Condo Cert Questioanry （公寓證書問卷），裏邊有這一項，是否 “any single entity owe more than 10% unities in the project ?", 如果答 “No” 就算過了。那時他們得到的回答是“No”所以就沒問題啊。可是小帥鍋的貸款公司上次得到的答案是“Yes”，所以就沒過。我說這不成了撞大運了，全在於回答問題的人當時是清楚還是糊塗
。他們建議俺們找 Wells Fargo 銀行問問，因為他們有自己的貸款係統，也許要求不一樣。俺找到一個Wells Fargo做貸款的，把情況說了一下，她說他們銀行也有類似的要求，但你這個貸款能否通過跟很多因素有關，不是一開始就清楚的，隻能按照要求一步步走，也許其他條件好這一條就不重要了。猶豫再三，小帥鍋決定在 Wells Fargo做貸款，試試運氣。結果第一步就遇到麻煩了，銀行估出的價格低於我們跟小帥鍋談成的價格。解決方法有兩個，一是放更多現金把差價補上，二是降低頭款比例，貸更多的錢。小帥鍋更糾結了。正在這時，高富帥出現了，也就是現金買主，那個韓國倔老頭。這就有了俺在主帖裏寫的故事了。
俺到現在也還是沒明白到底這個社區是否受這個10% ownership 的規定限製。這個社區一直都有房子在買賣。可確實很多買家會遇到貸款困難的問題。這也就是為什麽這個社區的房子很難賣，特別是如果賣的價高就更困難了。
