關於如何在10到15年內達到一千萬的目標我已經發帖討論了幾次。在四年前我就發表過一篇如何在15年從50萬到一千萬的，個人資產翻20倍的投資計劃。https://bbs.wenxuecity.com/tzlc/1181024.html
文章的中心思想是通過不斷購買租售比大於1%的獨立屋來實現財富的迅速增值。文章的內容我不再贅述。這裏主要討論一下中西部地區的增值情況。很多人認為中西部房屋增值不行。
下麵是我在Zillow 找到的關於中西部主要城市的房屋價格。
https://www.zillow.com/detroit-mi/home-values/
除了底特律比較特殊外，其他地方都非常具有代表性。總體而言在過去的8年中，中西部地區的房價平均增加71%，平均每年增值7.0%。當然像芝加哥和安娜堡這樣本來就比較貴的地方增值略有緩慢，芝加哥8年累計增長52%，年平均增長5.4%。這個數據是遠遠好於我在那個貼中預測的3%的年平均增長的。
除了房價的自然增值外，還有一個辦法是強迫增值。就是通過裝修的方式來達到。論壇裏很多牛人(Amy，波大pssci) 都認為不值得這麽做，也許是他們不屑這麽做。但是作為資金少的中小地主，我認為這是一個很好的辦法。我今天過戶的房子買價18萬多，裝修價格5萬多。累計會投入24萬，最多25萬。在appraisal報告中房子的ARV是34萬。也就說裝修完會有差不多9萬的equity。這個以後可以通過refinance再拿出來。Buy-rehab-rent-refinance-repeat的發展模型雖然過程比較痛苦，但是這是迅速發展的最有效途徑。這個房子因為申請的是rehab loan。資金投入並不多。
就我個人而言，我2014年11月份家庭所有淨資產隻有50萬。2014年11月中旬是我買第一個投資房的時間。現在淨資產500萬，一共42個房子，房子總值一千萬。基本上每一個房子的價格，租金和裝修的情況我都在論壇中提到過。
我投資很晚，2014年末很多人都已經開始賣從2011年淘來的房子了（比如說甜薯）。沒有占據天時，啟動資金也非常有限，而且工資並不高。所以我的這個投資模型很多人都能複製。和貝版的北上廣+灣區的投資完全不同。不但如此，現金流的投資方式可以應對隨時而來的經濟危機。去年的Covid-19對我影響非常小，唯一的影響是有兩個房子本來要過戶的，但是貸款突然收緊了，最後沒批。我通過申請forbearance，積攢了不少現金。在forbearance結束後，我一邊refinance一邊迅速地購買了8個房子。
在6年半的時間裏我已經實現了財富增長9倍。但是距離一千萬的目標還有很長的距離。俗話說行百裏而半九十。隻要目標明確，意誌堅定。一千萬的目標早晚會到來。
