1000萬是目標，那麽該怎麽實現呢？對於論壇中絕大部分是地主，那就通過投資房來實現。
要達到1000萬需要有啟動資金。我認為50萬足夠了，外加每年存4萬。如果你沒有50萬，抱歉你需要16年，17年，甚至20年才能實現。如果你有了50萬的淨資產。1000萬並不是遙不可及。
1000萬要多少個投資房？不同的地方價格不一樣。灣區，加州，紐約不在我的討論範圍之內。因為絕大多數人不住在這裏。投資北京，上海，深圳，加拿大也不在討論之列。今天要講的就是普普通通的美國的絕大多數地方的房子。而且是single family house.
美國房子多少錢？和巴菲特的A股差不多，20萬。那麽需要達到1000萬，要買多少個房子呢。答案是75個。而且是有貸款的75個。看到這裏肯定有人想知道75個房子是怎麽算出來的。
看看下麵一張表格吧。
首先假定房子的價格是20萬，每年增值3%。貸款的利息是30年4.75%。又假如你買的房子比市場價低5%。那麽取第8年的價格作為房子的平均價格。每個房子淨資產是13萬。75個房子淨資產975萬，外加25萬的退休基金。
15年買75個房子，那麽平均每年要買5個。按照20%的首付，5個房子要20萬的首付，怎麽可能呢。但是事在人為，隻要想辦法一定能辦到。
首先50萬淨資產變成40萬現金。如果錢全部在自住房，重新貸款好了。拿出80-90%的equity. 如果你50萬都在退休基金，請出門左轉去大千。退休基金最多可以拿出5萬（401k loan）。
第一年：買10個投資房，20萬一個，首付4萬，正好10個。滿足1% rule就行，30年貸款，租金2000。每個房子每月現金流500 （835 mortgage +550 property tax and insurance=1385, 維修加空檔少算點115，總花費1500），自己管理。年現金流6萬。剛好1% 很難有500 現金流。一定要在房價上下功夫，最好能找到1.1% 以上的房子。如果能租2200， 500現金流就很輕鬆了。論壇裏在房價低穀買的房子很多都達到2%以上。現金流嚇死人。貸款最好夫妻分開貸款。要買10個投資房怎麽也得1年的功夫。第一年就這麽過去了。
第二年：買4個投資房。第一年的現金流4萬加上4萬存款共8萬了，加上第二年的現金流和存款（6萬+4萬）。所以一共有18萬。4個投資房應該可以輕鬆拿下。
第三年： 房子的平均現金流應該漲了點。每個房子$550 （2年的房子，房租漲50-75）. 14個房子現金流是92400. 外加自己工資存的4萬和第2年剩下的2萬。一共152400. 應該可以買3個。這時候投資房達到17個。剩下3萬多用來裝修和投資房的維護。
第四年： 現金流還是550，17個房子現金流是112200. 外加4萬存款。可以買3個。這樣總數是20個。4年平均每年5個。夫妻分開貸款每人10個。
第5年： 現金流平均漲到600. 20個房現金流是144000. 外加4萬存款。有18萬現金。這時候首付可能要25%的商業貸款或者30% portfolio loan. 當然20%的首付也不是不可能。多打幾個電話的事。第5年可以隻能買4個。但是別忘記你可以申請401k loan, personal loan。隻要想辦法5個是完全可能的。
第5年之後已經完全沒有討論的必要了，有了25個投資房，現金流達到18萬。隨便買了，這時候可以考慮請人管理，和老朽一樣去旅遊旅遊。
如果買不到1% rule的投資房怎麽辦，可以買多單元的。美國大部分地方可以買到大於1%的房子。買的便宜是投資房的關鍵，低於市場價10%以上最好。
那我自己的例子來說，2010年我淨資產為負數，原始積累靠的是做生意和上班。後來生意不好做，2014年年底開始買投資房，那時淨資產才30多萬。 2015年開始每年買5個獨立房。下個月過戶第14個。我們家收入低，工資每年存2萬到3萬左右。比我們家收入高的完全可能更早實現15年1000萬。
