老朽
來自北京
房地產有很強的地域性，適合甲地的可能完全不適合乙地。為了避免飛磚砸過來，我還是要再次強調，目光短淺，隻看到加州甚至隻是南加州。能力更有限，隻經營周邊的一畝三分地，橙縣，orange county。
新冠疫情還在進行中，目前仍然看不到曙光。疫情對許多行業衝擊巨大，對房地產業同樣有影響，這就是許多人在揣測會不會崩盤。房地產有周期性，水滿則溢，月盈則虧，這是無可質疑的。問題是什麽時候溢?什麽時候虧?你想知道，我更想知道。溫故而知新，可以為師矣，還是來回顧一下我所經曆過的房地產兩次崩盤的起因。
剛來美國不久，兩眼一摸黑，學業都沒完成。到不是有什麽先見之明，主要是受前老板影響很大，整天跟著房地產大亨拎包開車做馬仔，即使沒吃過豬肉也見過豬跑了。看到滿地的病豬瘦豬跑來跑去，自然想捉幾個回來治好病養肥了吃肉。
第一次是94~98年，原因是建築商沒有節操，亂蓋房子，嚴重的供大於求。崩盤造成售房和租房市場同時跌入穀底，爬升起來是個緩慢過程，用了十年時間重新達到高點。這個階段的經濟層麵並不差，加上利率高，30年固定利率能借到10%已經很好了，而最高的定存也將近或達到10%。所以抓住這次機遇的人不多，見到過不少人幾十萬放銀行裏吃利息就很滿足，也讓我羨慕。我在這個時期砸鍋賣鐵搶劫一大堆破房子，參加過多次從早到晚十幾個小時拍賣會，賣房最多一次在Anaheim Hilton Hotel，將近三百個房子，以平均每三分鍾賣一個，可以計算一下要折騰多久。機會往往是稍縱即逝，喜歡的妹子一猶豫沒去追，一轉眼變成了人家的妹子！追來追去，沒把我倆給累死！仗著年輕氣盛，傻小子睡涼炕，全憑年輕火力壯，其戰果是一天買到四個房，加上買到後辦手續，完事兩人去海鮮閣來隻4磅龍蝦飽餐一頓，回到家快午夜了，真正是晨起動征鐸，風雨夜歸人。那時還不止一次在拍賣會買幾個房，一年買十幾個不是什麽了不起的事情。當然，從銀行借錢也容易，問題是百分之十的利息你敢借嗎？
第二次崩盤很多人都經曆過，08年的金融危機開始，房價再次崩盤，停滯到2012年開始反彈。這次崩盤是銀行沒有節操，亂放款，什麽阿貓阿狗也買房，還瘦驢拉硬屎，明明隻有吃白菜豆腐的仨瓜倆棗，卻偏去吃牛扒海鮮。一旦經濟出現問題也影響到還貸款，大量房屋被銀行收回賤賣，和上一次崩盤所不同的是租房市場並沒有受到影響。因為不是供大於求所造成的，而住房是剛需，失去自住房也不能睡大街上，要租房子住。
因為經曆過第一次崩盤，第二次崩盤來到的時候自然是叫花子看人打架，不嫌事大。可惜的是因為銀行出的妖娥子，一邊自吞苦果，一邊關閉貸款大門，借錢比登天還難。所以，這個階段搶到的房子沒有上一階段多，看著滿大街便宜的房子就像是賣水的見到了河，那可都是錢啊！
前兩次房地產崩盤都有明顯的原因，現在離前一次崩盤也過去了十幾年，疫情的衝擊會不會再次崩盤呢？先要說說崩盤的概念，那就是房價的大-幅-度下跌，隻下跌百分之十或者二十都算不上崩盤，屬於修正的範圍，不必驚慌失措。
疫情對售房市場的衝擊還沒有顯現出來，畢竟買賣房子不能像買白菜那麽容易。但是，已經出現不正常的現象，疫情並沒有造成恐慌而出現拋售情況。相反，市場上拿出來賣的房子在減少，房價有沒有升不好說，時間太短不好比較，但肯定沒有跌(不含高端房)。疫情的重災區之一是養老院，死亡率非常高。如果原計劃想賣掉房子搬去養老院的人，恐怕不敢輕舉妄動賣掉房子搬進養老院去送死。已經住裏麵的，很多也會被子女親戚接回家裏，避開風頭再說。
讓人出乎意料之外的是租房市場從疫情開始到現在，空前高漲！我說的空前高漲是好過曆史上任何一個時期，經曆過租房市場非常非常艱難困苦，簡直是一言難盡！目前一個空房推出來，申請人立馬蜂擁而至，其中很多人立等搬入，對房子本身的細節條件也不過份挑剔。這樣的情況出現說明申請人可能碰壁多次，不得不降低身段去找個棲身之地，過了這個村可沒下個店。
我這裏指的是一般的中低端租房市場，也就是真正的租房市場。至於高端房拿出來出租，或者說開口就是五千美元以上的房租不在討論之列，因為我自己沒有拿茉莉花喂牲口的能力。不論房價和房租都是呈金字塔形狀，越貴的房子需求量越少。以今天的30年貸款利率，如果每個月還貸款額是五千塊錢，最少能借到一百萬。也就是說能拿的出五千塊錢交房租的人，自己買房子一點問題也沒有，買百萬的房也沒問題。而且每月還貸款裏有本金，相當於零存整取，房租則是扔進糞坑裏。
中低端房的市場巨大，全美國近百分之四十的人租房子住，基本上都在中低端房這個群體裏。這個群體還在擴大，對他們來說，今天買不起房明天還是買不起、對今天解決不了的事情，也不著急，因為明天還是解決不了。所以，租房市場會越來越緊俏，特別是大都會地區，是由土地的不可再生性決定的。
疫情期間，我有兩個房客搬走，需要重新出租，基本上沒有太長時間的空擋期。剛租出去的一個正處於疫情高峰時段，不想去帶人看房，一切都是在電話和短信傳真解決，隻是在簽約的時候和房客見麵，一手交錢一手交鑰匙，這是以往從來都沒有遇到過的狀況，還有更多的申請人沒有租到房子而非常失望。特別是像以往看房子漫不經心挑三揀四，酒醒不見烤牛肉——悔之莫及、丈母娘跺腳——為時已晚。
為什麽疫情反而造成租房市場緊張呢?當然是疫情造成的，居住擁擠是病毒擴散的原因之一，所以病毒也促成人對居住需求的增加。當你不能去旅遊、不能去逛店、不能下餐館、不能去約會、甚至上班也在家裏。病毒把人通通趕回家裏圈起來，能做的事情是改善一下居住環境，更加珍惜自己的美麗家園。老年人有更多的時間含飴弄孫，年輕人圈在一起免不了多做造人運動，這些都客觀上提高了房子的使用價值。以往分租一房的希望有個自己單獨小小studio、一家小三口租一房的想換成兩房、兩個家庭合租的想分開各人過各人的日子、租兩房人口多的大家庭則希望升級到三房四房的大房子等等。這是我看到的現實生活狀況，也符合social distancing。租房子住也是自己的家，即使別的行業前景不明，縮小到房地產業不同分類，商業、辦公樓、度假屋、B&B等等都會很困難，而出租房市場會一枝獨秀。
房租和房價相輔相成，特別是當房租節節攀升卻仍然很難租到房子，投資人不會視而不見或者睡大覺。空前的低利率對房地產是利好，15年固定利率在3%以下、30年是4%以下，不能再低了。銀行養著一大幫人，存款和放貸最少要有3個百分點的margin，否則賠本賺吆喝。雖然今天的南加州房價已經全麵突破金融危機前的高點，而租房市場，上麵說過，上次的房地產崩盤並沒有影響到租房市場。南加州這裏平均每年房租百分之四的增幅是有的，也就是說差不多15年左右房租翻倍，個別地方十年就可做到。
以我的一個三臥室獨立屋為例，金融危機前50萬，之後跌到30萬，現在又回到50萬以上。而當時的房租$1300，目前是$2500。住了十幾年的老房客，租金仍然低於市場價(我買的便宜，不到10萬，即使遇到崩盤，有現金流支撐也能挺過去)。一些房地產業的門外漢張嘴就是房價到了高點應該馬上賣掉出逃，首先是誰也不敢斷言哪裏是高點；其次是除了一兩個房的微地主，有幾個十幾個幾十個房的弱小中地主怎麽賣?再其次往哪裏逃?殺雞取卵嗎？希爾頓老板會逃嗎？大把的稅金就這麽輕而易舉的讓山姆大爺拿去嗎？
今後橙縣以致南加州的房價不想隨便預測，需要綜合各方麵數據。而房租增長是和尚腦袋上的虱子明擺著的，供求關係太明顯了。每年十月份orange county housing authority會公布下一年份從studio到4臥室的房租允許上限，馬上就可以見分曉。從租房市場的強勁可以判斷房價不會有大跌發生，特別是投資用來出租的房子。高端房，或者是現金流非常差，倒貼很多錢的，如果還貸款頂不住，就難說了。
三百多萬人口的橙縣在全國排第六位，一個在地圖上都找不到的彈丸之地也許不為人所知，但是一提南加州不會沒人不知道洛杉磯，也可以說洛杉磯代表了南加州幾個大縣，也包含橙縣。洛杉磯縣一千萬人口，是美國第一大縣，也是我們橙縣近鄰。這兩個縣一千三百多萬人口產生的經濟能量，按州排名超過佛州，排在加州、德州、紐約之後位於第四，也超過南邊鄰國一億多人口的墨西哥。
洛杉磯los angeles，天使之城，依山臨海、月地雲階、昆山片玉、桂林一枝。棕櫚樹在明媚的陽光下隨風搖逸，賞心悅目。長年的氣溫集中在10度到30攝氏度、華氏50度到85度之間， 就算是炎熱的夏天，在樹蔭下也會很涼快。隻憑一件小事，沒有蚊子也會讓人住下就不想走了。一年四季大約有八個月時間隻需一件T恤衫，冬天夾克外套即可。女士們幾乎任何時候一條裙子便可出門，清爽豔麗、更可保障下水道隨時暢通。
當然，林子大了什麽鳥都有，危邦不入、亂城不居。惹不起躲的起，極爛的城市可以繞行不去！加州流浪漢叫花子問題我不想談，其他的政治議題我也不想談，和我的房地產認知無關，我的思想覺悟和能力隻夠用在賺錢上麵，賺到錢就去坐郵輪周遊世界吃喝玩樂，其他沒那閑工夫瞎扯蛋。
亂花漸欲迷人眼，淺草才能沒馬蹄。誰道人生無再少？門前流水尚能西。有尿就尿馬上尿，莫等無尿空抖鳥。及時行樂探世界，休將白發唱黃雞。
豬黨議員還要把eviction ban延期到明年年中。我們這該如何是好？？
外加 不管在哪
適應不了，move on
上好
中上
中等
中下
下等
橙縣最不好的也隻是中下，包括Santa Ana，橙縣在疫情暴亂中沒有問題，這樣的地方低端打工者多，買不起房，租房市場強勁。
以後的政策法規隻會對地主越來越不利，但活人不能讓尿憋死，想要生存就要去適應。
不交房租的房客畢竟是少數，我出庭二十次，法庭是講道理的地方，地主本身要自律。賴租占便宜的房客也是極少數，如果有被驅趕記錄eviction，以後很難再租到房子，unlawful detainer的罪名是洗刷不掉的。