房地產雜談 四十,疫情中的租房市場
文章來源: 老朽2020-08-04 11:42:42

房地產有很強的地域性,適合甲地的可能完全不適合乙地。為了避免飛磚砸過來,我還是要再次強調,目光短淺,隻看到加州甚至隻是南加州。能力更有限,隻經營周邊的一畝三分地,橙縣,orange county。

新冠疫情還在進行中,目前仍然看不到曙光。疫情對許多行業衝擊巨大,對房地產業同樣有影響,這就是許多人在揣測會不會崩盤。房地產有周期性,水滿則溢,月盈則虧,這是無可質疑的。問題是什麽時候溢?什麽時候虧?你想知道,我更想知道。溫故而知新,可以為師矣,還是來回顧一下我所經曆過的房地產兩次崩盤的起因。

剛來美國不久,兩眼一摸黑,學業都沒完成。到不是有什麽先見之明,主要是受前老板影響很大,整天跟著房地產大亨拎包開車做馬仔,即使沒吃過豬肉也見過豬跑了。看到滿地的病豬瘦豬跑來跑去,自然想捉幾個回來治好病養肥了吃肉。

第一次是94~98年,原因是建築商沒有節操,亂蓋房子,嚴重的供大於求。崩盤造成售房和租房市場同時跌入穀底,爬升起來是個緩慢過程,用了十年時間重新達到高點。這個階段的經濟層麵並不差,加上利率高,30年固定利率能借到10%已經很好了,而最高的定存也將近或達到10%。所以抓住這次機遇的人不多,見到過不少人幾十萬放銀行裏吃利息就很滿足,也讓我羨慕。我在這個時期砸鍋賣鐵搶劫一大堆破房子,參加過多次從早到晚十幾個小時拍賣會,賣房最多一次在Anaheim Hilton Hotel,將近三百個房子,以平均每三分鍾賣一個,可以計算一下要折騰多久。機會往往是稍縱即逝,喜歡的妹子一猶豫沒去追,一轉眼變成了人家的妹子!追來追去,沒把我倆給累死!仗著年輕氣盛,傻小子睡涼炕,全憑年輕火力壯,其戰果是一天買到四個房,加上買到後辦手續,完事兩人去海鮮閣來隻4磅龍蝦飽餐一頓,回到家快午夜了,真正是晨起動征鐸,風雨夜歸人。那時還不止一次在拍賣會買幾個房,一年買十幾個不是什麽了不起的事情。當然,從銀行借錢也容易,問題是百分之十的利息你敢借嗎?

第二次崩盤很多人都經曆過,08年的金融危機開始,房價再次崩盤,停滯到2012年開始反彈。這次崩盤是銀行沒有節操,亂放款,什麽阿貓阿狗也買房,還瘦驢拉硬屎,明明隻有吃白菜豆腐的仨瓜倆棗,卻偏去吃牛扒海鮮。一旦經濟出現問題也影響到還貸款,大量房屋被銀行收回賤賣,和上一次崩盤所不同的是租房市場並沒有受到影響。因為不是供大於求所造成的,而住房是剛需,失去自住房也不能睡大街上,要租房子住。

因為經曆過第一次崩盤,第二次崩盤來到的時候自然是叫花子看人打架,不嫌事大。可惜的是因為銀行出的妖娥子,一邊自吞苦果,一邊關閉貸款大門,借錢比登天還難。所以,這個階段搶到的房子沒有上一階段多,看著滿大街便宜的房子就像是賣水的見到了河,那可都是錢啊!

前兩次房地產崩盤都有明顯的原因,現在離前一次崩盤也過去了十幾年,疫情的衝擊會不會再次崩盤呢?先要說說崩盤的概念,那就是房價的大-幅-度下跌,隻下跌百分之十或者二十都算不上崩盤,屬於修正的範圍,不必驚慌失措。

疫情對售房市場的衝擊還沒有顯現出來,畢竟買賣房子不能像買白菜那麽容易。但是,已經出現不正常的現象,疫情並沒有造成恐慌而出現拋售情況。相反,市場上拿出來賣的房子在減少,房價有沒有升不好說,時間太短不好比較,但肯定沒有跌(不含高端房)。疫情的重災區之一是養老院,死亡率非常高。如果原計劃想賣掉房子搬去養老院的人,恐怕不敢輕舉妄動賣掉房子搬進養老院去送死。已經住裏麵的,很多也會被子女親戚接回家裏,避開風頭再說。

讓人出乎意料之外的是租房市場從疫情開始到現在,空前高漲!我說的空前高漲是好過曆史上任何一個時期,經曆過租房市場非常非常艱難困苦,簡直是一言難盡!目前一個空房推出來,申請人立馬蜂擁而至,其中很多人立等搬入,對房子本身的細節條件也不過份挑剔。這樣的情況出現說明申請人可能碰壁多次,不得不降低身段去找個棲身之地,過了這個村可沒下個店。

我這裏指的是一般的中低端租房市場,也就是真正的租房市場。至於高端房拿出來出租,或者說開口就是五千美元以上的房租不在討論之列,因為我自己沒有拿茉莉花喂牲口的能力。不論房價和房租都是呈金字塔形狀,越貴的房子需求量越少。以今天的30年貸款利率,如果每個月還貸款額是五千塊錢,最少能借到一百萬。也就是說能拿的出五千塊錢交房租的人,自己買房子一點問題也沒有,買百萬的房也沒問題。而且每月還貸款裏有本金,相當於零存整取,房租則是扔進糞坑裏。

中低端房的市場巨大,全美國近百分之四十的人租房子住,基本上都在中低端房這個群體裏。這個群體還在擴大,對他們來說,今天買不起房明天還是買不起、對今天解決不了的事情,也不著急,因為明天還是解決不了。所以,租房市場會越來越緊俏,特別是大都會地區,是由土地的不可再生性決定的。

疫情期間,我有兩個房客搬走,需要重新出租,基本上沒有太長時間的空擋期。剛租出去的一個正處於疫情高峰時段,不想去帶人看房,一切都是在電話和短信傳真解決,隻是在簽約的時候和房客見麵,一手交錢一手交鑰匙,這是以往從來都沒有遇到過的狀況,還有更多的申請人沒有租到房子而非常失望。特別是像以往看房子漫不經心挑三揀四,酒醒不見烤牛肉——悔之莫及、丈母娘跺腳——為時已晚。

為什麽疫情反而造成租房市場緊張呢?當然是疫情造成的,居住擁擠是病毒擴散的原因之一,所以病毒也促成人對居住需求的增加。當你不能去旅遊、不能去逛店、不能下餐館、不能去約會、甚至上班也在家裏。病毒把人通通趕回家裏圈起來,能做的事情是改善一下居住環境,更加珍惜自己的美麗家園。老年人有更多的時間含飴弄孫,年輕人圈在一起免不了多做造人運動,這些都客觀上提高了房子的使用價值。以往分租一房的希望有個自己單獨小小studio、一家小三口租一房的想換成兩房、兩個家庭合租的想分開各人過各人的日子、租兩房人口多的大家庭則希望升級到三房四房的大房子等等。這是我看到的現實生活狀況,也符合social distancing。租房子住也是自己的家,即使別的行業前景不明,縮小到房地產業不同分類,商業、辦公樓、度假屋、B&B等等都會很困難,而出租房市場會一枝獨秀。

房租和房價相輔相成,特別是當房租節節攀升卻仍然很難租到房子,投資人不會視而不見或者睡大覺。空前的低利率對房地產是利好,15年固定利率在3%以下、30年是4%以下,不能再低了。銀行養著一大幫人,存款和放貸最少要有3個百分點的margin,否則賠本賺吆喝。雖然今天的南加州房價已經全麵突破金融危機前的高點,而租房市場,上麵說過,上次的房地產崩盤並沒有影響到租房市場。南加州這裏平均每年房租百分之四的增幅是有的,也就是說差不多15年左右房租翻倍,個別地方十年就可做到。

以我的一個三臥室獨立屋為例,金融危機前50萬,之後跌到30萬,現在又回到50萬以上。而當時的房租$1300,目前是$2500。住了十幾年的老房客,租金仍然低於市場價(我買的便宜,不到10萬,即使遇到崩盤,有現金流支撐也能挺過去)。一些房地產業的門外漢張嘴就是房價到了高點應該馬上賣掉出逃,首先是誰也不敢斷言哪裏是高點;其次是除了一兩個房的微地主,有幾個十幾個幾十個房的弱小中地主怎麽賣?再其次往哪裏逃?殺雞取卵嗎?希爾頓老板會逃嗎?大把的稅金就這麽輕而易舉的讓山姆大爺拿去嗎?

今後橙縣以致南加州的房價不想隨便預測,需要綜合各方麵數據。而房租增長是和尚腦袋上的虱子明擺著的,供求關係太明顯了。每年十月份orange county housing authority會公布下一年份從studio到4臥室的房租允許上限,馬上就可以見分曉。從租房市場的強勁可以判斷房價不會有大跌發生,特別是投資用來出租的房子。高端房,或者是現金流非常差,倒貼很多錢的,如果還貸款頂不住,就難說了。

三百多萬人口的橙縣在全國排第六位,一個在地圖上都找不到的彈丸之地也許不為人所知,但是一提南加州不會沒人不知道洛杉磯,也可以說洛杉磯代表了南加州幾個大縣,也包含橙縣。洛杉磯縣一千萬人口,是美國第一大縣,也是我們橙縣近鄰。這兩個縣一千三百多萬人口產生的經濟能量,按州排名超過佛州,排在加州、德州、紐約之後位於第四,也超過南邊鄰國一億多人口的墨西哥。

洛杉磯los angeles,天使之城,依山臨海、月地雲階、昆山片玉、桂林一枝。棕櫚樹在明媚的陽光下隨風搖逸,賞心悅目。長年的氣溫集中在10度到30攝氏度、華氏50度到85度之間, 就算是炎熱的夏天,在樹蔭下也會很涼快。隻憑一件小事,沒有蚊子也會讓人住下就不想走了。一年四季大約有八個月時間隻需一件T恤衫,冬天夾克外套即可。女士們幾乎任何時候一條裙子便可出門,清爽豔麗、更可保障下水道隨時暢通。

當然,林子大了什麽鳥都有,危邦不入、亂城不居。惹不起躲的起,極爛的城市可以繞行不去!加州流浪漢叫花子問題我不想談,其他的政治議題我也不想談,和我的房地產認知無關,我的思想覺悟和能力隻夠用在賺錢上麵,賺到錢就去坐郵輪周遊世界吃喝玩樂,其他沒那閑工夫瞎扯蛋。

亂花漸欲迷人眼,淺草才能沒馬蹄。誰道人生無再少?門前流水尚能西。有尿就尿馬上尿,莫等無尿空抖鳥。及時行樂探世界,休將白發唱黃雞。  

 

 


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