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房地產雜談 三十九, 從賭城說起

(2020-07-03 00:50:37) 下一個

按說沒有資格談自己一畝三分地以外的事情,但Las Vegas拉斯維加斯去過幾十次,算是比較了解吧。

從大麵上說,因為疫情,多數地區和行業都受影響。維加斯是旅遊城市,受影響巨大。疫情一旦好轉,維加斯會率先恢複,美國人生性不能在家老老實實待著。坐郵輪、以及長途飛行還是有很多人心有餘悸。自駕自助遊會先一步蠢蠢欲動,壇子上的虎哥不就已經按捺不住,頂風作案去了黃石公園。

從南加州到維加斯也就三個多小時開車路程,光南加州兩千多萬人口就能支撐起維加斯的半邊天。遠程旅遊不方便就先近程,我們可能也是要被打回維加斯、大峽穀、猶他州等不遠不近的地方去開車逛逛。

我一直不看好單一經濟地方的房地產(大學城除外,大學還是要辦的,即使會遇到暫時困難)。維加斯是個異數,娛樂界的龍頭老大不能倒。但這次疫情一來,就看到單一經濟的殺傷力。賭場一關閉,多少萬人失業,肯定會影響房地產。

09年我們每兩三個月去一次拉斯維加斯,住Venetian豪華酒店,每次四晚,免費住。當時全國各地的房地產哀鴻遍野,賭城尤甚,五星級酒店周日免費,周末象征性收點錢,有人來起碼有點人氣。我們用一兩天時間去看房子,幾萬塊錢的房子大把抓,幾千塊錢的房子也有。佛州、德州也去看過,也有許多房子便宜的要死,最後還是忍住了,沒有買。主要考慮的是異地投資不容易管理,還是努力經營好眼前的一畝三分地。

更早一點,大約94年前後,雖然才來美國不久,已經在房地產公司幹了幾年,第一份工就是在房地產公司打雜。仍然在學習階段,還沒有自己的房子,但從老板那裏借來的十萬已經在手,自己也積攢了幾萬塊。開始出擊,到處看房子,豪宅也看,先過眼癮,勵誌。

在報紙上看到,拉斯維加斯北邊有個帶高爾夫球場社區painted desert有集合住宅condo康鬥拍賣,全是新房。我那個時候就是有興趣,拍賣在周末,我們正好連玩帶參加拍賣,我發現,在賭場裏的禱告是最真誠的。

我老板也想跟著去,那就帶著老頭老太太一起去吃喝玩樂。房子成交大概是十萬左右,大的近兩千尺房子也就十幾萬,又送高爾夫會員,很誘人。我老板想買,九牛一毛的事情,但他沒有研究,聽我的,如果我買一個,他就在隔壁買一個,讓我管理。

開玩笑,我沒錢,手裏就那麽點有限資金,還是按既定方針辦,先多弄幾個破房子,利潤更大一點。再說,畢竟路途遙遠,開車要半天時間,異地投資不想考慮。想說的是,社區因為地段偏離維加斯中心太遠,房價要死不活,估計今天的翻一倍了不起了,而在南加州房價可能翻了幾倍。當然,拉斯維加斯的現金流好,即使現在買來收租也還是不錯。

拉斯維加斯完全是娛樂之都,世界著名的賭城。幹服務性工作者是絕大多數,這樣的工作流動性大,收入低也不穩定,不會去買房,也沒有能力買房子。但人要有地方住,就不得不租房子。

拉斯維加斯周邊空地太多,地不值錢,二手房就更不值錢。所以,投資拉斯維加斯房地產要以低端打工者為主,以現金流為本,別指望房子升值有多大,有就當是紅利。我覺得拉斯維加斯低端房子的現金流應該不錯,也容易租,市場擺在那裏。個人小地主比大型公寓有競爭,公寓的開銷大,有些方麵公寓不能提供,比如車庫、洗衣機、院子等。規則也可商量,比如養寵物、家裏的人口多都有協商的餘地,公寓不行。你能提供的公寓沒有,加上租金略低,出租房生意應該容易做。

維加斯現在二十多萬的房子能租一千多塊錢,仍然是相當不錯的投資,試想一下,二十多萬放銀行裏麵的利息能有多少?相當於沒有。能貸款的話,回報率就更驚人了。如果你是十年前買的房子,兩三萬頭款,今天的回報率百分之二十不成問題,加上房子升值和已經還掉十年貸款,基本上搖錢樹穩固生長。

如果想擴大規模,應該去重新貸款。現在的利率極低,cash out再投資,或者吃喝嫖賭,還有現金流,就是空手套白狼,沒有什麽比沒有本金還有錢賺更爽快的了。再有,投資房地產圖的是被動賺錢,領別人的工資,看別人上班,是上班的最高境界。

疫情中的房子銷售在市場上少,而需求量卻會增加,這個觀點不久前我提出過。再補充一個實事,原計劃賣掉房子搬進養老院的人會暫時停止行動,原因就不用說了。現在想賣房的一定有什麽難處要脫手,所以要抓住機會。如果你投資房地產注重的是現金流,不要太糾結以後房地產會不會崩盤,而且從長遠發展來看,大都會地區房價上漲的可能性更大,當然也不能拿人口萎縮的沒落城市地區說事。

什麽事情都不是絕對的,誰也不能保證房地產不會崩盤。兩個人相識到結婚,誰也不能保證就不離婚,但更大的可能是生孩子發展家庭,即使會遇到些挫折,也要把日子過下去。

房地產有周期性,上兩次崩盤之間隻有十年。金融危機到現在十幾年過去了,會不會馬上崩盤?這很難說,也許馬上,也許明年,也許幾年後,小孩子的屁股,屎尿隨時出來,沒準。但總會出來,時間問題。但你有沒有想過一個可怕的事情,在你的有生之年也許看不到崩盤了。

曆史可以是驚人的相似,又不可以重複,前兩次崩盤我詳細分析過。簡單的說,第一次崩盤是滑坡型。建築商亂蓋房、嚴重的供大於求、房價和房租同時一路走向深淵。第二次是雪崩型,一崩到底,萬劫不複。這次崩盤很多人經曆了,起因是銀行沒有節操,亂放款,什麽販夫走卒阿貓阿狗也買房子,瘦驢拉硬屎。一旦發生金融危機、經濟下行、失業率高漲、銀行呆帳過量、貸款收不上來、房子不可避免的被收回拍賣。08年後這次的崩盤租房市場沒有影響,而且還是穩固向上一直到現在。

因為經曆過十幾年前的第一次崩盤,第二次崩盤一來臨便毫無顧忌地殺進去,可惜沒有先見之明,沒有在崩盤前從銀行多弄錢出來,崩盤前從銀行弄錢,以手裏的二十多個房子抵押,說不定貸款出來一大筆錢,弄個中型旅館沒有問題。崩盤一來,呼啦啦似大廈傾,白茫茫一片房子真幹淨。但這時候的銀行立馬成了狗X衙門,許進不許出,隻好望房興歎。

人可以犯錯誤,也可以原諒。但是在同一個地方犯兩次錯誤,可以說是愚蠢且無可救藥,因為生命沒有那麽多時間讓你去浪費。用在房地產市場也一樣,你以為建築商還會沒節製的亂蓋房,以及銀行還會再沒有節操的亂放款嗎?不應該有這個指望。下一次的房地產崩盤是什麽引起,現在沒有人知道。你可以掌控努力與投資,卻無法掌控結果。

房地產投資就像是回首青春,你會發現自己失去了很多寶貴的東西。但你並不難過,因為你知道,以後會失去的更多。 回首向來蕭瑟處,也無風雨也無晴。

房地產投資有天時、地利、人和一說,後兩個人為可控,唯有天時可遇不可求。天時是子虛烏有的東西,都是馬後炮才發現天時。我經曆過兩次房地產崩盤,也就是所謂的天時,而且是傾囊殺入。第一次95到98根本有指望能發大財,就是仔細計算現金流,最大限度的從銀行借錢,用別人的錢賺錢才是賺錢的最高境界。當然,還有一份對房地產投資的執著,一條路走到黑。當別人開始說你是瘋子的時候,你離成功就不遠了。我是不相信什麽雞蛋不要放在一個籃子裏的屁話,所謂的理財大師最喜歡說的就是這句話。試問,您聽說過哪位富豪聽從了理財大師的指導而成為富豪的呢?甚至問問哪位理財大師自己是富豪呢?

正所謂,木匠沒好床、瓦匠沒好牆、編草席的睡土炕、臉上長雀斑的賣雪花霜、自己屁股上流膿的給人治療痔瘡、開班授課著書立論房地產也許本身沒幾個破房。  

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評論
老朽 回複 悄悄話 回複 '逍遙白鶴' 的評論 : 冷的地方往溫暖地方移動是趨勢,我應該算選對方向
老朽 回複 悄悄話 回複 'spot321' 的評論 : 哪裏,過獎,混時間久而已
spot321 回複 悄悄話 又仔細看了一遍。難怪你如此厲害,原來一到美國就在房地產行業混1,這多年過去,當然就自成一體家了。
逍遙白鶴 回複 悄悄話 你還是很厲害的,加州的天時地利也更適合大地主盈利和生存,佩服!中西部房產增值率不算高,上次危機後有些學區一般的房子甚至跌到“水下”,好像做地主能堅持下來的不如加州多。
spot321 回複 悄悄話 都是大家!大地主!~~
灣區新媽媽 回複 悄悄話 回複 '老朽' 的評論 : 再次多謝啊!原來老朽還曾是咱們灣區老鄉呢:-) 握手!!
老朽 回複 悄悄話 回複 '灣區新媽媽' 的評論 : 應該是最好方案了,祝好運,灣區新媽。
離開灣區很多年,拉斯維加斯也有多年沒去過了。
灣區新媽媽 回複 悄悄話 回複 '老朽' 的評論 : 明白了,謝謝!目前這個新冠確實讓情況變得複雜起來,也許與其讓房客租約到期不搬也不交房租的可能性發生,也隻能答應她的要求month-to-month,至少她目前還是非常準時支付房租的(已經租了兩年。。。)
老朽 回複 悄悄話 回複 '灣區新媽媽' 的評論 : 有權力續約沒問題,你有權利讓房客搬走但房客不搬就要eviction ,而因為疫情關係,法庭9月份才開張,這就不大好辦了。
灣區新媽媽 回複 悄悄話 回複 '老朽' 的評論 : 多謝回複!值得思考,可能目前我的租客都是到期後再搬走的,所以沒有這方麵的經驗,通過你的分享,確實要好好考慮一下。。。再想請教一下新冠疫情之下如果租約到期了,房東至少有權利決定續約還是請房客搬走吧。。。
老朽 回複 悄悄話 回複 '灣區新媽媽' 的評論 : 理解,我還是想再說說,租約對房東的約束力大過房客,即使你和房客簽了約,他們想冬天搬走,毀約,你沒什麽辦法。
灣區新媽媽 回複 悄悄話 回複 '老朽' 的評論 : 多謝分享寶貴經驗。之所以沒有同意Month-to-Month lease,是因為不想租客在冬天突然提出結束lease。。。。
因為根據以往好幾次冬天(特別是感恩節到聖誕元旦期間)出租房上市的經驗,看房的租客比較少,或是要降價很多才能招來租客,所以最好是2月份開始租房市場才開始活躍起來,如果租半年正好明年二月份,即使租客要搬走也比較容易招租客。。。
老朽 回複 悄悄話 回複 '灣區新媽媽' 的評論 : 我的租約隻簽一年,一年後自動轉為month to month。房客如果想搬走,租約是沒有用的。你為什麽要解約呢,你應該同意房客的要求。
不太明了你的想法是什麽。
灣區新媽媽 回複 悄悄話 再次拜讀了,真是不愧為地產方麵的行家啊,太有眼光了!!
在此想請教一下:我有個賭城的出租房本月底到期,租客說願意續簽一年但要設一個附加條件即允許任何時候隻要提前30天通知就可以搬走( 該租客本身就是地產經紀,也許是想找機會趁房地產的低點自己買房住。。。。),我沒答應,隻是發信說特殊情況(Pandemic time)可以簽約半年,沒有month-to-month lease,發信已經快一周了還沒收到其回音,在這種情況下,仍然可以直接通知租客按原計劃到期(即本月底)解約,請他搬走嗎?還是有其他更好的解決辦法?先謝了!
老朽 回複 悄悄話 回複 '十八號院' 的評論 : 沒有真經,房地產混久了,怎麽也算吃過幾碗稀粥。
十八號院 回複 悄悄話 受益非淺,我大學同學在加州開旅行社,在拉斯買了若幹屋,50不到已經在家讀佛經了。他忽悠我,我不敢買,住在那,我還不成了賭場優秀打工仔啦。我忽悠朋友買了房,30萬拿到手,說2年漲了幾萬刀。記得法國橋牌冠軍隊來北京,陸禹介紹中國男隊,王建華清華教授,丁關根,裘宗滬,比賽結束,氣得丁關根大罵。法國領隊打趣,你們教授多,我們都是技工多,園丁。你說的真對,哪個富豪是聽了理財大師的話?紙上談兵的都是花架子。打算好好拜讀一下你的真知灼見,看看怎麽照葫蘆畫瓢。感謝分享發財經!
老朽 回複 悄悄話 回複 '康賽歐' 的評論 : 你是那裏的地頭蛇,我們去過幾十次,很哈皮的地方,就是太遠,不易管理,放棄了。
康賽歐 回複 悄悄話 維加斯是個不錯的地方,隻是夏季很熱,氣候特別幹燥。在那裏做房地產,租客主要是屬於中低檔收入。當時我看上那裏,主要是房價低,地產稅低,法律對地主非常有利,還有就是房子很新,不用太多的維修。
老朽 回複 悄悄話 回複 '威伯' 的評論 : 你說的更在理,我隻是為了押韻而已。
威伯 回複 悄悄話 朽哥,您說的句句在理兒。加一句,“開班授課著書立論股票的,估計兜裏沒幾個子兒”。
老朽 回複 悄悄話 回複 '紫嫣淡染' 的評論 : 謝謝來訪,找個機會談談。
紫嫣淡染 回複 悄悄話 今天又來聽課了,希望講講橙縣,好奇和期待。謝謝!
老朽 回複 悄悄話 回複 '老田321' 的評論 : 謝謝老田評點
老田321 回複 悄悄話 老朽說實話,講真言。很多人受益。
老朽 回複 悄悄話 回複 '西門祝' 的評論 : 謝謝兄弟來訪,從上大學起就用筆名老朽,不知不覺真到了不可雕也。
西門祝 回複 悄悄話 自稱老朽者,第一未必老,第二則一定不朽。硬要說朽,則是有化腐朽為神奇的功力。大神(相對老朽稱呼)對投資房產的真見卓知,常使大家茅塞頓開。見過人可以謙虛,可很少見人這麽謙虛。引申出去,如果國內一哥有點這個作風,哪裏有什麽貿易戰一說?嗟乎!
老朽 回複 悄悄話 回複 '畢凡' 的評論 : 我隻懂橙縣,沒什麽問題。不管生活還是投資都沒的說,你可以Google 一下橙縣人口比例,這種構成全美國也找不出來。
老朽 回複 悄悄話 回複 'Dalidali' 的評論 : 不喜歡賭的人住那裏挺好,偶爾玩幾把也無所謂。你要考慮不利的方麵,夏天熱的要死,每天的電費最少十塊錢,有些老人去賭場避暑,吃便宜餐打發時間。
畢凡 回複 悄悄話 朽哥大作每次拜讀,從不空“頭”而歸。

請問朽哥,南加州橙縣和聖地亞哥一帶,為未來漲價買房現在是合適的時機嗎?哪裏買潛力大些?

朽哥盡管指教,後果免責。
Dalidali 回複 悄悄話 在拉斯維加斯養老也不錯,如果你能確定不會上賭癮,不怕幹燥。 最近也有朋友搬了過去。
2011,2012看那裏房子那麽便宜,想搬過去,可LD覺得那裏學區學校不好。
我去拉斯維加斯大概近10次了, 總有衝動等退休後搬過去,賭場吃飯多方便啊,又離各大國家公園那麽近, 娛樂更不用提了........好處多多啊! :)
老朽 回複 悄悄話 回複 'yanshengjiang' 的評論 : 謝謝老大,您是不知道,我在風壇得罪過正人君子,被刪貼,怪我自己口無遮攔。現在我在風壇發貼比較謹慎,不敢寫的太生猛。
yanshengjiang 回複 悄悄話 博主文字很厲害,在世界風情看不出來,讀了這篇才知,遠超過那個嚴教授!
老朽 回複 悄悄話 回複 '人參花' 的評論 : 不是我眼前的一畝三分地不能亂說。
我是從北加州開始的,離開已經久遠。對於自住房來說,如果你在這個地方打算住幾年以上,要考慮買。除非是高端房,中低端房沒有向下的空間。
老朽 回複 悄悄話 回複 '喬寧' 的評論 : 謝謝喬老爺評點
人參花 回複 悄悄話 先是恍惚了一下,以為在旅遊界。在這裏感謝一下老朽同學關於遊輪的帖子,我受益很多。現在您轉回房地產界,又有問題請教。如果在北加買房子還是要等等吧?多謝。
喬寧 回複 悄悄話 寫的真好,也覺得那裏收租不錯。房價上升很慢,跟德州,佛州差不多。離南加州近。
謝謝分享!
老朽 回複 悄悄話 回複 '魯迅九' 的評論 : 怪我沒說清楚,因為經濟大蕭條,賭城酒店沒有生意,給老客戶發信免費去住。我們住南加州,親戚朋友來訪的多,常帶他們去賭城,我的名字登記,有記錄。我是一點不賭,另一位拉老虎機,我陪著看看,蹭兩杯免費酒喝。限度是一天兩百,輸光走人。
魯迅九 回複 悄悄話 回複 '老朽' 的評論 : 哈哈,我是順著你的意思往下說。那一定是誇讚。
魯迅九 回複 悄悄話 【09年我們每兩三個月去一次拉斯維加斯,住Venetian豪華酒店,每次四晚,免費住。】

評:讚!老朽講述了自己周圍的那段曆史,也透露了自己的嗜好,每兩個月,就要去賭城擲把骰子。

酒店和賭場是一家的。酒店可以免費住,是因為在特殊時期,酒店的費用需要你在賭桌上用賭資來付。
老朽 回複 悄悄話 回複 '魯迅九' 的評論 : 您這是誇我呢還是罵我呢?謝謝閱讀。
魯迅九 回複 悄悄話 【正所謂,木匠沒好床、瓦匠沒好牆、編草席的睡土炕、臉上長雀斑的賣雪花霜、自己屁股上流膿的給人治療痔瘡、開班授課著書立論房地產也許本身沒幾個破房。 】

評:有道理,在大學裏講相對論的不一定就是第二個愛因斯坦。
老朽 回複 悄悄話 回複 'yanshengjiang' 的評論 : 絕對不敢稱專家,過獎汗顏,謝謝閱讀。
yanshengjiang 回複 悄悄話 拜讀了。原來博主不僅在世界風情談論旅遊,見解獨到,而且是房地產專家,佩服!
老朽 回複 悄悄話 回複 '梅華書香' 的評論 : 哪裏,不敢,謝謝閱讀。
梅華書香 回複 悄悄話 專家啊!!
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