按說沒有資格談自己一畝三分地以外的事情，但Las Vegas拉斯維加斯去過幾十次，算是比較了解吧。

從大麵上說，因為疫情，多數地區和行業都受影響。維加斯是旅遊城市，受影響巨大。疫情一旦好轉，維加斯會率先恢複，美國人生性不能在家老老實實待著。坐郵輪、以及長途飛行還是有很多人心有餘悸。自駕自助遊會先一步蠢蠢欲動，壇子上的虎哥不就已經按捺不住，頂風作案去了黃石公園。

從南加州到維加斯也就三個多小時開車路程，光南加州兩千多萬人口就能支撐起維加斯的半邊天。遠程旅遊不方便就先近程，我們可能也是要被打回維加斯、大峽穀、猶他州等不遠不近的地方去開車逛逛。

我一直不看好單一經濟地方的房地產(大學城除外，大學還是要辦的，即使會遇到暫時困難)。維加斯是個異數，娛樂界的龍頭老大不能倒。但這次疫情一來，就看到單一經濟的殺傷力。賭場一關閉，多少萬人失業，肯定會影響房地產。

09年我們每兩三個月去一次拉斯維加斯，住Venetian豪華酒店，每次四晚，免費住。當時全國各地的房地產哀鴻遍野，賭城尤甚，五星級酒店周日免費，周末象征性收點錢，有人來起碼有點人氣。我們用一兩天時間去看房子，幾萬塊錢的房子大把抓，幾千塊錢的房子也有。佛州、德州也去看過，也有許多房子便宜的要死，最後還是忍住了，沒有買。主要考慮的是異地投資不容易管理，還是努力經營好眼前的一畝三分地。

更早一點，大約94年前後，雖然才來美國不久，已經在房地產公司幹了幾年，第一份工就是在房地產公司打雜。仍然在學習階段，還沒有自己的房子，但從老板那裏借來的十萬已經在手，自己也積攢了幾萬塊。開始出擊，到處看房子，豪宅也看，先過眼癮，勵誌。

在報紙上看到，拉斯維加斯北邊有個帶高爾夫球場社區painted desert有集合住宅condo康鬥拍賣，全是新房。我那個時候就是有興趣，拍賣在周末，我們正好連玩帶參加拍賣，我發現，在賭場裏的禱告是最真誠的。

我老板也想跟著去，那就帶著老頭老太太一起去吃喝玩樂。房子成交大概是十萬左右，大的近兩千尺房子也就十幾萬，又送高爾夫會員，很誘人。我老板想買，九牛一毛的事情，但他沒有研究，聽我的，如果我買一個，他就在隔壁買一個，讓我管理。

開玩笑，我沒錢，手裏就那麽點有限資金，還是按既定方針辦，先多弄幾個破房子，利潤更大一點。再說，畢竟路途遙遠，開車要半天時間，異地投資不想考慮。想說的是，社區因為地段偏離維加斯中心太遠，房價要死不活，估計今天的翻一倍了不起了，而在南加州房價可能翻了幾倍。當然，拉斯維加斯的現金流好，即使現在買來收租也還是不錯。

拉斯維加斯完全是娛樂之都，世界著名的賭城。幹服務性工作者是絕大多數，這樣的工作流動性大，收入低也不穩定，不會去買房，也沒有能力買房子。但人要有地方住，就不得不租房子。

拉斯維加斯周邊空地太多，地不值錢，二手房就更不值錢。所以，投資拉斯維加斯房地產要以低端打工者為主，以現金流為本，別指望房子升值有多大，有就當是紅利。我覺得拉斯維加斯低端房子的現金流應該不錯，也容易租，市場擺在那裏。個人小地主比大型公寓有競爭，公寓的開銷大，有些方麵公寓不能提供，比如車庫、洗衣機、院子等。規則也可商量，比如養寵物、家裏的人口多都有協商的餘地，公寓不行。你能提供的公寓沒有，加上租金略低，出租房生意應該容易做。

維加斯現在二十多萬的房子能租一千多塊錢，仍然是相當不錯的投資，試想一下，二十多萬放銀行裏麵的利息能有多少?相當於沒有。能貸款的話，回報率就更驚人了。如果你是十年前買的房子，兩三萬頭款，今天的回報率百分之二十不成問題，加上房子升值和已經還掉十年貸款，基本上搖錢樹穩固生長。

如果想擴大規模，應該去重新貸款。現在的利率極低，cash out再投資，或者吃喝嫖賭，還有現金流，就是空手套白狼，沒有什麽比沒有本金還有錢賺更爽快的了。再有，投資房地產圖的是被動賺錢，領別人的工資，看別人上班，是上班的最高境界。

疫情中的房子銷售在市場上少，而需求量卻會增加，這個觀點不久前我提出過。再補充一個實事，原計劃賣掉房子搬進養老院的人會暫時停止行動，原因就不用說了。現在想賣房的一定有什麽難處要脫手，所以要抓住機會。如果你投資房地產注重的是現金流，不要太糾結以後房地產會不會崩盤，而且從長遠發展來看，大都會地區房價上漲的可能性更大，當然也不能拿人口萎縮的沒落城市地區說事。

什麽事情都不是絕對的，誰也不能保證房地產不會崩盤。兩個人相識到結婚，誰也不能保證就不離婚，但更大的可能是生孩子發展家庭，即使會遇到些挫折，也要把日子過下去。

房地產有周期性，上兩次崩盤之間隻有十年。金融危機到現在十幾年過去了，會不會馬上崩盤?這很難說，也許馬上，也許明年，也許幾年後，小孩子的屁股，屎尿隨時出來，沒準。但總會出來，時間問題。但你有沒有想過一個可怕的事情，在你的有生之年也許看不到崩盤了。

曆史可以是驚人的相似，又不可以重複，前兩次崩盤我詳細分析過。簡單的說，第一次崩盤是滑坡型。建築商亂蓋房、嚴重的供大於求、房價和房租同時一路走向深淵。第二次是雪崩型，一崩到底，萬劫不複。這次崩盤很多人經曆了，起因是銀行沒有節操，亂放款，什麽販夫走卒阿貓阿狗也買房子，瘦驢拉硬屎。一旦發生金融危機、經濟下行、失業率高漲、銀行呆帳過量、貸款收不上來、房子不可避免的被收回拍賣。08年後這次的崩盤租房市場沒有影響，而且還是穩固向上一直到現在。

因為經曆過十幾年前的第一次崩盤，第二次崩盤一來臨便毫無顧忌地殺進去，可惜沒有先見之明，沒有在崩盤前從銀行多弄錢出來，崩盤前從銀行弄錢，以手裏的二十多個房子抵押，說不定貸款出來一大筆錢，弄個中型旅館沒有問題。崩盤一來，呼啦啦似大廈傾，白茫茫一片房子真幹淨。但這時候的銀行立馬成了狗X衙門，許進不許出，隻好望房興歎。

人可以犯錯誤，也可以原諒。但是在同一個地方犯兩次錯誤，可以說是愚蠢且無可救藥，因為生命沒有那麽多時間讓你去浪費。用在房地產市場也一樣，你以為建築商還會沒節製的亂蓋房，以及銀行還會再沒有節操的亂放款嗎?不應該有這個指望。下一次的房地產崩盤是什麽引起，現在沒有人知道。你可以掌控努力與投資，卻無法掌控結果。

房地產投資就像是回首青春，你會發現自己失去了很多寶貴的東西。但你並不難過，因為你知道，以後會失去的更多。 回首向來蕭瑟處，也無風雨也無晴。

房地產投資有天時、地利、人和一說，後兩個人為可控，唯有天時可遇不可求。天時是子虛烏有的東西，都是馬後炮才發現天時。我經曆過兩次房地產崩盤，也就是所謂的天時，而且是傾囊殺入。第一次95到98根本有指望能發大財，就是仔細計算現金流，最大限度的從銀行借錢，用別人的錢賺錢才是賺錢的最高境界。當然，還有一份對房地產投資的執著，一條路走到黑。當別人開始說你是瘋子的時候，你離成功就不遠了。我是不相信什麽雞蛋不要放在一個籃子裏的屁話，所謂的理財大師最喜歡說的就是這句話。試問，您聽說過哪位富豪聽從了理財大師的指導而成為富豪的呢?甚至問問哪位理財大師自己是富豪呢?

正所謂，木匠沒好床、瓦匠沒好牆、編草席的睡土炕、臉上長雀斑的賣雪花霜、自己屁股上流膿的給人治療痔瘡、開班授課著書立論房地產也許本身沒幾個破房。