本人很少在網上預測後市，今天搜了一下，一共發過三篇，分別是2008年關於股市，2013年關於金價，2015年關於油價。現在回頭看來，這三次預測都是準確的。
https://bbs.wenxuecity.com/archive/2008/finance/1230060.html 2008年對股市的預測。
https://bbs.wenxuecity.com/archive/2013/tzlc/537186.html 2013年對金價的預測
https://bbs.wenxuecity.com/archive/2015/finance/3910334.html 2015年對油價的預測
我在今年的回顧與展望裏提到過對房市今後幾年的悲觀看法，但看到這麽多朋友對後市期待和對風險的忽視，覺得應該單獨發一篇。
從Case-Shiller National Index 上幾乎看不到2007年以前的兩次房價下跌。1990到1997年這一次範圍比較小，主要發生在Boston，New York 和加州，房價跌了32%。我們大多數人都沒經曆過。據老朽說南加跌的比2008年還慘。美國其它地方基本沒跌，有的地方還在漲，所以在全美的數據上幾乎看不到房價下跌。關於1978年到1982年，房價下跌的數據更少，有報道說：每年成交房產量從4百萬降到2百萬。估計也是主要發生在幾個大城市，成交量下跌一半，房價不跌是不可能的。從時間上來看，美國房價的上升周期應該是8-10年。而且房市周期與經濟周期並不一定吻合，比如2000-2002年房價沒跌，主要原因是房價從1997年剛剛開始上升周期，Fed又大幅降息刺激經濟，導致房價進一步上漲。這一點很像2020年的情況。如果按照十年房地產上升周期計算，這一次上升周期會在2022-2023結束。
那麽房價下跌的誘因是什麽？是利率。從1978年以來的三次下跌無一不是在Fed連續加息之後發生的。最近一次2018-2019年的加息周期本地房價跌了10%+（全美數據上看不到），但由於Trump發動貿易戰，Fed不得不從2019年開始降息，而2020年的疫情又使Fed進一步降息，從而刺激房價飆升。如果沒有這次“突發事件”，相信房價不會如此飆升，甚至一些地區應該已經開始下跌。其後果就是可能將一次溫和的下跌過程推遲，從而演變成一個劇烈的下跌過程。
Fed已經明確2022年開始加息，那麽什麽時候房價會開始下跌呢？從曆史上看，房價不會馬上開始下跌，而是從Fed加息一段時間之後開始的。2018年本地下跌是從利率達到1.5% 開始的。考慮到目前房價比2018年漲了30%，房價下跌也會提前，大約會在利率達到1%之前開始。也就是2022年底或2023年。當然，全美各地差異會很大，但總的來看，前期漲幅大的東西岸大都會地區會先跌，而且跌幅會較大。
那麽如果房價下跌，Fed會不會再降息？答案是否定的。Fed會降息刺激經濟，而不會降息刺激房價。隻有在房價跌到一定程度影響到經濟時，Fed才會開始考慮降息，而且目前及未來一段時間的通漲將使Fed隻有加息一條路可走。
再說說通漲，從2020到2021 Tramp和Biden已經簽了$6.2萬億應過疫情，總額已經超過2008年的$4萬億。在通漲和勞動力短缺已經出現的前提下，Biden又簽了$1.2萬億的infrastructure bill， 後麵還有$1.85 萬億的 Build Back Better Act。這無異於火上澆油。美國這二十年來印鈔卻沒引發大通漲的主要原因是中國製造。如果說Trump的貿易戰隻是敲山震虎，那麽這次疫情讓美國認識到必須將一些關鍵產業鏈移出中國，甚至要移到美國本土。這一過程將進一步引發物價上漲和勞動力短缺。兩年來，疫情在全球施虐，中國卻一直獨善其身，隔岸觀火。當疫情在全球退去，或者冬奧之後，中國很可能要獨自經曆一下別的國家已經經曆過的疫情。到那個時候，美國以及全球的通漲會是怎樣？
