2014 總結與2015展望

2013年底預測2014年本地房市還是會穩定上升http://blog.wenxuecity.com/myblog/67708/201411/28289.html。事實也正是如此。

2014年在Flipping方麵有了一個突破，從Flipping房子的數量，到總收入上都比2013年翻了一翻。這是我在去年的總結和預測中沒想到的。去年的預測中提到：當地的Flipping利潤率大幅下降，今年要擴大房源搜索範圍，降低利潤預期。事實上，今年在往年傳統的搜索範圍內做的幾個Flipping項目收益都不理想，收益率全部是10%以下，最差的一個在市場上放了4個月，收益率隻有5%。這也是有史以來最低的收益率。今年之所以能取得突破性的進展，完全歸功於擴大了搜索範圍，進入了比較“偏遠”的地區。用我工人的話說，就是“in the middle of no-where”。所有的項目的收益率都在20%以上，最高的一個達到37%，這是有史以來的第二高收益率。更難得的是：所有的房子都在上市後三天之內收到Offer，甚至是Multiple Offer。究其原因，大概有以下兩點：1. 偏遠地區被大多數Flipper乎略，競爭不激烈，容易拿到大折扣的房子。2. 由於Zoning，道路，以及Utilities的原因，邊遠地區土地開發困難重重。新的開發項目很少，以至供給不足，買家的選擇餘地小。這與中心地區大規模的新房建設形成鮮明對比。

2014年，在Developing方麵伐善可陳。手中的唯一個Short Plat項目，從2013做到2014，終於在11月份搞完的所有的材料，希望能到2015年1月得到批準。究其原因，主要是第一次做，沒經驗，對審批所需材料不了解。同時，也沒有一個高效的團隊合作。Survey做了4個月，Site plan做了6個月。由於房價上漲，開發量大增，與之相關的專業人士都忙得不可開交。用我的Surveyor的話說：Nowadays, everybody is a developer.

在出租房方麵，2014年沒買入出租房，也沒賣出。收益穩定。

2015年的房市應該還會穩定上漲，作為一個房地產上升循環，這一上漲趨勢應該會至少延續到2018－2020。從目前的市場情況來看，某些區域Flipping的收益不比開發建新房低，而且，工期短，資金周轉快。2015應該仍然以Flipping為主，繼續擴大搜索範圍，挖掘高利潤市場。手中現存的土地留到市場進一步好轉，或Flipping利潤降至10%以下時再開發建設。