尺價介於500至1000元 便宜老公寓未必好

 聯合早報 

芽籠的惹蘭茂列、曼德裏路、基裏瑪路和教堂弄一帶，有一些屋齡至少50年以上的私宅，以尺價約500元至1000元成交，這樣的房子值得買嗎？

約110萬元價格，就能在本地買到2000多平方英尺的私人公寓。這相當於尺價516元，低於執行共管公寓（EC）項目。

根據房地產交易網站SRX數據，芽籠的惹蘭茂列（Jalan Molek）、曼德裏路（Boundary Road）、基裏瑪路（Guillemard Road）和教堂弄（Chapel Close）一帶，就有一些公寓以尺價約500元至1000元成交，價格相對其他私人公寓較便宜。

例如，惹蘭茂列一個2131平方英尺的公寓單位，在今年3月以140萬元成交，成交尺價相當於657元。2010年12月，同一條街上還有一個公寓單位以516元尺價成交。

當然，上述私人公寓價格較便宜，是有其原因的——它們都是屋齡至少50年以上的房子。其中如曼德裏路一個成交的公寓單位，屋齡高達62年。

今年是新加坡獨立50周年，但SRX數據顯示，比新加坡“歲數”還大的私人公寓並不多。在過去50個月內，這類私人公寓項目的成交量也很少，僅有18宗交易成交。這些都是999年或永久地契非有地私宅。

值得一提的是，這些公寓成交價相對便宜，一般比該區其他私宅項目價格低了兩三成。

屋價雖較便宜　問題也不少

然而受訪的分析師指出，屋齡較大的私宅項目，存在著不少問題，如設計落後和維修費高等，更重要的是，它們雖然相對便宜，增值潛能卻未必來得大。

欣樂國際執行董事麥俊榮說：“屋齡大的房子價格或許比較低，但現在低價的房子，並不意味著它以後就會增值。本地有一些老房子，多年來價格始終維持在同樣水平，並沒有跟著市場上漲。”

仲量聯行（JLL）研究與谘詢部新加坡董事王德輝表示，屋齡大的房子經常會出現建築內部結構損壞，水管阻塞和牆壁破裂等問題，而且這些問題會反複出現。

他說：“購買屋齡較大房子的買家，往往得花上一大筆錢來翻新。考慮到這些因素，買家購買舊房子的要價，自然會比新房子低許多。”

如果舊房子剩下的屋契不長，在申請房屋貸款方麵也會受到限製。

智信研究與谘詢總監王伽勝則從租金回報和集體出售這兩方麵來分析，指出屋齡大的房子價格雖然較低，並不一定具有高投資潛能。

他說：“一般來說，較老舊房子隻能吸引到租金預算有限的租戶，租金回報並不理想，而且這些租戶背景可能也較複雜，遇到的租戶問題會比較多。”

集體出售私宅競爭激烈

他也表示，不少購買老舊私宅項目的買家，主要是期待這些私宅項目有機會被集體出售，從中賺一筆。

對此，王伽勝提醒說：“市場目前還有一些30年至40年屋齡的私宅項目，等著發展商來集體收購，所以集體出售私宅項目之間的競爭是挺激烈的。”

事實上，本地曆史悠久的私宅項目為數不多，即便是40年以上的私宅項目，也隻剩珍珠坊（People Park Complex）、格蘭芝園公寓（Grange Heights）、曼德勒大廈（Mandalay Towers）和Peach Garden等屈指可數的私宅項目。究其原因，主要也是因為集體出售。

麥俊榮表示，本地曾有幾次集體出售（enbloc）熱潮，比如2005年至2007年期間的一波集體出售交易，造成許多屋齡較大的私宅項目拆除並重新發展。

他帶一點惋惜的語氣說：“在外國，很多房子都可以住上三五十年。但在新加坡，我們卻因各種原因將老房子淘汰。”

王伽勝也有同感。他說：“每個舊建築都有它的獨特曆史價值。新加坡獨立50年，在迅速的發展和重新發展中，我們看到新加坡景觀都被新建築所主導，但除了摩登建築，其實我們也需要一些老舊的建築，使新加坡的景觀更多元化、更有文化底蘊。”

屋齡大的房子價格或許比較低，但現在低價的房子，並不意味著它以後就會增值。本地有一些老房子，多年來價格始終維持在同樣水平，並沒有跟著市場上漲。