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工程技術，地產投資，信仰家園，時尚生活
2015年04月05日
《聯合早報》
在寸土寸金的大城市中，難以預測的房價總是讓年輕人不安：薪水追得上房價上漲的步伐嗎？何時能攢足錢支付首期？每月房貸壓力會不會太大……
本報在北京、台北、香港、東京、首爾和新加坡這六座亞洲城市訪問了六對年輕夫婦，了解同屬中等收入群的他們擁屋圓夢的不一樣感受：在首爾，高漲的房價催生了名為“傳貰”的租房模式，韓國年輕人寧可傳貰租房、暫不買房的心態，反映的是對高屋價下降的期盼。
在北京、台北和東京，年輕夫婦以較負擔得起的價格，為家人在都市周邊地區購屋布置安樂窩，代價是上下班更長時間通勤的疲累。
相對而言，本地中等收入年輕人擁屋夢想更容易實現：工作不到五年，就能用公積金存款支付新組屋的首期，大約等候三年就能在自己的家安居生活。
六對年輕人的故事當然不足以成代表，但他們個別的擁屋過程，多少折射出城市年輕一代追求擁屋夢想的酸苦甘甜。
楊丹旭＠新加坡
yangdx@sph.com.sg
戴慶成＠香港
taihingshing@gmail.com
胡文潔＠台北
mkwoo@sph.com.sg
符柷慧＠東京
choowei@sph.com.sg
薑貴瑛＠首爾
kanggy@sph.com.sg
孟丹丹＠北京
政府津貼新組屋屋價低 新加坡擁屋夢最易圓
■受訪未婚夫妻：王群翔（25歲，財務顧問） 陳韋錡（27歲，高級經理）
■家庭月入：約7500新元
■住屋麵積：90平方米
■住屋價格：29萬5000新元
■住屋位置：非成熟市鎮義順，搭乘公交到市區約45分鍾
■屋價與年薪比例：約3.3倍
■每月房貸：占月入的八分之一
■其他住屋選擇：
月入不到1萬新元的夫婦可選擇購買新的政府組屋，但得等候三四年才能入住。轉售組屋或是私人公寓能立刻入住，但價格較高。
■買房故事：
對於戀愛中的王群翔和陳韋錡而言，購買屬於自己的安樂窩比他們想象中來得容易。
王群翔和未婚妻陳韋錡四年多前開始拍拖，去年初在建屋發展局的組屋銷售活動中，成功申請到義順的一個四房式新單位，售價30萬新元，獲得津貼後是29萬5000元。
這個項目距離王群翔的父母家僅三個巴士站，今後更方便與父母互相照應。新組屋鄰近義順戰備軍人協會，那裏有健身房和遊泳池等設施。
王群翔說：“剛拍拖時，還在讀大學，當時很難想象自己負擔得起買房。工作後，每月都繳交公積金，累積存款的速度很快，沒多久就有足夠存款支付預購組屋的首期。”
根據王群翔的計算，支付了首期後，每月房貸不到1000元。“這對我們來說，算是很容易負擔的，每月貸款能全額用公積金支付，無須掏現金，也不會對平日的生活開銷帶來壓力。”
建屋局推出的預購組屋是絕大多數首次購屋的年輕人的首選，申請這類單位的條件是夫婦月入不超過1萬元。由於有政府津貼，新組屋價格比轉售組屋低。以義順為例，同地區四房式單位去年第四季的轉售價中位數達35萬7000元，比王群翔的單位價格高了約兩成。
新家預期2017年初建成，小兩口打算先注冊結婚。王群翔說：“轉售組屋不必等候，有的麵積也相對較大，有些人還想買地點好的成熟市鎮單位。不過我們希望在力所能及的範圍內買第一個房子，以後即便隻有一人工作，也負擔得起房貸。”
屋價約年薪7倍 香港夫妻買屋精打細算
■受訪夫婦：
朱家健（32歲，企業法律行政）、Dora（30歲，教師）
■家庭月入：約6萬港元（1萬多新元）
■住屋麵積：約40平方米
■住屋價格：500多萬港元（80多萬新元）
■住屋位置：九龍何文田地段，搭乘公交到中央商業區約20分鍾
■屋價與年薪比例：約7倍
■每月房貸：占月入四分之一
■其他住屋選擇：
香港有供租賃的公屋和供購買的居屋兩種獲津貼政府房屋，但朱家健夫婦的收入不符合申請資格。購買香港居屋者的家庭月入頂限為4萬港元，總資產不能超過83萬港元。他們選擇置業而非租房，是因為目前利息低，每月房貸與租金相當。
■買房故事：
朱家健夫婦結婚後就決定買房，曾在香港多個地區物色安樂窩，他們希望住宅離上班地點不遠，也要有小區配套設施，閑暇時可到附近做運動。
然而，香港樓價高漲，符合心中要求又買得起的住屋選擇並不多，朱家健夫婦最終在何文田看中一個兩個臥室單位，那裏目前尚未有地鐵站，但過幾年就會有鐵路延線，出行交通將更便利。
買房後，小家庭每月多了水電煤雜費、樓宇管理費、房地產稅、保險費等等固定開支，打算生兒育女的朱家健夫婦決定選擇較長的25年貸款期，常備較多流動資金以供不時之需。小家庭選擇兩個房間的單位，也是為未來迎接新家庭成員預先做準備。
夫妻倆買房和裝潢時，獲得家人在財務上給予支持。朱家健說，購屋須支付物業印花稅、律師費、經紀傭金、雜費、裝潢和購置新家具等開支，他在買房前便搜集資料，以免超出預算太多。此外，25年貸款的按揭還款金額相對不太吃力，即使將來加息，每月房貸仍負擔得起。
香港有句俗語，“買樓不是買菜”，我覺得這句話一點也沒錯。香港的房屋市場目前已呈不健康發展趨勢，房屋成了投機商品，供求失衡，屢見升勢，買房絕對是人生中的一個重要決定。——朱家健
屋價約年薪4.5倍 東京雙薪夫婦婚後10年才圓擁屋夢
■受訪夫婦：菅仁（34歲，工業谘詢公司職員）
菅真代（34歲，中學教師）
■家庭月入：約80萬日元（約9000新元）
■住屋麵積：100平方米
■住屋價格：約4400萬日元（約50萬新元）
■住屋位置：搭乘公交到市區約需兩小時
■屋價與年薪比例：約4.5倍
■每月房貸：約占月入六分之一
■其他住屋選擇：
日本的政府組屋隻出租不售賣，而且隻提供給低收入者，一般中產階級在住房上得靠自己。
■買房故事：
菅仁10年前和太太真代結婚時就計劃買房子，由於剛踏入社會，微薄薪水難以支付首期，一直等到去年才實現擁屋夢。
房子位於東京外環區日野市，距離菅仁在東京商業區品川的公司，坐電車要兩個多小時，中途還得接駁換車三趟。
菅仁說：“在日本，若要在市中心買一套靠近車站的三房一廳公寓，至少要7000萬日元（約80萬新元）以上，加上手續費，開始要付的款項不少，工作不到10年的我負擔不起。為了更快擁有自己的小城堡，我和太太選擇在東京外環購房。”
他說：“買房前很掙紮，到底是要繼續長期在公司附近租一個兩房一廳小公寓，還是加長自己的通勤時間，在東京市外買一棟能讓一家四口舒適居住的小洋房。我覺得租房沒歸屬感，最後決定購房。”
新房子靠近真代的娘家，這是買房的考量之一。真代說：“我們都是上班族，孩子送托兒所，一旦發高燒，就須趕去接孩子。娘家在附近，放心多了。”
菅仁夫婦育有一兒一女，他們購買的小洋房環境寧靜，周末時全家會開車外出兜風。菅仁說：“在東京市中心買同等麵積的公寓，價錢多一倍。市區停車場也貴，若是居住在市區，我可能無法擁有私家車。”
一輩子租房不會有歸屬感。我決定買房時，首要考量是以家庭為重，必須讓一家大小住得舒適。
——菅仁
屋價約年薪8.2倍 長輩金援台北夫妻圓擁屋夢
■受訪夫婦：Olive（39歲，資深研究員）
Jessica（38歲，人力資源管理師）
■家庭月入：新台幣12萬5000元（約5400新元）
■住屋麵積：86平方米
■住屋價格：新台幣1200萬元（約52萬4700新元）
■住屋位置：新北市蘆洲，到台北市區車程約15分鍾
■屋價與年薪比例：約8.2倍
■每月房貸：約占月入五分之一
■其他住屋選擇：
政府有所謂的社會住宅，屬於廉價房屋，但品質和環境欠佳，且隻供弱勢群體申請，條件嚴苛，Olive夫婦不符合申請資格。
■買房故事：
Jessica和丈夫Olive為了“房事”足足奔波一年，總共看了約80個房子，才在三年前找到滿意的窩。
回首這段往事，Jessica說：“那時候的周末、假日，我們都會到處去看房子，簡直成了休閑活動。”
兩人婚後原在台北市內湖區租房子，每月租金新台幣1萬3500元（約570新元），並不便宜，因此產生了“與其我們的月租讓房東繳房貸，還不如我們自己繳房貸”的念頭，開始考慮購屋。
買房的另一原因是夫婦倆打算生兒育女，擁有屬於自己又適合寶寶成長的安樂窩因此成了必需品。
不過，台北市的房價令他們卻步。一坪（3.3平方米）平均市價為新台幣70萬元（約3萬1000新元），地點稍好區域更動輒新台幣100萬元起跳。他們於是把範圍擴大至與台北市毗鄰的新北市，最後鎖定蘆洲。
Jessica說，蘆洲仍屬大台北地區，經過重陽橋即可到台北市區，車程約15分鍾，交通非常便利。更重要的是，蘆洲房價一坪平均隻需新台幣35萬元，同樣價格能買到比在台北大一倍的空間。
隨著台北房價高漲，新北市成為台北許多年輕人購屋時的選擇，很多台北上班族就住在新北市，因此新北市的房價近幾年也跟著上揚不少。
由於屋主急著脫手，夫妻倆最終以1200萬元買下要價1350萬元、有八年屋齡的三房一廳單位，算是撿了便宜，但若非雙方父母資助，擁屋夢仍遙不可及。
他們的長輩大手筆讚助了新台幣600萬元（約26萬新元），加上自己的積蓄，夫婦倆隻需向銀行貸款新台幣400萬元。
Jessica笑著承認：“沒有父母幫忙，以我們的能力，還真的很難。”
買房就像挑選結婚對象一樣，得要不怕麻煩，一間一間仔細比較，才能找到一間內（格局）外（外觀/周遭環境）皆滿意的房子。——Jessica
屋價約年薪4.5倍 北京夫妻35萬元買二手房
■受訪夫婦：張利（32歲，軟件工程師）
劉誌錦（33歲，工程師）
■家庭月入：人民幣3萬元（約6600新元）
■住屋麵積：48平方公尺
■住屋價格：人民幣161萬元（約35萬3000新元）
■住屋位置：北京東四環。步行10分鍾可達最近地鐵站，乘搭公交至市中心需30分鍾。
■屋價與年薪比例：約4.5倍
■每月房貸：占月入六分之一
■其他住屋選擇：
可選擇政府保障房，主要是解決夾心層住房的自住型商品房，價格相當於同地段商品房的七成，但位置偏遠，交通不便，而且須排隊抽簽。
■買房故事：
劉誌錦與張利婚後一直過著租房的日子，由於房租年年漲，房子年年換，兩人頻繁搬家，不勝其煩。
2013年，夫妻倆終於拿出儲蓄, 並向親戚朋友借湊了80萬元（人民幣，約15萬5000新元，下同），交出了首期，購買了自己的第一個房子。
劉誌錦說：“其實2011年時就想買，但總覺得房價太高，猶豫中錯失了買房的時機，房價毫不客氣地蹭蹭上漲。”
麵對不斷高漲的北京房價，夫婦倆最終選中東四環內的一處48平方米、建於80年代的二手房。161萬元的房子是他們人生至今最大投資，幸好有親戚朋友相助，小兩口才付得起首期款項。
除了兩人的40多萬元存款，劉誌錦列出一筆筆的借款：父母10萬元，兄弟姐妹朋友30多萬元。她說：“大家手頭都不寬裕，隻能1萬、3萬、5萬地湊，10多戶一起湊30多萬元。”
買房之前，他們曾試申請政府為中低收入者提供的受津貼住房，但是都因收入不符合要求而放棄。
申請限價房和經濟適用房，除了必須是北京戶籍，限價房要求購房者家庭兩人年收入不超過8萬8000元，經濟適用房年收入頂限是3萬3600元。
如今這兩種保障房已取消，政府改以廉租房、公租房解決中低收入者居住需求。去年，北京新推出主要麵向夾心層的自住型商品房，價格比普通商品房低三成，但符合條件者還得抽簽。
劉誌錦權衡再三，選擇了離市區不遠的二手房，除了交通便利、社區成熟外，更多是經濟考量。她說：“樓下有公司班車，物業費低，房子有現成裝修，入住時隻買了電視機、床、茶幾，省下不少裝修費。”
北京買房要麽拚爹，要麽拚早。入住頭兩年，還債壓力山大，因為從朋友、親戚處籌借的錢款都要盡快還清。雖然還是負債累累，但是相信麵包會有的，牛奶會有的，一切都會有的。——劉誌錦
屋價約年薪三倍 首爾夫妻渴望在孩子入學前購屋
■受訪夫婦：李政訓（31歲，工程師）
沈佳賢（33歲，應用軟件設計師）
■家庭月入：666萬6700韓元（約8200新元）
■住屋麵積：80平方米
■住屋價格：
2億4000韓元（約29萬8400新元）。目前用1億9000萬韓元（約23萬6500新元）的傳貰金（押金）租房。
■住屋位置：
離首爾市區約40公裏，開車到首爾市的辦公室約需50分鍾。
■屋價與年薪比例：約3倍
■其他住屋選擇：
韓國住房製度有買房、傳貰、月租三種方式。由於房價太高，除了結婚時父母給孩子買房子，靠自己能力買房的人極少。一般韓國年輕夫婦都用“傳貰租房”的模式，解決住屋問題。
■買房故事：
李政訓和沈佳賢結婚四年，育有一個三歲女兒，住在京畿道水源東栢地區的80平方米公寓。目前的住所是用1億9000萬韓元（約23萬6500新元）“傳貰（shì）”租來的。
傳貰是韓國特有的租房形式。一般上，房客在簽約入住前交給房東一定數額的傳貰金（相當於押金），傳貰合同期滿後，房東會把傳貰金全數歸還給房客。相較於普通租房，韓國人一般較喜歡傳貰租房，因為交傳貰金不像付租金那樣一去不回，他們通常通過親友籌集傳貰金。
傳貰合同一般每兩年一個周期，雙方可協議續簽。通常最初交的傳貰金是房屋價格的60％至70％，最近韓國的傳貰金漲到房價的80％至90％，成為嚴重社會問題。
合同期間，房客無須向房東交房租。換句話說，房客在支付傳貰金後，獲得了房子的使用權和收益權；房東則讓出房子，換取傳貰金的支配權。
沈佳賢說：“四年前結婚時，我們倆的辦公處都在京畿道盆唐，找房優先考慮靠近公司的房子。”
沈佳賢的婆家當時資助小兩口1億2000萬韓元（約14萬9400新元），加上自己的儲蓄，他們以1億5500萬韓元的傳貰金找到目前所住的公寓。
去年，兩年的傳貰合同期滿時，房東要求上調傳貰金，沈佳賢的丈夫多次拜托房東，最終傳貰金定在現在的1億9000萬韓元。
沈佳賢說：“公司去年搬到首爾江南區，現在我每天得開一小時的車上班。雖然開車上下班很累，每月的汽油費也要15萬韓元（約186新元）左右，但首爾市的傳貰金太貴了，約70平方米的房子至少超過3億韓元，我們沒法搬到首爾。我希望趕快存錢，在首爾郊區購買新公寓，這是我現在的夢想。”
女兒將在四年後上小學，沈佳賢希望能在孩子入學前買房，讓孩子有舒適的成長環境，這也是很多韓國年輕夫婦的夢想。
因為有銀行貸款，總是有身上背著重擔的感覺。不管是“傳貰租房”還是已買下了房子，隻要有銀行貸款，都會有這種感覺。貸款的壓力，實在太大了。——沈佳賢
