有地住宅 多“匙”可行？

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就勢論市

吳慧敏

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政府不鼓勵有地住宅內采用多鑰匙設計，但實際上，多鑰匙概念能否在有地住宅中普及，還是存在爭議。

朋友尋遍心目中的理想家園不果後突發奇想：“與其買一個共管公寓單位，不如與親人聯合購買一個有地住宅！”

他說：“最好是找一間三層樓的排屋或共管排屋，約兩三百萬元，父母住在一樓，我們一家四口住在二樓，妹妹夫妻倆住三樓。每層樓有自己的入口，雖然住在同一屋簷下，卻是三個獨立的單位。”

不過，他承認：“這樣的房子不好找，必須花費一些錢改裝才可能……不過即便再丟個二三十萬元，應該還是比我們分開購買三個差不多同等麵積的共管公寓單位便宜。”

雙鑰匙和三鑰匙概念

這位朋友所形容的，聽起來就像最近幾年流行的所謂雙鑰匙（dual keys）和三鑰匙（triple keys）設計概念。

雙鑰匙指的是一種“二合一”的單位，能夠讓兩個家庭居住。單位的設計一般在大門打開後，玄關還有兩道門，分別通向兩個單位。第一個單位一般屬於套間公寓（studio）或酒店客房般大小，約三四百平方英尺，第二個單位則大得多，跟一般的兩三臥房式單位一樣，有客廳、飯廳、廚房、廁所和主臥房等。

至於三鑰匙單位，顧名思義，即從雙鑰匙衍變出來的一種“三合一”單位，可將單位分成三個獨立的部分，每個部分都有臥室和浴室。

目前，雙鑰匙和三鑰匙住宅單位在共管公寓項目中相當常見。但是，在有地住宅項目，甚至是分層地契的聚落式有地住宅（cluster housing）或共管排屋（townhouse），卻不曾見過發展商以這類設計概念，作為賣點行銷。

據建築業的朋友透露，政府似乎是擔心有地住宅被胡亂分割成多個獨立的單位，對區內的公共設施（例如道路、電壓、排水、停車位等）帶來壓力，所以隻要看到建築提案出現一些可能被屋主分割成多個獨立單位的設計時，都會特別小心。

根據他的經驗，一個有地住宅單位內若有兩道樓梯，或是玄關打開後有兩道或更多門口，都容易被有關當局攔下來。即使批準了，也會要求屋主白紙黑字簽名，保證這樣的設計僅供屋主本人和家人住用，並無分隔成多個單位出租的意願。

市區重建局回答本報的詢問時也說：“目前，屋主已經擁有許多空間，能夠靈活設計適合多代同堂家庭居住的有地住宅。房子能夠容納多間臥室和浴室，讓核心家庭以外的成員，也能享有便利和隱私。”

“不過，有地住宅還是一個擁有單一住址的單一單位。如果獲準分割成多個獨立單位，它們就與多個公寓單位沒有分別。如果沒有區分（a broad policy），允許這類改裝，將會破壞有地住宅的特性，為交通帶來壓力、造成居民的不滿。”

屋主自己走多“匙”路線

盡管如此，我還是見過一些在格局和設計上，有點類似雙鑰匙、三鑰匙單位的有地住宅。

其中一個是西部一棟三層樓角頭排屋。一樓由父母居住，有客廳、飯廳、洗衣機、主臥房、花園和停車場。

從一樓客廳走上樓梯，二樓和三樓都有一道門隔開一個獨立的空間。這兩個獨立空間各約1000平方英尺，分別有兩間臥房、一個小客廳和一個開放式飯廳兼茶水間。二樓由哥哥一家四口居住，三樓則由弟弟一家五口居住。

屋主透露，洗衣、煮飯一般都在一樓由女傭負責，二樓的茶水間（算不上小廚房，因為沒有爐灶，隻有烤箱或微波爐）隻能處理一些簡單的膳食。

另一例子是中部一棟兩層樓半獨立洋房。這棟房子一樓的前半部分由女屋主自住，有一個小廳和主臥房；女屋主的妹妹和妹夫在後院加蓋了一間附設浴室的套房，有自己的門口，是一個獨立空間。從一樓客廳走上樓，二樓也有一道門隔開一個獨立空間，裏麵的兩間臥房和一個廁所，出租給一家三口居住。至於洗衣機和廚房，放在屋側的有蓋走道，大家共用。

建築業的朋友說，若是小規模裝修，一般人其實是不會將設計圖提呈給政府審批的。

“如果還是同一家人居住，沒有分割成多個單位出租，隻是更動一下門口，或者增加入口，讓三代同堂家庭中的每一房人增加多一些私人空間，沒有對周遭鄰居和環境帶來不便，一般是不會‘驚動’政府當局，告知房內作了什麽樣的修改。”

“當然，如果這樣的設計是為了方便分割成多個單位，出租給許多人來賺錢，就很容易遊走於法律邊緣。其實，有地住宅的出租條例規定，如果出租，整棟房子最多隻能住八人，但若自住，人數則沒有明文規定。”

他也表示，上述兩種設計其實嚴格來說，也跟一般的雙鑰匙和三鑰匙單位不同，因為客廳和樓梯還是在一個共同空間，並不是一踏入大門後，就劃分成兩個獨立的空間。

多鑰匙概念有地住宅牽扯問題多

政府不鼓勵有地住宅內采用多鑰匙設計，但實際上，多鑰匙概念能否在有地住宅中普及，還是存在爭議。

業界人士指出，屋主首先要考慮的是產權的分配。許多雙鑰匙私宅單位的產權，還是由一人或一個核心家庭掌握。在有地住宅，一旦房子的擁有權分散至兩三個甚至多個核心家庭，很可能牽扯出許多意想不到的問題。

多鑰匙的設計雖然可以讓每個獨立的單位，似乎擁有自己的私有空間，不過所有人其實還是共同擁有一張屋契，在產權上房子和土地為大家共同擁有，任何一方都無權私自將房子出售。如果任何一方想賣掉房子，必須經過所有人的同意，不可能像分層地契一樣，將自己擁有的那一層樓賣掉或出租。

雖然大多數人在買房子時，都會講好房子的產權分配比例，但是產權一旦需要出售時，事情或許比想象中複雜得多。

例如，萬一夫妻要離婚，在分配家庭財產時，這棟房子的部分產權會不會歸入婚姻資產？若其中一名屋主逝世，卻沒有留下遺囑，財產必須按政府規定的比例分配給遺孀和孩子，這種產權分散在多個核心家庭的房子，也可能陷入法律僵局。

另一個屋主們必須考慮的是，房子的共享設施與費用分攤的問題。同住一個屋簷下，雖然可以共用許多資源，不過也有許多費用難以明確劃分，必須共同分攤，例如水電費、房地產稅、電話費、網絡費、訂報費等，當然，還有一些共享空間，例如樓梯、外牆、屋頂的維修費和花園的打理費等等。

為圓夢共住一屋簷下

朋友想買一間三層樓的排屋或共管排屋，與父母、自己一家四口，以及妹妹夫妻倆，分別占用一樓、二樓和三樓，一圓共住一個屋簷下的夢想，不料身邊朋友卻七嘴八舌地發表意見，問題越扯越多。

最後，大家終於閉嘴，因為他這麽說：“一家人要住在一起，當然要做到不能太計較、處處比較。”

“親情無價。能夠跟父母同住，彼此照料；小孩自幼有祖父母疼愛照顧，懂得孝順敬老；像我們這些常常需要加班、出國的人，可以放心地衝刺事業，回家還有媽媽的家常菜和愛心湯水，這些方便不是金錢所能衡量的。”