100萬元能買到什麽房子？

2014年10月25日

• 

  椰樹婆娑下，坐擁一片碧水藍天。位於白沙的椰林景（Coco Palms）有許多單位售價在100萬元以下。

• 
• 
• 

許淑惠／文

潛在購屋者的好消息，目前有許多私人住宅的價位100萬元內，人們可在市場上尋找這類“好貨”。

根據市區重建局的數據，今年的首八個月，在7992宗有地及非有地私宅買賣禁令記錄中，有2941個單位，以少於100萬元的價格售出。

過去幾年，私宅市場一片旺熱時，購屋者都大歎100萬元的預算“縮水”了。不過，自政府施行一係列的降溫措施後，市場活動開始放緩，買家的選擇也增多。

對於潛在購屋者，尤其是組屋提升者，好消息是，目前有更多私人住宅的價位處在100萬元以內，因此他們可更努力地在市場上尋找這類“好貨”。

根據市區重建局截至2014年10月16日的私宅買賣禁令數據，2014年的首九個月，共有8933宗有地及非有地私宅買賣禁令記錄。其中，3207個單位以少於100萬元的價格售出；3196個（99.7%）屬於非有地私宅，其餘11個（0.3%）則為有地私宅。

非有地私宅單位

在2014年首九個月售出的3196個非有地私宅單位中，70.8%位於中央區以外（Outside Central Region，簡稱OCR），27.6%位於其他中央區（Rest of Central Region，簡稱RCR），剩餘的1.6%則位於核心中央區（Core Central Region，簡稱OCR）。

總的來說，今年首九個月裏，每十個非有地私宅單位交易中，有八個屬於新私宅單位銷售，這意味著新的私宅單位，還是較受預算在100萬元內的買家青睞。

那預算在100萬元以內的潛在買家，究竟可在什麽地點買什麽類型的房產？

中央區以外（OCR）

100萬元的預算可在郊區內購買全新的公寓單位，而且有不同的單位麵積和地點供選擇。例如2014年首九個月成交的單位，麵積介於398到1249平方英尺。這類交易的例子包括：

●位於巴西立林（Pasir Ris Grove）的Coco Palms，麵積介於463至1249平方英尺的單位，售價介於48萬3750元至99萬8400元之間；

●坐落在芬維爾弄（Fernvale Close）的禦川苑（Riverbank @ Fernvale），麵積介於495至1044平方英尺的單位，售價介於47萬6000元至99萬4000元之間；

●位於盛港的林河苑（RiverTrees Residences），麵積介於506至1023平方英尺的單位，售價介於55萬4850元至99萬3870元之間；

●在宏茂橋的優景園（The Panorama）, 在今年5月以較低價位重新登場後，麵積介於431至797平方英尺的單位，售價在56萬4080元至97萬5220元之間。

這些項目多數建造在政府售地，屬於99年地契。

若購屋者不願以較高的價格購買新的未完工房子，或者在麵積方麵作出妥協，中央區以外的二手房地產市場仍有許多購屋機會。數據顯示，預算為100萬元的購屋者，可在這個地區購得麵積較大的二手房子，平均麵積為1012平方英尺。

例如在2014年5月和7月，分別有兩個99年地契的Lakeside Tower單位，以98萬元和98萬5000元的價格售出，麵積各高達1970平方英尺。這兩個單位的剩餘地契年限約為60年。

其他中央區（RCR）

雖然在較靠近市中心的其他中央區裏，選擇或較有限，不過100萬元的預算還是有不錯的選擇。當然，買家必須在單位麵積方麵稍微犧牲，在地點方麵的選擇也較少。

2014年首九個月的新中檔單位交易記錄顯示，成交價格少於100萬元的其他中央區新私宅單位，平均麵積為517平方英尺。這些例子包括：

●在女皇鎮的99年地契項目Commonwealth Towers，麵積介於441至689平方英尺的單位，售價介於70萬6200元至99萬9100元；

●在芽籠的永久地契項目Guillemard Suites，麵積介於377至797平方英尺的單位售價，介於59萬9200元至98萬3100元。

值得一提的是，位於惹蘭裕廊克基（Jalan Jurong Kechil），共有281個單位的60年地契私宅項目The Hillford，大部分的單位售價介於38萬8000元至76萬6080元。由於該項目的60年地契年限相對較短，加上單位麵積少於700平方英尺，因 此總價格較低。

與中央區以外（OCR）相同的是，100萬元的預算可在其他中央區內的轉售市場上，購得較大麵積的單位。在今年首九個月，價位在100萬元以下的成交單位（已建成），平均麵積為786平方英尺。這類例子包括:

●在如切台（Joo Chiat Terrace）的Aspen Loft項目裏，一個829平方英尺的單位，以及在Blossom Mansions項目裏，1033平方英尺的單位，分別以87萬元和98萬元的價格轉手；

●在布拉山路（Pulasan Road）的One @ Pulasan項目裏，一個836平方英尺的單位，以96萬8000元售出；

●在惹蘭安娜武吉一帶的賽武大廈（Sherwood Towers）項目裏，一個1518平方英尺的單位，以99萬元的價格成交。

核心中央區

有趣的是，預算在100萬元左右的購屋者，是有可能夢想成真，在核心中央區買下一個高檔住宅單位，不過單位的麵積將偏小。

無論是新私宅或是轉售市場，2014年首九個月在核心中央區成交的單位中，價格不到100萬元的，一般都是不到麵積500平方英尺的鞋盒單位。

在新私宅市場上，今年有幾個麵積平均為441平方英尺的單位，以100萬元以下的價格售出。它們都位於核心中央區，包括坐落在裏峇峇利路的RV Residences，在威基台（Wilkie Terrace）的Liv on Wilkie，以及在珊頓道的珊頓雲尚（V on Shenton）。RV Residences有15個麵積介於420至452平方英尺的單位，以87萬7400元至97萬1000元之間的價格售出。

在同一個價位內成交的轉售交易例子，包括在聖多馬徑（St Thomas Walk）的Espada公寓項目，在緬布路（Minbu Road）的Montebleu公寓項目，以及在摩綿路的Mulberry Tree公寓項目。在Espada這個永久地契項目裏，有4個麵積達355至337平方英尺的單位，以91萬至97萬元的價格售出。

如果稍有運氣，買家或許有機會找到麵積稍大的單位。

今年以來，在核心中央區成交的單位中，價格不到100萬元，麵積最大的為位於Arcadia Road的99年地契項目——Hillcrest Arcadia裏的一個958平方英尺單位。這個低樓層單位在今年9月以87萬元成交。

有地住宅

價位在100萬元左右的有地私宅相當稀少，而且必須要作出一定的妥協，特別是在剩餘的地契年限和麵積方麵。盡管如此，隻要努力尋找，熱切希望擁有一個有地住宅單位的買家，還是有機會夢想成真。

根據市建局截至2014年10月16日的買賣禁令數據，在今年首八個月，有11個有地私宅單位（包括排屋和半獨立式洋房）在轉售市場上，以100萬元以下的價格售出。這些售出單位的土地麵積，一般少於2000平方英尺，而且剩餘地契年限也少過40年。

今年成交的這類的有地住宅例子，位於第16郵區——勿洛、東海岸上段、東林（Eastwood）、Kew Drive和惹蘭真巴卡古寧（Jalan Chempaka Kuning）一帶。

在勿洛的惹蘭真巴卡古寧，有兩個土地麵積約3000平方英尺的半獨立式單位，以62萬和63萬元的價格售出，它們的地契還剩約20年。另外，在惹蘭烏芝（Jalan Uji）的一個土地麵積為1765平方英尺的排屋，則以55萬元的價格售出。

自2014年第四季以來，本地私宅價格已經放緩，這個趨勢預計將持續下去，因此預算在100萬元左右的私宅購屋者，目前的選擇要比之前來得多。一年 前，希望能夠買到價格不到100萬元房子的人，或許大多都要失望離場，但如今的交易記錄顯示，100萬元的預算可購得的單位，在地點和麵積方麵都已有更多 的選擇。

對精打細算的買家來說，中央區外的郊區地點是選擇最多的地區。越靠近新加坡中部地區，選擇難免會越來越少。不過，隻要買家持續努力，願意在麵積方麵作出妥協，必定能找到優惠價值的房子。

無論地點在哪裏，轉售市場上的舊屋較多，這意味選擇也更多，而且價格更具吸引力，這是因為發展商一般會繼續以較高的價格將新項目單位售出。

總的來說，100萬元的預算會將買家選擇局限在非有地住宅，有地私宅仍是高收入人士較有能力購買的房屋類型。近期內的交易記錄顯示，這個預算可購得的有地私宅比一般單位來得小，而且剩餘地契年限非常短。

無論如何，目前的市場情況對有100萬元預算，並渴望提升至私宅的購屋者來說已更為有利。

（作者為高力國際（Colliers International）研究及谘詢部副經理。）