看好升值潛力 本地買家料再赴日本買樓

2014年10月27日

[【ZBO_SubHeadline】本地投資者最熱衷的五個東京樓市地區【/ZBO_SubHeadline】早報製圖]

沈越　報道

[e-mail]

50萬元或許無法在新加坡中央區購買一間小型私宅單位，但同樣一筆資金來到日本東京最繁華的涉穀區，要買一套小型私宅單位卻綽綽有餘。

分析師指出，日本東京中央區住宅目前的尺價，比本地中央區高檔住宅單位便宜約30％，購房交易成本也比本地低許多，過去一年已經吸引一波經驗老到的本地投資者前往置產。

分析師也表示，日本消費稅今後繼續調高固然會增加當地購房成本，而日本樓市價格近期走高也使投資者無法像一年前般能撿到最好的“便宜貨”，但日本房地產價值潛力備受看好，加上日元匯率疲弱，預料近期還會吸引第二波本地買家前往買樓。

第一太平戴維斯（Savills）駐日本國際住宅項目主管哈威（James Harvey）說，日本樓市不像本地，近年不曾出現降溫措施，也有良好法治框架，備受本地個人及機構投資者青睞。

此外，日本整體人口雖日趨減少和老化, 但東京及其他大都市人口卻不減反增，2020年的東京城市規模預計達4000萬人。

再者，約18％的日本家庭居住在租賃住宅裏，此數字自1980年起激增近三倍，預計今後還會增加。

不久以前，本地買家到日本置產麵對的最棘手問題是貸款，因為沒有日本居留權的人士無法向日本銀行借貸。

這種情況近期已改變，大華銀行（UOB）和華僑銀行（OCBC）自去年起便開始提供日本住宅房產貸款；中國銀行（BOC）也提供這項服務。

有了這些貸款選擇，市場人士預計本地個人買家到日本購買的住宅單位將從去年的約150個增至今年的約200個。

仲量聯行（JLL）國際資產銷售部主管鄭淑芬表示，本地投資者若要在日本置產，最好向知名發展商購買東京五大中央區的優質單位，包括港區、涉穀區、中央區、千代田區、以及新宿區。這些東京住宅的年均資本增值幅度預測將介於5％至10％，租金回報則介於3％至3.5％。

橙易產業（OrangeTee）國際房地產主管莊文富指出，這五個區的非有地永久住宅尺價介於1500新元至1800新元，顯著低於本地核心中央區類似住宅的2280元中位數尺價。

據日本樓市情報網站athome最新數據，東京港區一二房小型單位（包括轉售單位）的平均售價為5647萬日元（約67萬新元）、千代田的是5027萬日元（約59萬新元）、涉穀則是3864萬日元（約46萬新元）。

哈威表示，當地購房成本遠低於本地，一間200萬英鎊（約410萬新元）住宅在日本的購房成本為5％，新加坡則是18％。

莊文富和哈威也注意到，本地最新一波赴日投資者已把目光轉向東京五大區以外的地點，如東京新地標天空樹（SkyTree）所在的墨田區，同時也開始瞄準轉售市場。

一名過去五年在另一個日本城市名古屋投資房產的香港籍個人投資者透露，當地舊住宅價格較低，因此租金回報率可高到10％，是新住宅的兩倍左右。

耐震度不高二手樓不宜買

但由於日本處在地震帶，他不建議外國投資者購買耐震度不高的老舊二手樓。這名投資者表示，除了為物業購買保險外，他置產時也會連同地皮一起購買，然後再發展成小型低層公寓，萬一地震倒塌時還可再建。

值得注意的是，日本稅務框架要比新加坡複雜得多，稅款項目可謂五花八門。除了購房時的印花稅、產權獲得稅、登記及牌照稅及消費稅，還包括置業後每年必繳的房產稅、都市計劃稅、出租所得稅及住民稅。屋主置產時需了解租金回報指的是毛利或是淨利。

此外，單位賣出時也須繳交資本增益稅，稅率介於轉售價的15％至30％。日本遺產稅也極高，介於遺產額的10％至50％。鄭淑芬表示，這兩項稅是本地買家主要需考慮的稅款
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看好升值潛力 本地買家料再赴日本買樓

沈越

2014年10月27日

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沈越　報道

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50萬元或許無法在新加坡中央區購買一間小型私宅單位，但同樣一筆資金來到日本東京最繁華的涉穀區，要買一套小型私宅單位卻綽綽有餘。

分析師指出，日本東京中央區住宅目前的尺價，比本地中央區高檔住宅單位便宜約30％，購房交易成本也比本地低許多，過去一年已經吸引一波經驗老到的本地投資者前往置產。

分析師也表示，日本消費稅今後繼續調高固然會增加當地購房成本，而日本樓市價格近期走高也使投資者無法像一年前般能撿到最好的“便宜貨”，但日本房地產價值潛力備受看好，加上日元匯率疲弱，預料近期還會吸引第二波本地買家前往買樓。

第一太平戴維斯（Savills）駐日本國際住宅項目主管哈威（James Harvey）說，日本樓市不像本地，近年不曾出現降溫措施，也有良好法治框架，備受本地個人及機構投資者青睞。

此外，日本整體人口雖日趨減少和老化, 但東京及其他大都市人口卻不減反增，2020年的東京城市規模預計達4000萬人。

再者，約18％的日本家庭居住在租賃住宅裏，此數字自1980年起激增近三倍，預計今後還會增加。

不久以前，本地買家到日本置產麵對的最棘手問題是貸款，因為沒有日本居留權的人士無法向日本銀行借貸。

這種情況近期已改變，大華銀行（UOB）和華僑銀行（OCBC）自去年起便開始提供日本住宅房產貸款；中國銀行（BOC）也提供這項服務。

有了這些貸款選擇，市場人士預計本地個人買家到日本購買的住宅單位將從去年的約150個增至今年的約200個。

仲量聯行（JLL）國際資產銷售部主管鄭淑芬表示，本地投資者若要在日本置產，最好向知名發展商購買東京五大中央區的優質單位，包括港區、涉穀區、中央區、千代田區、以及新宿區。這些東京住宅的年均資本增值幅度預測將介於5％至10％，租金回報則介於3％至3.5％。

橙易產業（OrangeTee）國際房地產主管莊文富指出，這五個區的非有地永久住宅尺價介於1500新元至1800新元，顯著低於本地核心中央區類似住宅的2280元中位數尺價。

據日本樓市情報網站athome最新數據，東京港區一二房小型單位（包括轉售單位）的平均售價為5647萬日元（約67萬新元）、千代田的是5027萬日元（約59萬新元）、涉穀則是3864萬日元（約46萬新元）。

哈威表示，當地購房成本遠低於本地，一間200萬英鎊（約410萬新元）住宅在日本的購房成本為5％，新加坡則是18％。

莊文富和哈威也注意到，本地最新一波赴日投資者已把目光轉向東京五大區以外的地點，如東京新地標天空樹（SkyTree）所在的墨田區，同時也開始瞄準轉售市場。

一名過去五年在另一個日本城市名古屋投資房產的香港籍個人投資者透露，當地舊住宅價格較低，因此租金回報率可高到10％，是新住宅的兩倍左右。

耐震度不高二手樓不宜買

但由於日本處在地震帶，他不建議外國投資者購買耐震度不高的老舊二手樓。這名投資者表示，除了為物業購買保險外，他置產時也會連同地皮一起購買，然後再發展成小型低層公寓，萬一地震倒塌時還可再建。

值得注意的是，日本稅務框架要比新加坡複雜得多，稅款項目可謂五花八門。除了購房時的印花稅、產權獲得稅、登記及牌照稅及消費稅，還包括置業後每年必繳的房產稅、都市計劃稅、出租所得稅及住民稅。屋主置產時需了解租金回報指的是毛利或是淨利。

此外，單位賣出時也須繳交資本增益稅，稅率介於轉售價的15％至30％。日本遺產稅也極高，介於遺產額的10％至50％。鄭淑芬表示，這兩項稅是本地買家主要需考慮的稅款

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