2014年10月13日
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鄂爾多斯。雖然城市許多地方仍滯空，但當地還在蓋樓。（取自《時代》雜誌網站）
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（聯合早報網——孫偉倫整理）你是否住在二連浩特、三亞還是承德呢？如果是的話，相信接下來幾年你將不會在你的小區裏碰到新鄰居。
10月12日，標準排名與《投資時報》聯合發布《中國大陸城市‘鬼城’指數排行榜（2014）》。
排行榜選取了符合“鬼城”稱呼，排名靠前的50座城市，其中就包括上述三座城市。縱覽排行榜，與一二線城市相比，三四線城市當中，“鬼城”比例最高。
城市幢幢大樓等待著人們入住，與中國積極城市化有一定的關聯。同一篇報道，2008年到2012年五年間，中國設市城市的建成區麵積增加了0.97萬平方公裏，相當於新建50個溫州城（截至2012年底，溫州建成區麵積為204平方公裏）。
在四年間，中國就增建了總麵積相等於50個溫州市的地區。城市建設步伐超越人口移動的步伐，引起社會關注。中國城市化，何去何從？
■ “鬼城”的定義
（《中國大陸城市‘鬼城’指數排行榜（2014）》前十名城市）
先看看這個“鬼城”的定義。
中國國家住建部的占用地標準為每平方公裏建成區可容納1萬人口。以這標準來推算，就可算出一個正在擴建中的城市，將來可以容納多少人口。如果拿一座 城市的現有人口，以及將來可容納的人口來相比較，再納入對外來人口吸引力一起統計的話，比值均低於0.5或稍微高於0.5的城市，都可能有成為“鬼城”的 危險。
報道解釋到：若一個城市的建成區麵積為100平方公裏，按照占用地標準，城區人口應該為100萬人。如果目前該城區僅有50萬人，而該城市對外來人口的吸引力並不強的話，短時間內難以達到100萬人的容納量，就很可能淪為“鬼城”、“空城”。
榜上排名前三甲的二連浩特、欽州和拉薩，你們可要多留意了。
如果把這“鬼城”林立的問題放到國家層麵來看的話，問題就更顯嚴重。
報道指出，按前述的擴城麵積，新建的0.97萬平方公裏需要容納0.97億人，但過去五年，城區人口僅增加了0.35億人。這表示，這些城區仍可以容納0.62億的人口。
■ “鬼城”如何形成
為何城市滯空的問題那麽嚴重呢？
澳洲電視台SBS的節目Dateline指出，未來十年，中國將從鄉下移動4億人口前往城市。
《悉尼晨報》也表示，政府欲在2020年前把1億農民遷入城市。目前，城市當中已有1億農民。報道指出：“這表示，當局還需要建設更多的醫院、學校、道路、鐵路，尤其是更多更多的住房。”
但另一個層麵上，有需求就不一定帶動供應，這有時也是因虛榮心所致。
美國“Marketplace”網站指出，過去幾年來，能帶動生產總值增長的中國官員都升職。美國Business Insider網站就引述一名研究中國城市化問題的記者史密茲（Rob Schmitz）說，讓生產總值同職業發展掛鉤是間接導致“鬼城”出現的根源之一。如果能改掉這個要求，並改善當地政府如何尋求資助的話，就能解決這個問 題。
■ 不是所有地點都適合大量擴建
當然，“鬼城”現象並不會一直存在，這要看當地個別情況而定。追根究底，這是當擴建政策並沒有符合實際需求情況，而產生的。
有學者曾指出，這些“鬼城”將不會一直空著。上海浦東於1990年代建成，滯空了好幾年，過後才有些生機，類似鄂爾多斯的“鬼城”將來也會遵循這樣的發展軌跡。
但是，接受Business Insider采訪的史密茲表示，浦東是抓緊了中國與世界接軌之際發展起來的。中國“入世”後就一直秉持雙位數經濟發展的增長前進，而近幾年來經濟發展不 如前。另外，浦東位處上海，是世界最大的港口之一，而“鄂爾多斯則是沙漠中的城市，連地下水也快鑿光了。”
《投資時報》也本身對這個排行榜進一步解析，表示必須多加考慮其它“動態指標”，才能知道這些城市是否真的會停留為“鬼城”。報道引述國家發展改革委員會中小城市發展研究中心主任文輝的觀點說，每年新增人口數、土地開發強度等都是重要的動態指標。
王誌綱工作室戰略研究院資深研究員王放在同篇報道中說：“從榜單可以看出，重災區是三四線城市。這些城市自身產業吸引力不強，但城市擴張催生了很多 新區、新城,城市人口容量與城市擴張率不匹配，忽略了城市發展的常識性規則。”他指出，若政府引導得當,補充和承接中心城區功能,有望及早返回“人間”。
■ “能不批就不批”
中國前任國家住建部副部長仇保興曾呼籲，中國城市規劃絕不能步美國後塵即大幅降低單位土地麵積上的人口密度,造成嚴重的能源、生態、耕地等資源的浪費。他稱，中國人口眾多,必須選擇緊湊型城鎮的發展模式,堅持每一平方公裏建成區1萬人口的占用地標準。
中國國土資源部最近就針對這樣的資源浪費提出對策，下發《關於推進土地節約集約利用的指導意見》。國土部規劃司司長董祚繼向媒體表示，目前城市新區擴張問題比較嚴重，”今後我們將嚴控城市新區用地，能不批就不批”。
的確，這樣的房樓過剩，將引發更實際的問題。《華爾街日報》今年5月就刊登報道指，中國“房產市場最根本的問題，是三線城市的房產過剩問題。”
報道引述一名分析員說，這些滯空的單位顯示對房產的投資已經太多了，“中國去年的新房屋銷售量就占了國內生產總值的12％”，是曆來最高的。這樣的比例，是“不可持續”的。
《悉尼晨報》就解釋了中國房產過剩的現象：如果房價大跌，製造業也就會萎縮，相關的理財產品和非銀行貸款將貶值，鋼鐵需求也會受影響。
報道提醒了不能單憑一線城市樓價發展來粉飾中國房產的前景。報道引述野村證券的一名分析員張誌偉說：“在中國，房價跌幅最終的，是三四線城市，這些都不在投資者的視線以內，他們關注的是北京上海。
“這跟美國房價泡沫破裂一樣。當時，紐約市房價並沒有下跌，反而是奧蘭多、拉斯維加斯首當其衝。”
