薩省農地升值大幕才剛拉開？

最近加拿大聯邦農業貸款機構FCC公布2013年薩省農地升值28.5%，引來很多熱議。有報道稱“加拿大農地價格暴漲局麵可能已近尾聲”引述了有多年經驗的農地經紀評論。此報道認為，加拿大農田價格猛升的趨勢已經是強弩之末，並且今年薩省農地能夠保持現在的價格就不錯了。此前也有相關報道質疑：“投資加拿大農場，錢真的有那麽好賺嗎？”引經據典地對農地的前景提出質疑。

 

加拿大通脹率隻有1-2%左右， 農地投資回報能達到28.5%已經相當驚人。加拿大還有如此好的投資機會嗎？薩省農地升值真的已經接近尾聲了嗎？薩省農地真的泡沫驚人嗎？

 

筆者最近又采訪了加拿大綠地農業總經理農場主蘇東亮先生(Frank Su)。去年7月Frank就說前兩年薩省農地升值40%隻是開胃小菜，真正的大餐尚未開始。FCC的數據某種程度印證了Frank的預測。Frank是特許金融分析師(CFA)和美國注冊會計師(CPA), 曾經在四大會計師事務所工作過，為眾多中外五百強企業提供過谘詢服務，也曾擔任兩家境外上市公司的首席財務官(CFO), 目前持有薩省專業農地經紀和物業管理牌照，去年薩省MLS上前六大農地交易有兩單就是Frank完成的。從2012年9月Frank購買了第一塊薩省農地開始深入研究薩省農地。發現很好的商機後，在去年移居薩省，希望開拓薩省農業產業鏈和中國對接。Frank為了在薩省建立網絡，更是加入了薩省領先的專業農業經紀團隊之一Re/Max Blue Chip Realty, 並且跟薩省農場主天天打交道以掌握一手當地農業信息。 Frank自己已經買了大約一萬畝優質農地，其中大約一千畝在三個月後升值30%後賣出。Frank表示投資需要有前瞻性，也需要有自己獨立的判斷，分析薩省農地還需要有全球性眼光。如果隻是憑薩省前三年升值70%就斷定有泡沫，升值即將見頂，就太過膚淺了，有可能錯過一輩子難得的投資盛宴。

 

Frank還說FCC的數據是需要解讀的。FCC數據並不包括農地正常耕種的回報。目前薩省農地出租的回報在3-5%，但自己耕種回報可以達到10-20%。另外FCC數據是薩省全省的。薩省西部的灰色土地缺水，土壤不肥沃，有的地方土地甚至貶值，而東部黑土帶由於降水充沛土壤肥沃去年升值估計接近40%，也就是說有些投資者在去年加上耕種的回報可以達到驚人的50%左右。

 

Frank認為，薩省農地基本上沒什麽泡沫，他列舉了以下一部分原因：

l  薩省的農地還是白菜價，把一畝一千多人民幣黑土地並擁有永久產權稱為泡沫簡直是笑話；

l  薩省農地市場目前是一個健康的市場，主要買地的是本地農民；

l  薩省農地財務上非常健康，目前租金回報在3-5%，大大超過加拿大1-2%的通貨膨脹率，農民自己耕種回報超過百分之十；

l  中國投資者雖然不少，但大多數投資者都很小。大的農場（超過10萬畝）的幾乎都是本地農場主擁有。

l  薩省農地價格目前隻有安省的八分之一左右，連鄰近的亞省都高出薩省大約一倍半。

 

Frank認為目前薩省農地升值現象類似90年底初的中國房地產，升值大幕有可能才剛剛拉開，未來十年在某些年份有可能升勢更加淩厲，勢不可擋。Frank提出了幾個問題給大家思考：

 

l  中國目前問題眾多，但為什麽中國領導人史無前例地把2014中央的首要任務列為糧食安全？為什麽70多位院士上書中央支持轉基因但又不肯公開信的內容？為什麽國家領導人出訪交談的主要話題已經變成奶粉和大米了？

l  在牛奶事件之後，兩年前國內的牛肉麵就幾乎見不得牛肉，但您有沒有留意到加拿大最近的牛肉價格也開始明顯上漲？這背後是否有中國的影子？

l  您有沒有聽說過2008年糧食危機時世界糧食暴漲，多個國家發生騷亂，世界糧農組織也提醒大家糧食短缺很有可能引起戰爭？

 

Frank認為薩省農地升值的背後最主要驅動因素是全球性的耕地和水資源再也難以滿足人類日益增長的糧食和肉類需求。2008年的糧食危機隻是未來糧食危機的預演，未來五年到十年很有可能發生規模若幹倍的糧食危機，那時才是薩省農地王者歸來的時刻。

 

Frank也指出，農地投資也有風險，不一定適合每一個人。投資農地需要找信譽良好的中介，最好是薩省持牌的專業經紀。他見過幾個中國投資者由於接觸的是信譽差中介，買地的時候就付出高出市場價格百分之三五十甚至百分之一百。而且買的農地質量太差，到現在還沒升值。雖然薩省農地在過去幾年普遍升值迅猛，但這些找錯中介的投資者們目前還在虧損中。另一方麵，由於薩省農地透明度越來越高，中介已經很難從農場主手裏買到特別便宜的地。中介買完地再加價賣給投資者的模式已經越來越難走得通，所以投資者最好通過持牌經紀從農場主手裏直接買地。

 

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